Май с оглядкой на апрель
Последний месяц весны на рынке новостроек в Казани показал 20% рост по сравнению с непутевым апрелем — застройщики продали 781 квартиру по ДДУ. «Я бы не сказал, что апрель был провальным по спросу. И те цифры, которые мы видим в мае — во многом результат апрельских сделок, которые были зарегистрированы в мае, особенно с учетом многочисленных праздников и нерабочих дней в первой половине мая», — дает оценку вице-президент Гильдии риелторов РТ, управляющий партнер «БЕСТ-Недвижимость» (Казань) Андрей Савельев в беседе с Урбан Медиа. По мнению замгендиректора «Унистроя» Искандера Юсупова, сейчас идет процесс восстановления рынка, когда каждый месяц лучше предыдущего. «Люди начинают успокаиваться, а жить всегда где-то нужно», — убежден он.
По мнению руководителя отдела продаж в АН Rielty Эрнста Мусина, рост произошел на фоне информационного поля об увеличении первоначального взноса (а в конце мая ЦБ и правда переутвердил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, и первоначальный взнос заемщика для неприменения надбавок должен составлять не менее 20% с 1 июня 2023 года, не менее 30% — с 1 января 2024 года), люди пошли быстрее покупать, пока была возможность.
И.о. руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «Этажи» Айрат Курбангалеев убежден, что на рост продаж повлиял сразу целый ряд факторов. «Это и стимулирующие акции от застройщиков, и изменение процентных ставок, которые подогревали клиентов брать быстрее, и разговоры о том, что минимальный первоначальный взнос возрастет до 20%, что подстегнуло заинтересованных клиентов взять квартиру раньше», — отмечает он.
Если сравнивать майские показатели с прошлогодними, то они выросли аж в 2 раза. Тут стоит отметить, что май-2022 был «на дне» — после начала СВО рынок все еще не мог прийти в привычное русло. Однако рост был замечен не только по сравнению с 2022 года, во факту май-2023 года догнал и даже перегнал продажи стабильного 2021 года. Тогда застройщики реализовали 650 квартир.
А был ли взлет за «квадрат»?
Стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости в Казани демонстрировал стабильную неменяющуюся динамику уже несколько месяцев. Да, эксперты в один голос называли цены непомерно высокими, но колебания были незначительными. Однако май продемонстрировал значительный рост в цене — стоимость «квадрата» выросла почти на 7 тыс. рублей. Средняя стоимость «квадрата» за последний весенний месяц составила 171,5 тыс. рублей.
Юсупов объясняет рост цен, прежде всего, программами, которыми пользуются ряд компаний, когда клиент не платит первоначальный взнос, либо аномально занижают ставку, либо не платят несколько ежемесячных платежей. «Есть и другие схемы, в таких случаях в договоре проходит завышенная стоимость квартир, и по факту застройщик получает на 20-25% меньше. А это завышение уходит банкам или клиентам, то есть, идет искажение данных о рынке», — поясняет замгендиректора «Унистроя».
Исполнительный директор «Ак Барс Дома» отмечает, что рост цен — вполне естественное явление: Казань становится все более привлекательным для проживания городом. При этом в границах столицы республики девелоперы все чаще выводят в продажу объекты жилья повышенной комфортности. Все это не может не отражаться и на росте средней стоимости кв.м.
Курбангалеев напоминает, что в мае некоторые застройщики уведомляли о росте цены. «В июне эта тенденция продолжается. Средний ценник растет и в связи с тем, что появляются комплексы более высокого класса — комфорт, бизнес, что повышает среднюю цену квадратного метра», — отмечает он и прогнозирует плановый рост стоимости «квадрата» в районе 2-4% в месяц до осени.
Средняя площадь проданных квартир опять снизилась — до 46 кв.м, что подтверждает тенденцию к уменьшению кв.м из-за высоких цен в столице Татарстана. Савельев говорит: «вполне логично, что покупатели склонны выбирать жилье меньшей площади из-за высокой стоимости квадратного метра». Стоимость средней квартиры в новостройке Казани по итогам мая-2023 приближается к психологическому барьеру в 8 млн рублей.
Миллиард от «Ак Барс Дома»
В мае состав пятерки застройщиков, лидирующих по продажам, сохранился — в очередной раз лишь несколько поменялась конфигурация. Лидерство захватил «Ак Барс Дом», продавший квартир более чем на 1 млрд рублей (131 квартира в мае против 93 в апреле). На второе место забрался «СМУ-88», реализовавший ровно сотню квартир и плотно подобравшийся к отметке в миллиард рублей (992 млн). А вот апрельский лидер «Унистрой» оказался на третьей позиции.
Постоянное перетягивание одеяла между лидерами среди застройщиков зависит исключительно от объема вводимого в продажу жилья, дает оценку Савельев. «Кто больше представляет предложений на рынке, тот и будет в лидерах, — убежден он. — Мы такую картину видим на протяжении довольно длительного времени. Когда «Унистрой» был первым, он ввел в продажу новый жилой комплекс. Сейчас аналогичная картина у «Ак Барс Дома». У кого больше предложений — тот и становится лидером».
Комментируя лидерство «Ак Барс Дома», Латыпова отмечает, что спросу поспособствовали финансовые инструменты и дополнительные программы, разработанные совместно с банками-партнерами. Например, сейчас квартиру в ЖК «Дома у сада» можно купить без первоначального взноса, который за покупателя оплачивает застройщик. Кроме того, данная программа действует на квартиры в ЖК «Светлая долина» и «Мой Ритм». «А недавно портфель застройщика дополнился также объектами премиум-класса: в мае был объявлен старт продаж в новом комплексе «Дом на Исхаки», который находится в центральной части Казани», — отмечает Латыпова.
И.о. начальника отдела АН «Этажи» подтверждает лидерство «Ак Барс Дома» в разрезе стимулирующих акций для клиентов совместно с банками-партнерами: «Благодаря активному продвижению таких акционных программ этот застройщик вырвался вперед».
Замыкавший в прошлый раз лидирующую пятерку #Суварcтроит стал четвертым в таким же количеством проданных квартир, как у «Унистроя». При этом сам #Суварcтроит продал вдвое больше квартир, чем месяцем ранее — 98 в мае против 49 в апреле. Бросается в глаза, что у #Суварcтроит самая низкая площадь продаваемых квартир из лидирующей пятерки — 25,67 «квадратов» и низкая цена средней квартиры — 3,7 млн рублей. И пятым стал столичный ПИК (61 против 64 квартир).
Ожидания лета — рынок уже несколько лет не стабилен, и сезонность не работает
Говоря о летних ожиданиях, замгендиректора «Унистроя» отмечает, что июнь пока демонстрирует аналогичные с маем темпы. «Думаю, первый летний месяц будет как минимум не хуже. Мы запустили продажи в Екатеринбурге и Перми, стартом довольны», — сообщил Юсупов. По мнению эксперта, в периоды стабильности рынка летний сезон считался не самым успешным, люди уезжали в отпуска. «Но рынок уже несколько лет не стабилен, и сезонность ярко выраженно не работает», — убежден Юсупов.
Мусин говорит, что согласно многолетней тенденции, август и сентябрь традиционно бывают хорошими месяцами по продажам. Причем, это касается прежде всего вторички или новостроек с ближайшим сроком сдачи. «Студенты в любом случае приезжают, родители для них покупают или снимают квартиры. Спрос в это время всегда возрастает. Плюс несколько застройщиков объявили о запуске в летнее время новых проектов или новых очередей в ЖК, а на старте это всегда дает рост — инвесторы заходят на более низкую стоимость, чтобы в дальнейшем перепродать», — отмечает он.
По оценке Курбангалеева, летом продажи на рынке первички будут идти на уровне апреля-мая. «Не думаю, что будет какое-то критическое падение рынка. Мы ожидаем старт продаж новых комплексов, в том числе и бизнес-класса, что простимулирует дополнительный интерес у покупателей. Много зависит от того, какие решения будет принимать Центробанк. Зачастую многие законодательные моменты принимаются с 1 июля. Будем наблюдать, появится ли какое-то субсидирование на рынке вторичного жилья, будут ли приняты льготные программы по загородному направлению», — сказал он.
Савельев ожидает, что в начале лета продажи первички несколько притормозятся, зато традиционный рост даст рынок загородной недвижимости. «До сентября каких-то предпосылок для потрясений на первичном и вторичном рынке я не вижу. Скорее всего, будет небольшой плавный рост спроса, но не цены, но без особых скачков. Потребности в улучшении жилищных условий в любом случае есть, и они огромные. Безусловно, спрос потихоньку будет восстанавливаться. А сентябрь традиционно бывает точкой роста. В начале осени можно ожидать более высокий спрос за счет наплыва студентов, окончания дачного сезона, а насчет цены пока трудно сказать», — резюмирует собеседник.
По словам Латыповой, хотя «диванные» эксперты и предрекают рынку недвижимости фестиваль скидок этим летом, покупателям, которые задумались о приобретении жилья, лучше поторопиться с оформлением ипотеки. «Центральный Банк РФ продолжает ужесточать требования к ипотеке, и рынок ожидает увеличения размера минимального первоначального взноса до 20-30%, что повлечет за собой снижение доступности приобретения жилья», — предупреждает она.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий