Государство тщательно контролирует сделки с недвижимостью, но делает это не для проверки юридической чистоты квартиры. Тот факт, что вы зарегистрировали сделку в Росреестре, не означает, что ваши права на недвижимость в безопасности. Эту регистрацию вполне может отменить суд. Например, если юридическое лицо, у которого вы покупали квартиру, обанкротилось.
В 2021 году депутаты внесли изменения в федеральный закон «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». В народе его называют «антиотмывочным».
Раньше посредники могли, но не обязаны были отчитываться о сделках свыше 3 млн рублей. Согласно новым поправкам, банки, риелторские агентства и нотариусы обязаны предоставлять государству информацию обо всех зарегистрированных договорах купли-продажи, где указана цена свыше 3 млн рублей. Помимо этого, посредникам теперь также необходимо отчитываться за сделки, в которых граждане рассчитываются наличными свыше 600 тыс. рублей. Раньше этого пункта в законе не было.
Кто и как контролирует сделки с недвижимостью?
Контроль купли-продажи недвижимости ведет Федеральная служба по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг) и Федеральная налоговая служба. Если в Росфинмониторинг данные передают посредники, то в ФНС информация поступает из Росреестра после регистрации прав собственности.
Налоговая анализирует абсолютно все сделки вне зависимости от стоимости квартиры, способа расчета и условий покупки. Если инспектору показалось что-то подозрительным, то он может направить запрос в банк, который выдал ипотеку. Тот, в свою очередь, обязан предоставить справки о наличии счетов и вкладов клиента. Если сделка проходила без участия банка, то инспектор обратится напрямую к покупателю.
Какие сделки могут быть подозрительными
Важно понять, что в Росмониторинг поступают данные о любых сделках свыше 3 млн рублей: по факту таковыми считаются все квартиры в крупных городах. В Казани, например, цены на однушки начинаются от 3 млн рублей. И меньше этой стоимости можно купить, разве что, студию площадью не больше 30 кв. м.
В каком случае сделка может считаться подозрительной:
1. Покупка за наличку
Под подозрение попадут все сделки с наличными свыше 600 тыс. рублей. Если покупатель не использует кредит и может позволить себе покупку за несколько миллионов рублей, государство может проверить происхождение этих денег.
2. Переводы между продавцом и покупателем
Росфинмониторинг обращает внимание не только на операции в рамках самой сделки, но и проверяет все транзакции между продавцом и покупателем. В статье 6 закона «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» указано, что участникам сделки нельзя переводить друг другу свыше 100 тыс. рублей в день. Поэтому если вдруг банк заметит подобные операции, он тут же отправит данные в контролирующий орган.
Например, раньше многие продавцы пытались уйти от уплаты налога на доходы с продажи квартиры с помощью занижения стоимости в договоре. Зачастую покупатели соглашались на такую аферу, потому что взамен получали солидную скидку. Тогда часть суммы за квартиру переходила продавцу через банковскую ячейку или аккредитив, а оставшиеся деньги перечислялись на личную карту бывшего владельца. Сейчас важно понимать, что такая продажа имущества вряд ли останется незамеченной.
3. Необычное поведение граждан
Под подозрение могут попасть не только способ оплаты и условия проведения сделки, но и продавцы или покупатели. Например, нотариус заметит, что граждане не отвечают на дополнительные вопросы, торопятся с подписанием документов и спрашивают о том, будет ли государство проводить проверку. Посредник может отправить все данные об этих собственниках в Росфинмониторинг и при этом не предупреждать кого-либо о своих намерениях сообщить в контролирующий орган.
4. Сделка с родственниками
Особое внимание налоговая уделяет покупке и продаже квартир с участием родственников, друзей, партнеров по бизнесу.
Например, инспектор может заметить сделку между матерью и дочерью. И детально изучив данные, выяснит, что на самом деле дочь не передавала деньги за покупку и договор купли-продажи фиктивен. При этом покупатель пытается получить налоговый вычет или обналичить маткапитал.
5. Большое количество сделок за год
Также госорган следит за теми, кто часто покупает и продает недвижимость. Некоторые предприниматели тайно занимаются перепродажей квартир и не платят налоги с прибыли. Учитывая стоимость жилого имущества сегодня, мимо государства могут пройти большие суммы НДФЛ.
Что делать, если к вам пришли с проверкой?
Если Росфинмониторингу все-таки что-то не понравилось, то он обязательно сообщит об этом продавцу или покупателю. Главное — не паникуйте. Никто не будет сразу начислять штрафы и заводить на вас дело.
В любом случае у вас есть право ответить контролирующему органу и объяснить источник доходов. Например, предоставить справку 2-НДФЛ, кредитный договор или документы о наследстве. К своему ответу следует приложить письменное объяснение. Росфинмониторинг примет документы к сведению, и если контролирующему органу все же не понравятся ваши доказательства, он передаст данные в налоговую.
Когда в ФНС нашли что-то неладное, они сначала просто запросят у налогоплательщика пояснения. Но вы имеете полное право не отвечать, пока не получите официальный запрос во время камеральной проверки. Однако мы рекомендуем сразу решить этот вопрос и не затягивать.
ФНС начинает действовать, только если убедится, что ваши расходы превышают доходы. Но даже в этом случае оштрафовать вас могут только, если найдут подтверждение скрытых доходов: источник, вид доходов и дату, когда были получены деньги, прошедшие мимо налоговой.
- государство не проверяет юридическую чистоту и законность сделки, зато контролирует обналичивание денежных средств и уход от налогов
- Росфинмониторинг и налоговая служба — главные контролирующие органы на рынке с недвижимостью
- данные о сделках должны передавать посредники: риелторы, банки или нотариусы
- способы оплаты, подозрительное поведение продавцов и покупателей, продажа с участием родственников, большое количество проданной недвижимости за год — все это контролирующий орган может считать подозрительным
- если налоговая нагрянула с проверкой, то не стоит суетиться и переживать. Важно доказать государству законное получение денег и подлинность договора купли-продажи.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий