Квартира — не полуфабрикат
На форуме собралось 3,6 тыс. сотрудников девелоперских компаний. Это рекорд, в прошлом году их было около 3 тыс. Несмотря на непростые времена, специалисты крупных компаний на одной из пленарных дискуссий с удовольствием рассуждали, что же ждет рынок недвижимости и застройщиков в нашей стране.
В компании «Самолет» несколько лет проводили исследования, чтобы понять, какие элементы развития могут подойти как региональным проектам, так и московским. Что может их объединить, чтобы квартиры продавались, и клиенты были довольны.
«Мы поняли, что архитектура — это важно, но заострять внимание на ней в рамках задачи, как в будущем должны выглядеть проекты жилого строительства, — это не так принципиально, чем то, какую среду создает девелопер для своего покупателя, — говорит Кирилл Храпов, коммерческий директор ГК «Самолет». — Нужно, чтобы в проекте, который является для нас классическим и в котором уже сотни тысяч жителей, появилась удобная и комфортная среда для дальнейшего проживания».
Если создать рабочие места «на районе», то следом за этим начнется снижение маятниковой миграции. Нужно создавать шаговую доступность инфраструктуры, а это новые возможности для развития того же бизнеса.
«Мы в 3 раза увеличиваем количество стрит-ритейла при проектировании наших домов, — отмечает Кирилл Храпов. — Когда-то это было 4-5% от объема продаваемой площади, сегодня это 16%. И это не учитывая отдельно стоящую инфраструктуру. То есть это 1-2 этажи в домах».
Второй аспект, который поможет девелоперам стать успешными в будущем, по мнению коммерческого директора, это диверсификация продуктов в одном районе. Как правило, компании сосредоточены на строительстве жилья определенного типа: либо массового, либо комфортного, либо бизнес-класса. И альтернативы внутри района никакой не существует. А у жителей через 5 лет появляется потребность увеличить жилплощадь, улучшить ее качество. Они хотят выбрать и заплатить за более дорогое оснащение дома и т.д., и обычно никто не предлагает своему клиенту разнообразие продуктов внутри застройки.
Третий аспект решения лежит за счет планировочных решений. «Мы все знаем, что европланировка удобнее и продается дороже, чем стандартная классическая. Уже последние лет 5 мы транслируем идею, что квартира должна быть полностью готовой к проживанию, мы не должны продавать клиенту полуфабрикат. Он может в нее заселиться и жить сразу после момента получения ключей», — пояснил Кирилл Храпов.
Но похоже, для большого количества застройщиков, учитывая ситуацию на рынке продаж, пока такая схема представляется с трудом. Пока для того, чтобы удешевить стоимость квадратного метра, компании вынуждены отдавать покупателям квартиры «в черновую». Но тут же речь идет о девелоперах будущего…
Купить жилье в 3-4 клика
По мнению Кирилла Храпова, последние 30 лет упрощение покупки новостройки происходило в первую очередь с подачи государства — через МФЦ, выпуск электронных ключей и т. п. Но для потребителя купить квартиру все так же страшно и опасно, и он все время хочет переложить ответственность по приятию решения на жену или, в крайнем случае, на менеджера по продажам. Девелоперу нужно создать условия, чтобы этот процесс происходил в 3-4 клика.
«По статистике, в России человек в среднем один раз в жизни покупает квартиру. Как только вы снижаете уровень тревоги и опасности в сложной сделке, тут же сделка становится легкой и доступной. Когда у вас погашен очередной ипотечный долг, вы просто переходите на следующий уровень со сменой объекта залога либо с погашением остатка за счет покупки новой квартиры. Обычно для этого нужны риелторы и пара недель активной работы с банками. Снижение препятствий и преград, а также тревоги у покупателя точно может увеличить количество продаж», — уверен спикер.
Искусственный интеллект добрался до недвижимости
А как видится этот процесс из регионов? Юлия Файзулина, коммерческий директор ГК «ЭНКО» из Тюмени, считает, что для успешного развития будущего достаточно уделять внимание пяти основным направлениям.
Первое – экосистемный подход. «Это не так просто сформировать какую-то пожизненную коммуникацию с клиентом, сделать себя оператором решения его житейских проблем, — говорит Юлия Файзулина. — Для этого мы развиваем наши сопутствующие услуги и сервисы, которые усиливают наш продукт. Сейчас мы переводим все сервисы в один большой для того, чтобы сделать пользовательский путь клиента максимально комфортным».
Второй аспект — это региональная экспансия. Это касается не только покупки земли для строительства домов, но и поглощения существующих застройщиков. Коммерческий директор привела пример, когда ее компания поглотила одного из крупных воронежских девелоперов, и это дало возможность выйти сразу в три региона в центральной части России.
Третий аспект — перестройка всех бизнес-процессов. «Мы перешли на процессно-проектное управление работы команды, — говорит Юлия Файзулина. — То есть, в зависимости от цели проекта, в него могут подключиться представители всевозможных департаментов, от юристов, финансистов и строителей до маркетологов и архитекторов. Это позволяет быстро принимать решение и быть более адаптивными и гибкими и двигаться намного быстрее».
Четвертый аспект касается автоматизации и использования искусственного интеллекта. Это создание и единой цифровой экосистемы, и интеллектуального помощника для топ-менеджеров, который сможет решать мелкие задачи и запросы. Например, с помощью ИИ сокращается время анализа земельных участков. Если раньше анализ большого надела земли занимал 30 дней, проводился он силами трех специалистов, и по итогу рождался только один сценарий его использования, то сейчас на это требуется срок порядка 5 дней, один человек, при этом на выходе можно получить три варианта развития территории.
Пятый аспект — уменьшение time to market, то есть сокращение времени от покупки земли до введения объекта в эксплуатацию.
В текущих реалиях это не работает
Сергей Григорьев, директор по развитию «Голос. Девелопмент» из Челябинска и вовсе считает, что сегодня на рынке жилья продукт и маркетинг сильно переоценены. «Не один я наблюдаю ситуацию, когда, особенно в регионах, появляются девелоперы, которые купили землю с гипотезой — сейчас мы сделаем классный продукт и маркетинг, и все у нас продастся. А в текущих реалиях это не работает».
По его мнению, в последние годы повысилась степень «зарегулированности» девелоперов — с точки зрения как законодательства, так и финансирования. Но сейчас как раз то время, когда предпринимательский фокус позволит выжить тем компаниям, в которых этот дух еще сохраняется.
«Есть новые сегменты — ИЖС, курортная недвижимость. Я вижу, что средние региональные компании активно этим начинают пользоваться. Это ключевое, что позволит среднему бизнесу выжить и выйти из этого кризиса на новом уровне», — уверен Григорьев.
Бизнес на сваях
У Олега Карамзина, который является совладельцем ГК «УТУМ+» из республики Саха (Якутия), очень непростая задача. 16-этажные дома должны быть рассчитаны на большие перепады температуры. «Летом у нас может быть 40 градусов, а зимой — до минус 60, — говорит застройщик. — Работать иногда приходится при температуре в минус 40. При этом земляные работы нам не доступны, поэтому дома мы возводим на сваях».
Карамзину, потомственному архитектору при этом нужно еще выдержать жесткую конкуренцию. Дело в том, что около 65% рынка жилья в их регионе приходится на ИЖС, и только 30% — на многоквартирные дома. Так как жить в частных домах при таких погодных условиях непросто, он видит будущее своей компании и конкурентов в создании комфортной среды, но слегка отличной от той, к которой мы привыкли.
«Уже сейчас мы пытаемся создать для наших клиентов множество преимуществ, — уверяет совладелец ГК. — К примеру, у нас в каждом подъезде есть специальные ящики. Человек с помощью QR- кода может открыть его и взять любой инструмент, например, перфоратор во временное пользование. Или на третьем этаже есть теплая детская игровая площадка, так как на улице ребятам играть не всегда комфортно».
По его словам, будущее в Якутске за теми, кто будет создавать не просто дома, а настоящие комьюнити. К примеру, какие-то социальные объекты, к которым можно будет пройти по коридорам, не выходя на улицу. «20 лет назад для застройщиков были другие требования, а у клиентов были другие запросы. А сейчас все мы смотрим в будущее», — говорит архитектор.
Один из спикеров пошутил, что скоро в мире наступит глобальное потепление, и якутским застройщикам будет немного попроще работать. А если после оттепели начнется резкое похолодание, то опыт якутских компаний строить на сваях может пригодиться и в средней полосе России.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий