Рубрика «А я же говорил…»
Аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин напомнил о прогнозах, которые были озвучены в 2023 году на предыдущей «Урбан конференции», ведь главная интрига — сбылись ли они. «Мы прогнозировали просадку после аномально высоких продаж, и она действительно произошла, составив 10%. Но мы прогнозировали еще большее сокращение продаж, так как регулятор закручивал гайки все сильнее, квартиры дорожали, а способов их реализации становилось объективно меньше. 2024 год — яркое отражение этого тренда на просадку продаж», — констатировал эксперт.
К снижению спроса и уменьшению продаж должны были привести также удорожание ипотеки, увеличение первоначального взноса и завершение программы льготной ипотеки. По факту так и случилось — ключевая ставка выросла до 21%, первоначальный взнос увеличился до 30-50%, «Господдержка-2020» завершилась, условия по семейной ипотеке изменились.
Еще один тренд, который отмечали на конференции в прошлом году и который продолжился в 2024 году — это увеличение доли жилых комплексов бизнес- и премиум-класса. Среди новых проектов их доля составила 44%.
Цена за «квадрат» выросла за год на 15,4%
Всего за 11 месяцев этого года в Казанской агломерации продано 11,4 тыс. квартир, средняя стоимость «квадрата» составила 204 тыс. рублей при средней площади квартиры 47 кв.м. При этом с реализации объектов застройщики выручили более 110 млрд рублей.
Самое большое количество квартир было продано в июне — 1975, что было связано с завершением льготной ипотеки. «Сравнивая с абсолютным рекордом по продажам квартир, который был достигнут в сентябре 2023 года — 2099 квартир, можем отметить, что до него чуть-чуть не дотянули в этом году», — заметил аналитик.
Цена за «квадрат» выросла на 15,4% за 2024 год, при этом интересно, что площадь средней квартиры увеличилась на 2 кв.м при общей тенденции на уменьшение размера жилья. Обычно при росте цены квартир площадь уменьшается, а чтобы сохранить абсолютную стоимость застройщики реализуют объекты меньшей площади. В этом году этот тренд не сохранялся, что связано с выходом на рынок недвижимости большого количества проектов бизнес- и премиум-класса, где средняя площадь выше.
Аналитик Урбан Медиа также озвучил топ-10 застройщиков, составленный на основе данных наш.дом.рф по количеству проданных квартир. На первом месте оказался «Ак Барс Дом», на втором — «Унистрой», на третьем — «ТСИ». «Если сравнивать с результатами прошлого года, то состав топ-3 остался прежним, поменялись только позиции в рейтинге, — обратил внимание Марат Идиатуллин. — Из интересных фактов — в топ-5 впервые попал застройщик — «ПИК». Завоевание федеральными девелоперами существенной доли рынка в Казанской агломерации при небольшом количестве проектов стало необычным трендом».
«Что касается выручки, то также лидирует «Ак Барс Дом», на втором месте «Унистрой» и на третьем — «ТСИ», у которого одна из самых эффективных моделей продаж, застройщик сделал большой шаг вперед», — отметил аналитик.
Недвижимость по-прежнему остается привлекательным инструментом для инвестиций
По сравнению с рекордным по продажам 2023 годом количество реализованных квартир сократилось на 10%, зато заработали застройщики больше на 9%. Таким образом сохраняется тенденция, когда из-за удорожания квадратного метра продается все меньше, но без потерь в выручке у девелоперов.
Также Марат Идиатуллин помог проследить динамику цены кв.м на протяжении четырех лет: «За последние четыре года положительная динамика сохраняется, в среднем стоимость «квадрата» увеличивается на 19% или 33 тыс. рублей ежегодно, что видим и в 2024 году. Также за четыре прошлых года стоимость квартиры увеличилась на 90%, а стоимость квадрата на 95%», — привел данные эксперт.
«Так что делаем выводы и решаем, куда вкладывать свои средства. Недвижимость по-прежнему остается привлекательным инструментом для инвестирования, даже на фоне выросших процентов по банковским депозитам», — добавил Марат Идиатуллин.
Эффективная стратегия продаж и выделение флагмана в портфеле застройщика
Анализируя рейтинг жилых комплексов, эксперт выделил как самый продаваемый комплекс — ЖК «Мой Ритм», на втором месте — «Радужный 2» и на третьем — «Сиберово». Происходит концентрация усилий застройщика на продаже определенных жилых комплексов, которые становятся проектами-флагманами и захватывают большую долю рынка недвижимости.
Например, у «Ак Барс Дом» таким флагманским проектом является ЖК «Мой Ритм», доля продаж в котором составляет 65% портфеля девелопера. Аналогичная централизация одного проекта есть и у других застройщиков, например, «Радужный-2» у «ТСИ» занимает чуть более половины продаж. Но эта модель сохраняется не у всех. Например, у «Унистрой» продажи распределены равномерно по всем проектам, а с выходом новых ЖК их доля не сильно меняется.
Аналитик Урбан Медиа выделил девелоперскую компанию «ПИК»: «Застройщик за два года на казанском рынке попал в топ-5, при этом его портфель состоит практически из двух комплексов. Если другие застройщики, чтобы захватить значительную долю рынка, реализуют от 5 до 7 проектов в разных классах и локациях, то «ПИК» идет вразрез с этой концепцией и продолжает наращивать обороты. Сохраняется тренд на появление в Казани все большего числа федеральных компаний».
В целом, по словам Марата Идиатуллина, 16 самых востребованных ЖК составляют более половины продаж в 2024 году.
Также аналитик отметил, что основные локации, где стартуют новые комплексы, сосредоточены в Советском и Вахитовском районах. Так, в последнем из них в 2024 году начали строить сразу девять жилых комплексов. «Проходим стадию, когда исторический центр Казани обрастает ЖК совсем другого класса — бизнес и премиум, иной ценовой категории, и они имеют довольно большой спрос», — заметил Марат Идиатуллин.
В качестве прогноза на 2025 год аналитик назвал снижение продаж из-за увеличения ключевой ставки: «На конец 2024 года и начало 2025 года вкупе с ипотечным стандартом, который ограничивает деятельность банков и застройщиков, произойдет существенное снижение объемов продаж — на 10-30%».
Напомним, «Урбан конференция» проводится третий год подряд. Мероприятие объединило порядка 50 экспертов и участников рынка недвижимости. В рамках мероприятия состоялось вручение премии, учрежденной порталом Урбан Медиа.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий