Продажи выросли, но радоваться рано
В феврале в Казанской агломерации застройщики реализовали 921 квартиру общей площадью 43,7 тыс. кв.м. По сравнению с январем произошел прирост на 380 квартир. Напомним, в первый месяц 2025 года в новостройках и возводимых домах была распродана 541 квартира. Таким образом продажи приросли на 70%. По итогам прошлого месяца выручка девелоперов составила почти 10,5 млрд рублей, что на 4,2 млрд рублей больше, чем в январе.
Если сравнить с февралем 2024 года, то прирост по количеству проданных объектов составил 35%. Годом ранее в последний месяц зимы девелоперам удалось распродать 681 квартиру.
«По сравнению с январем виден значительный прирост по продажам — на 70%, что не характерно для мертвого сезона в феврале. Но стоит учесть, что большинство жилья сейчас приобретается в рассрочку, которая, в отличие от льготной ипотеки, создает бОльшие риски и финансовую нагрузку на покупателя. Поэтому заявлять о долгосрочной оттепели еще рано», — отмечают специалисты аналитической службы Урбан Медиа.
Об активности покупателей говорят и риелторы. «В этом году высокий спрос начался уже с января, хотя обычно такая ситуация наблюдается с середины февраля. В прошлом месяце этот активный спрос разогнался еще сильнее», — поделился наблюдением специалист АН «Альта-Хоум» Никита Григорьев.
«Рост продаж в новостройках действительно фиксируется, но говорить о полноценном наборе оборотов пока рано. Во многом активность связана с сезонным фактором — традиционно весной покупатели проявляют больший интерес к недвижимости. Кроме того, свою роль играют госпрограммы, которые пока еще поддерживают спрос, но их будущее остается неопределенным», — отмечает руководитель отдела новостроек АН «Альтера» Алина Гилячетдинова.
Средняя цена квадратного метра сохранилась на уровне января, то есть 240 тыс. рублей. Средняя площадь квартир также осталась практически той же — 47 кв.м. При этом средняя стоимость квартиры — 11,4 млн рублей, что на 183 тыс. рублей ниже значения января.
«Январь стал как для покупателей, так и для застройщиков периодом адаптации к новым реалиям рынка после введения ипотечного стандарта. Со стороны застройщиков временное сдерживание цен — как один из вариантов сохранить темпы продаж», — подчеркнули в аналитической службе Урбан Медиа.
«Если хватает средств на ПВ и есть одобрение банка, лучше взять семейную ипотеку»
Пока ключевая ставка сохраняется на высоком уровне (напомним, в феврале Центробанк оставил ее на отметке 21%) семейная ипотека, рассрочка и траншевая ипотека являются наиболее эффективными механизмами для покупки новостроек. Так, по данным «Домклик», доля льготных программ в выдаче ипотеки в России достигла по результатам февраля 84%.
Семейная ипотека остается одним из ключевых драйверов рынка, признает Алина Гилячетдинова. «В феврале сложности с ее оформлением были в основном связаны с ужесточением требований банков и дополнительными проверками платежеспособности клиентов», — рассказала эксперт. При этом по сравнению с рассрочкой и траншевой ипотекой семейная программа все же имеет явное преимущество благодаря низкой ставке, отмечает руководитель отдела новостроек АН «Альтера». «Но в определенных проектах с высокой ценой квадратного метра клиенты рассматривают альтернативные схемы финансирования», — добавляет она.
«У меня на данный момент больше сделок проходит по рассрочке, чем по семейной ипотеке. Но я считаю, что если у покупателя хватает средств на первый взнос и есть одобрение по семейной ипотеке, то лучше взять сразу ее, чем рассрочку, — считает Никита Григорьев. — Сложности с одобрением заявок по льготной программе были и есть. В основном семейную ипотеку берем в том банке, в котором использован эскроу-счет на выбранный жилой комплекс».
В нынешних реалиях сроки сдачи домов зачастую отходят на второй план, а на первый выходят стоимость объекта, инструменты для его приобретения, а также достоинства того или иного жилого проекта.
То же подтверждает и Никита Григорьев, специалист по недвижимости АН «Альта-Хоум»: «В последнее время вижу, что люди готовы ждать чуть дольше, чтобы получить более привлекательные условия».
ПИК и «Самолет» в топ-5, а Glorax пока отстает
Первое место по итогам февраля занял ПИК, который распродал 133 квартиры (плюс 45 к январю) общей площадью чуть более 5 тыс. кв.м и выручил с продажи своих объектов более 1 млрд рублей. Напомним, что компания также возглавляла январский рейтинг.
Федеральный девелопер строит в Казани жилые проекты «Сиберово», «Нокса Парк» и «Матюшино Парк», а на прошлой неделе стартовали продажи в четвертом ЖК от ПИК в городе — жилом квартале Ботаническая 3. Так что вполне вероятно, что в марте с запуском нового проекта продажи еще подрастут.
Стоимость квадратного метра в ЖК от ПИК в среднем превышает 201 тыс. рублей, то есть повысилась на 23 тыс. рублей по сравнению с январем. А вот средняя площадь квартир сократилась почти на 7 кв.м и составила 39 кв.м. Таким образом средняя цена квартиры в проектах этого федерального девелопера составила 7,9 млн рублей (минус 285 тыс. рублей к январю).
На второй строчке рейтинга в последний месяц зимы удержался татарстанский застройщик «СМУ-88», у которого приобрели 101 квартиру (плюс 35 объектов к январю) общей площадью 5,8 тыс. кв.м за 1,3 млрд рублей.
Среди проектов «СМУ-88» — ЖК «Яратам» и «Вознесенский квартал» вдоль Вознесенского тракта, ЖК «Адали» на Аделя Кутуя, а также ЖК в районе Портовой — «Яналиф» и «Минтимер». Средняя цена 1 кв.м у застройщика в феврале составила 232 тыс. рублей (практически на уровне января). Не изменилась и средняя площадь раскупленных квартир — 57 кв.м. В среднем приобрести квартиру в проектах застройщика можно было за 13,3 млн рублей. Забегая вперед, отметим, что среди топ-5 компаний у «СМУ-88» самая большая средняя площадь квартир и самая высокая цена за квартиру, тогда как по стоимости 1 кв.м компанию обгоняет один из федеральных игроков рынка.
Вернулся в топ-5 еще один татарстанский девелопер — «Унистрой», который распродал на 56 квартир больше, чем в январе. В феврале компания реализовала 87 квартир общей площадью 4,4 тыс. кв.м за 911 млн рублей.
В числе проектов «Унистрой» — жилые комплексы «Лето», «Q на Кулагина», «Царево City», «Аквамарин», «Весна», Statum. Средняя цена 1 кв.м в проектах за месяц выросла на 7 тыс. рублей и составила 205,3 тыс. рублей. Также на 3 кв.м выросла средняя площадь распроданных квартир — 51 кв.м. Средняя стоимость квартир подросла почти на 1 млн рублей — 10,5 млн рублей.
Аналитики Урбан Медиа отмечают, что хороший прирост дал ЖК Statum, в нем увеличились продажи по отношению к январю. Кроме того, на рост объема реализованных квартир повлияли продажи в ЖК «Весна» и «Царево City», на долю которых приходится 45% всех продаж компании «Унистрой» за февраль.
Не сдает своих позиций и «Ак Барс Дом», которому принадлежат проекты «Мой Ритм», «Светлая долина», «Дома у сада» и другие. В феврале девелопер реализовал 79 квартир (плюс 33 объекта к январю) общей площадью 4,1 тыс. кв.м за 887 млн рублей и занял четвертое место в рейтинге.
Средняя стоимость квадратного метра в проектах «Ак Барс Дом» почти не изменилась — 216 тыс. рублей. Средняя площадь квартир подросла на 4 кв.м до 52 кв.м. В среднем приобрести квартиру в проектах застройщика в прошлом месяце можно было за 11,2 млн рублей.
Замыкает первую пятерку девелоперов по объемам продаж федеральная компания «Самолет». Продажи в первом проекте застройщика в Казани — Manzara Towers — стартовали недавно. В этом году компания намерена запустить еще несколько жилых комплексов в разных районах города. В феврале «Самолет» распродал 77 квартир (для сравнения — в январе был всего один объект) общей площадью 2,8 тыс. кв.м за 735 млн рублей.
Средняя цена квадратного метра — самая высокая среди топ-5, а именно: 261 тыс. рублей. Средняя площадь квартир сопоставима с ПИК — 36 кв.м. Квартиру в ЖК покупали в среднем за 9,5 млн рублей.
По этим же причинам, по прогнозам аналитиков издания, «Самолет» не покинет топ продаваемых ЖК. «Федералы сами по себе являются более конкурентоспособными за счет большего ресурса — акций, агентских комиссий, стоимости квартир», — добавляют специалисты.
За пределами топ-5 в феврале остался еще один федеральный девелопер Glorax, также прокинули верхние строчки «КамаСтройИнвест» и «Суварстроит».
То, что федеральные девелоперы активно осваивают рынок Казани, и их доля продолжает расти, подтверждает не только статистика, но и эксперты рынка. «Отличие федеральных застройщиков — не только в масштабах строительства, но и в специфике локаций: они выбирают крупные участки под комплексное освоение территорий, — отмечает Алина Гилячетдинова из «Альтеры». — По формату жилья — чаще ориентируются на массовый сегмент, с компактными планировками и упором на функциональность». Что касается способов оплаты, то, по словам эксперта рынка, федеральные игроки активно предлагают различные программы, включая ипотечные субсидии, скидки на первоначальный взнос и гибкие рассрочки, что делает их проекты доступными для широкой аудитории.
«Увеличение присутствия федеральных застройщиков на рынке вносит свои коррективы в структуру продаж — суммарно они взяли 31% от общего количества реализованных объектов за февраль. А впереди еще несколько стартов. Весной оттаивает не только снег, но и рынок. Мы видим оживление на рынке, что характерно по тенденциям прошлых лет», — прокомментировали в аналитической службе Урбан Медиа.
«Масштабного снижения цен ожидать не стоит»
Насколько сильно затоварен на сегодня рынок новостроек в Казанской агломерации? По мнению Алины Гилячетдиновой, пока ситуация не критическая, но объем предложений растет. «Если продажи замедлятся, а новые проекты продолжат выходить на рынок, застройщики могут пойти на точечные скидки, особенно в менее ликвидных локациях. Проектов, имеющих высокую ликвидность, это не коснется», — пояснила эксперт. — Однако масштабного снижения цен ожидать не стоит — себестоимость строительства остается высокой, предупреждает руководитель отдела новостроек АН «Альтера». В марте активность покупателей увеличилась, добавляет эксперт. Но в основном это происходит за счет тех, кто опасается дальнейшего роста цен или ухудшения условий ипотеки, обращает внимание Алина Гилячетдинова.
«Витрина предложений ежемесячно пополняется новыми ЖК, и ожидается старт еще нескольких, посмотрим, как это изменит структуру продаж, — комментируют в аналитической службе Урбан Медиа. — Предложение растет, а спрос сдерживается многими факторами, самый весомый из которых — размер минимального первоначального взноса от 20%, а порой достигающего 30–35%, что делает ипотеку недоступной для многих. В обозримом будущем застройщикам придется пересмотреть программы реализации жилья». По прогнозам аналитиков, ожидать, что недвижимость станет доступнее в ближайшее время ожидать не стоит: «Застройщики неохотно снижают цены, гораздо вероятнее, что в ход пойдут другие инструменты — выгодные рассрочки и другие акции».
«Я вижу только нарастающий спрос, но, к сожалению, не очень много подходящих программ для покупки (после отмены многих программ господдержек и закручивания гаек регулятором). Как только на рынке будет нарастать нереализованный объем предложения, появятся новые программы для покупки недвижимости. В любом случае девелоперы продадут столько объектов, сколько будет нужно», — уверен Никита Григорьев.
Уже на этой неделе, 21 марта, состоится второе в 2025 году заседание совета директоров ЦБ, на котором вновь будет решать судьба ключевой ставки. По мнению руководителя отдела новостроек АН «Альтера», вероятность ее повышения крайне низкая. «Рынок уже адаптировался к текущему уровню, и дальнейшее ужесточение монетарной политики может привести к чрезмерному охлаждению спроса. Скорее всего, ставка останется на текущем уровне», — предполагает Алина Гилячетдинова.
Специалист АН «Альта-Хоум» не делает пока прогнозов по поводу размера ключевой ставки, ведь небольшие изменения уже не приведут к существенным переменам, считает он. «Ключевая ставка на этих значениях перестала на что-либо кардинально влиять», — говорит Никита Григорьев.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий