Кто не рискует, тот… не покупает? Стоит ли завышать стоимость квартиры при ипотеке

В каких случаях используют эту схему, какая опасность подстерегает покупателя и продавца.

Алсу Сафина Главный редактор

29 января 2024 12:35

Кто не рискует, тот… не покупает? Стоит ли завышать стоимость квартиры при ипотеке

Фото: freepik.com

При продаже квартиры иногда покупатель может предложить собственнику недвижимости завысить ее стоимость. Причем такая ситуация вовсе не редкость. Однако если не знать, для чего это делается, подобное предложение может ввести в ступор. В каких случаях покупатель может быть заинтересован в искусственном удорожании квартиры, насколько законно такая схема и в чем главные риски для обеих сторон сделки – разбираемся вместе с экспертами.

Что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке, и для чего это нужно?

Представим ситуацию: вы планируете купить квартиру на вторичном рынке, для этого будете оформлять ипотеку в банке. Однако вот незадача — первоначального взноса у вас нет или недостаточно для покупки понравившейся недвижимости. Как быть в такой ситуации? Конечно, можно отложить покупку квартиры до тех пор, пока не накопите всю сумму первоначального взноса. Однако нужно иметь в виду, что со временем недвижимость только дорожает, так что надолго откладывать реализацию своего плана все же не стоит. Вместе с ростом цен на квартиры на рынке увеличится и сумма первоначального взноса. Да и вообще — пока вы копите деньги, понравившуюся квартиру, скорее всего, уже заберут другие покупатели. Вряд ли продавец будет ждать вас.

Есть и другой вариант — покупатель и продавец договариваются о том, что в договоре будет указана не реальная сумма, а цена, завышенная на размер первоначального взноса. На начало 2024 года он составляет 21% от стоимости квартиры. После этого продавец пишет расписку о том, что покупатель передал ему первоначальный взнос целиком наличными. Хотя на самом деле тот не отдает продавцу никаких денег. Таким образом, все остаются в плюсе: продавец получает всю сумму, за которую он рассчитывал продать квартиру, а покупатель становится счастливым обладателем недвижимости. В то же время банк получает свой процент от использования выданных им заемных средств.

Как рассказал один из экспертов рынка недвижимости, такая схема с завышением цен в договоре купле-продаже квартир на вторичном рынке довольно распространенная — в Казани она используется чуть ли не при каждой десятой сделке, а иногда и чаще. Причем в таких случаях, когда нужно приобрести квартиру без первоначального взноса, покупатели стремятся обратиться за помощью к риелторам, чтобы правильно оформить такую сделку. Собеседник Урбан Медиа подчеркнул, что зачастую менеджеры банков в курсе подобных операций, ведь их главная их цель — чтобы покупатель оформил кредит на квартиру в их организации.

Впрочем, такая схема при заключении договора используется не только из-за отсутствия первоначального взноса. Иногда у покупателей есть накопления, но они хотят приберечь деньги для ремонта или оставить на приобретение техники и мебели.

Стоит иметь в виду, что к завышению стоимости квартиры прибегают при купле-продаже в основном на вторичном рынке. «В Гражданском праве есть такое понятие, как публичная оферта, то есть предложение о покупке объекта, в том числе и недвижимости, должно быть одинаковым для всех участников рынка, вне зависимости от субъекта сделки, его качественных характеристик. Застройщики, как правило, не заинтересованы в том, чтобы предоставлять какие-либо преференции отдельным лицам, в том числе в части завышения цены на реализуемые объекты», — пояснила управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», основатель экспертного сообщества «Земельный клуб» Анна Жолобова.

Впрочем, на практике бывает, что не очень крупные застройщики готовы на завышение стоимости недвижимости, идет ли речь о квартире или загородном доме. Алена Гарипова из Казани вместе с мужем подумывают о расширении жилплощади и рассматривают различные варианты — от покупки новостройки до переезда в собственный дом. «В одной из строительных компаний нам предложили оформить ипотеку с завышением стоимости, поскольку у нас не было денег на первоначальный взнос. Участок под Казанью стоил 2 млн рублей, а строительство дома обошлось бы нам в 4 млн рублей», — рассказала она.

Чем рискует продавец?

Но так ли безобидны такие сделки, даже при условии согласия всех ее участников? На самом деле не совсем — рискует как покупатель, который берет квартиру в ипотеку, так и продавец.

Продавцу придется вернуть бОльшую сумму, нежели он получил от покупателя.

Это может случиться, если по тем или иным причинам стороны будут вынуждены расторгнуть договор. «Если в последующем по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то стороны в порядке реституции вернутся в свое первоначальное состояние, то есть объект вернется к продавцу, деньги — к покупателю. При этом денежные средства обязаны быть возвращены строго в сумме, которая была указана в качестве цены сделки в договоре. Следовательно, продавец будет обязан вернуть покупателю не реальную, а завышенную цену объекта», — пояснила юрист Анна Жолобова.

Какие документы нужны при покупке недвижимости

Увеличится размер налога на доходы физлиц

Если квартира была в собственности у продавца меньше минимального срока владения, то ему нужно будет уплатить налог на доходы физических лиц, который составляет 13% от суммы. Напомним, что минимальный срок владения может составлять три года (если квартира была подарена или оформлена в наследство) или пять лет (во всех остальных случаях).

«НДФЛ уплачивается в бюджет государства от цены сделки, указанной в договоре. Завышая размер стоимости объекта, сторона должна быть готовой оплатить налог в большем размере», — предупреждает Анна Жолобова.

Чем рискует покупатель?

Прежде всего тем, что банк может отказать покупателю в выдаче ипотечного кредита.

Специалист агентства недвижимости Rielty Артем Герасимов подтвердил: основной вопрос в случае с завышением стоимости квартиры — в оценке недвижимости. «Если квартира продается по рыночной цене или чуть ниже ее, то высоки шансы, что «завышка» удастся», — отметил он. А вот если изначально стоимость квартиры выше рыночной цены, вряд ли вам удастся накинуть еще и размер первоначального взноса — банк не одобрит ту сумму, которая нужна.

Конечно, можно заказать оценку в разных компаниях, но следует учесть, что эту процедуру оплачивает сам покупатель. А оценка квартиры в Казани в среднем стоит 3 тыс. рублей. При этом некоторые банки, например, Сбербанк, проводят собственную оценку стоимости недвижимости перед выдачей ипотеки. «В моей практике были случаи, когда по итогам оценки, проведенной по заказу покупателя, «завышка» проходила, однако банк сделал свою оценку, и она показала, что стоимость квартиры ниже», — рассказал Артем Герасимов. В этом случае банк уменьшает сумму ипотечного кредита.

Эксперт рассказала, как изменились условия по льготной ипотеке

Со специалистом АН Rielty согласна и юрист Анна Жолобова. «Как правило, банк предварительно до выдачи займа осуществляет оценку объекта, в отношении которого совершается сделка купли-продажи. При этом отчет об оценке рыночной стоимости составляется оценщиками банка. Оценка проводится на основании норм Федерального закона «Об оценочной деятельности» и утвержденных федеральных стандартов оценки, т. е. в строгом соответствии с положениями действующего законодательства. Следовательно, в случае завышения стоимости объекта, данный подлог, скорее всего, будет выявлен на стадии проведения оценки банком», — отмечает эксперт.

Покупатель может попасть в черный список.

Надеяться на то, что раз банки заинтересованы в выдаче кредита, то они закроют глаза на подлог, не стоит. «В случае, если банком будет выявлена информация, не соответствующая действительности, в том числе в части цены сделки, последний вправе отказать в кредитовании, а также внести заемщика в так называемый «черный» список», — предупреждает Анна Жолобова.

Завышенная стоимость объекта ведет к повышенным обязательствам перед банком в части оплаты ежемесячного платежа.

Как объяснила юрист, может сложиться ситуация, при которой заемщик, то есть покупатель, не сможет оплачивать полученный кредит, что в итоге приведет к его банкротству и реализации объекта на публичных торгах.

Так стоит ли идти на риск и завышать стоимость квартиры?

Однозначного ответа на этот вопрос нет, все зависит от ситуации, в которой предлагается завышение цены квартиры, и от того, насколько готовы покупатель и продавец пойти на риски. Если же вы все-таки решитесь прибегнуть к этой схеме при оформлении ипотеки, то следует постараться минимизировать возможные неприятные последствия.

При завышении стоимости квартиры будьте уверены в том, что нет оснований для признания сделки недействительной, например, что супруг или супруга покупателя не обратится с иском в суд, и не придется расторгать договор.
Продавцу стоит соглашаться на эту уловку при условии, что он владеет недвижимостью достаточно долго, чтобы не платить налог после продажи квартиры.
Завышение стоимости квартиры не получится, если продавец заинтересован в обратном, то есть в занижении цены на недвижимость. Бывает и такое. По словам Артема Герасимова, в некоторых случаях собственники, которые владеют квартирой год-два, решают ее продать. Поскольку им предстоит уплатить НДФЛ, они хотят указать в договоре стоимость ниже чем ту, по которой они продали недвижимость. А разницу с реальной ценой покупатель при такой схеме отдает продавцу наличными деньгами.

Внимательно отнеситесь к выбору банка. Это должна быть кредитная организация, которая принимает расписку от продавца о том, что он получил первоначальный взнос наличными деньгами, обращает внимание Артем Герасимов. Некоторые банки работают иначе — они просят перевести первоначальный взнос на счет.
Результаты оценки квартиры не устраивают? Можно попробовать обратиться в другую организацию, но придется платить за процедуру каждый раз. А если банк оценил квартиру ниже, чем вам нужно было, можно выбрать другую кредитную организацию. Но опять-таки гарантий в успехе задумки нет, то есть предсказать, получится ли взять кредит в полном объеме и завысить цену в договоре, сложно.