Квартиранты не платят за квартиру по договору или без договора – что делать?

Наличие договора — ключевой момент при аренде квартиры

Представим ситуацию: Дмитрий снимает квартиру у Марии, но систематически затягивает с оплатой, вносит неполную сумму либо и вовсе отказывается платить, ссылаясь на проблемы с финансами. Что делать Марии? Понятно, что от такого жильца нужно избавляться. Порядок действий будет отличаться в зависимости от того, заключался договор аренды или нет.

Предположим, что договора найма между Дмитрием и Марией нет. Они просто договорились на словах и максимум составили расписку о сохранности имущества. В этом случае Мария может вызвать полицию и пожаловаться, что Дмитрий незаконно проживает в ее квартире. Как правило, только от одного упоминания правоохранительных органов жильцы сразу начинают паковать чемоданы.

При наличии действующего договора найма порядок действий будет куда сложнее. Быстро избавиться от нежелательного квартиранта не получится — здесь полиция будет уже бессильна. Сперва потребуется обратиться в суд, доказать факт отсутствия оплаты от квартиросъемщика, и лишь тогда служитель Фемиды вынесет постановление о выселении неплательщика. Если в ходе судебного разбирательства квартирант произведет оплату, дело будет автоматически закрыто, и избавиться от жильца удастся только после окончания срока действия договора.

Читайте также Как правильно составить договор аренды квартиры

На чьей стороне закон?

Ситуации бывают разные: в некоторых случаях оказывается прав арендодатель, а в некоторых — арендатор. Как уже отмечалось, при наличии договора аренды разбираться в конфликте предстоит суду. Закон чаще встает на сторону арендаторов, поскольку считается, что именно они в меньшей степени защищены при подобных конфликтах.

Но не стоит переживать — если арендатор нарушил условия договора, например, перестал вносить квартплату, от него можно избавиться и получить компенсацию. Единственная сложность в том, по собственному желанию арендодатель не может выселить жильца, если срок действия договора не подошел к концу. В отличие от квартиранта, который может съехать в любой момент.

Для расторжения договора аренды в судебном порядке необходимо, чтобы квартирант пропустил оплату за съем жилья два раза подряд. Если же арендатор один месяц не заплатил за квартиру, потом 2-3 месяца подряд успешно перечислял платежи, а потом снова не заплатил, выселить его будет проблематично. А если еще договор аренды был заключен на длительный срок, то процесс выселения недобросовестных жильцов может длиться годами.

Чего делать нельзя

Нужно иметь в виду, что в стремлении выселить проблемного квартиранта важно не перегнуть палку и не пытаться избавиться от него собственными силами, иначе можно получить встречный судебный иск. Точно стоит отказаться от следующих действий.

• Не меняйте замки. Согласно договору квартирант имеет полное право проживать в квартире. Если собственник препятствует этому, то уже он нарушает условия договора.

• Не вламывайтесь в квартиру в отсутствие жильцов. Собственник не имеет права заходить в квартиру, когда квартирантов нет дома. Более того, даже если жильцы на месте, они могут попросту не пустить собственника внутрь, и закон будет на их стороне. Если арендодатель решит сам зайти в квартиру, пока съемщиков нет на месте, его могут обвинить в краже.

• Не угрожайте квартирантам. Угроза жизни — уголовное правонарушение. Если жильцы запишут разговор на диктофон, собственника могут ждать серьезные проблемы.

Наберитесь терпения и действуйте в рамках закона. Будьте уверены, что суд обяжет жильцов полностью погасить всю задолженность по коммунальным платежам и квартплате. Если в ходе аренды жилья было повреждено имущество, за его порчу тоже положена компенсация.

Читайте также В Казани стоимость долгосрочной аренды квартир выросла до 30 тыс. рублей

На каких основаниях можно выселить жильца из квартиры

Согласно действующему законодательству добиться выселения арендатора при наличии действующего договора аренды можно только в исключительных случаях. Главное условие — злостное нарушение условий договора.

Добиться выселения можно по следующим основаниям:

• Просрочка оплаты жилья более двух раз подряд. При долгосрочной аренде на срок более 1 года этот срок увеличивается до 6 месяцев. К слову, именно по этой причине большинство договоров аренды жилья заключаются именно на год.

• Порча имущества. Зачастую доказать факт порчи имущества сложно, ведь по закону арендатор имеет право не пускать собственника в квартиру.

• Использование жилья не по назначению. Например, если арендатор организовал в квартире офис, сдает ее в аренду другим лицам и т. д.

• Проживание в квартире других лиц. Для выселения жильцов по этому пункту потребуются доказательства — видеозаписи, показания соседей и т. д.

Практика показывает, что суды идут навстречу собственникам и в других ситуациях. Так, например, причиной для выселения может стать проживание в квартире домашнего животного, если это не оговаривалось заранее при заключении договора аренды.

А вот выселение жильцов из-за того, что собственник собирается продать квартиру, возможно не всегда. В этом случае закон будет на стороне арендатора, ведь тот заключил договор аренды на определенный срок, и выселить его можно будет только по окончании этого срока.

Читайте также Как правильно и безопасно снять квартиру: 7 правил для арендатора

Почему нельзя просто выставить вещи за порог?

При наличии договора аренды это в принципе невозможно, поскольку собственник нарушит сразу несколько пунктов договора, и вдобавок к этому он будет нести ответственность в случае кражи имущества арендаторов.

Куда интереснее ситуация с теми, кто снимает квартиру без договора аренды. По закону такие квартиранты считаются нелегальными, и у них нет никаких прав на использование жилплощади. Соответственно, законный владелец недвижимости может самостоятельно избавиться от всяческого присутствия горе-арендаторов в своей квартире. Но тут стоит учесть, что имущество принадлежит другому человеку, и собственника могут обвинить в краже. Чтобы избежать проблем, выставлять чемоданы квартирантов за порог лучше всего в присутствии участкового.

Как защитить себя при сдаче квартиры в аренду

Любой арендатор — это «кот в мешке». Никогда невозможно заранее знать, что это за человек, и универсального рецепта, как защититься от недобросовестных квартирантов не существует.

Тем не менее, обезопасить себя можно. Для этого:

• Правильно заключайте договор. При необходимости включайте в него дополнительные пункты, которые будут защищать права арендодателя.

• Всегда платите налоги. Не играйте в опасную игру с налоговой — тогда к вам не будет никаких претензий.

• Берите залог. В случае чего, не придется выбивать компенсацию с жильцов, можно просто не возвращать залог (конечно, если такое постановление вынесет суд).

И самое главное — присматривайтесь к потенциальным жильцам. Если вас что-то смущает, лучше воздержитесь от сдачи квартиры в аренду. Потратив немного времени на поиск добропорядочных арендаторов, можно избежать серьезных проблем в будущем.

Что нужно помнить

При наличии договора аренды добиться выселения недобросовестных жильцов можно только через суд.

Без договора аренды можно выселить неплательщиков в любой момент. Но будьте готовы, что обидчивые жильцы отправят весточку в налоговую, и вам придется объясняться с сотрудниками инспекции.

Своими силами избавиться от квартирантов до окончания срока договора аренды не получится. В противном случае появятся проблемы с законом.

Для выселения жильцов через суд нужны весомые аргументы. Будьте готовы, что процесс может затянуться.