Кого ограничит новый закон: не даст заработать юристам или ущемит дольщиков?

Разбираем новые поправки к закону «Об участии в долевом строительстве».

Ольга Даминова Корреспондент

23 января 2025 14:59

Кого ограничит новый закон: не даст заработать юристам или ущемит дольщиков?

Фото: Урбан Медиа

26 декабря 2024 года принят закон, затрагивающий права дольщиков. Урбан Медиа вместе с экспертами в сфере строительства и юриспруденции рассмотрел ключевые изменения и их последствия.

Дольщики зачастую месяцами и годами ждут свою квартиру, а на этапе приемки обнаруживают трещины на стенах, неработающие коммуникации, продуваемые окна или кривые двери. Закон 214-ФЗ призван защищать интересы участников долевого строительства, но новые поправки вызывают у покупателей квартир множество вопросов, так как дают застройщикам больше свободы — теперь они сами будут устанавливать стандарты качества, возмещать дольщику затраты на устранение недостатков лишь в размере 3% от стоимости жилья и гарантировать качество отделки только в течение года. В статье разбираемся, действительно ли выросли риски дольщиков и насколько стало сложнее защищать свои права.

Качество строительство должно будет соответствовать стандартам застройщиков

Изменения вносятся в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». По действующим нормам этого закона, застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует требованиям технических регламентов. Дольщики при обнаружении недостатков в строительстве могут обращаться в суд и требовать с застройщика уменьшения цены квартиры, возмещения расходов на устранение недостатков, убытков, неустойки, штрафов, пеней.

Принятые изменения исключают из закона условие, что передаваемый дольщику объект строительства должен отвечать требованиям технических регламентов. Вместо этого застройщики будут вправе использовать свои стандарты качества отделки, предусмотрев это в договоре с дольщиком. А собственные стандарты застройщика должны иметь требования к качеству не ниже минимальных, предусмотренных законодательством, также их нужно будет зарегистрировать в федеральном фонде стандартов. Устанавливать собственные стандарты застройщики смогут с 1 марта 2025 года, именно с этой даты начинают действовать изменения.

Перейти черту: когда поиск дефектов в новостройке превращается в потребительский экстремизм

По мнению Антона Соколова, юриста и генерального директора юридической компании ООО «Мое решение», технические стандарты от Минстроя никак не могут быть уменьшены, так что в этой части проблем у дольщиков возникнуть не должно. Стандарты застройщиков должны быть приведены в соответствие с существующими требованиями: ГОСТами и СНИПами.

Изменения законодательства коснутся всех видов отделки: черновой, предчистовой и чистовой. В любом доме и квартире есть стены, пол, окна, двери, так что дольщики будут проверять соответствие выполненных работ стандартам застройщиков. А если эти стандарты не будут соответствовать требованиям законодательства, то условие договора об их применении будет признано недействительным. Как и раньше, потребитель может пользоваться для защиты своих прав 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и частично законом «О защите прав потребителей».

Михаил Калашников, заместитель гендиректора УК «Унистрой», считает, что большая вероятность ошибок застройщика возможна в квартирах с ремонтом, нежели в черновых вариантах. Суть нововведения состоит в том, что теперь застройщики самостоятельно устанавливают свои стандарты. Если новая норма позволит им сознательно снижать стандарты для избежания претензий, то потенциально это приведет к ухудшению качества конечного продукта. Компания «Унистрой» уже сейчас руководствуется внутренними требованиями к качеству строительства, которые соответствуют, а в ряде случаев превосходят действующие нормы. «Например, у нас разработан стандарт организации «Защитный слой горизонтальных трубопроводов», устанавливающий требования по отношению к полусухой стяжке используемой в строительстве объектов», — отметил Калашников.

Сумма взыскания с застройщика не может быть выше 3% от цены договора

С 1 января 2025 года 214-ФЗ также ограничивает сумму, которую может взыскать дольщик в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика. Согласно закону, она «не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором». Такое ограничение устанавливается, если застройщик нарушил требования к отделке, работам по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования.

По своей сути нововведение противоречит гражданскому законодательству с основным принципом полной компенсации убытков — восстановление ситуации, существовавшей до нарушения обязательств.

Как отмечает Михаил Калашников, спорная ситуация возникает, когда затраты на устранение всех выявленных недостатков превышают 3%. В таком случае клиент действительно рискует остаться с нерешенной проблемой, что явно нарушает интересы потребителя. Компании должны уделять больше внимания качеству своих продуктов и услуг, чтобы клиенты могли эффективно защищать свои права, а не оставаться наедине со своими затратами, уверен эксперт.

Антон Соколов, гендиректор ООО «Мое решение»:

— Насколько сильно ущемит дольщиков положение об ограничении в 3% на компенсацию недостатков по отделке, будет зависеть от того, к какой сумме будут применяться эти 3%. Если ко всей сумме возможного иска к застройщику, а в него закладываются затраты на экспертизу, юридические услуги, неустойку, штраф, моральный вред, то размер довольно ограничен. Когда же мы учитываем только стоимость квартиры по договору долевого участия (ДДУ), то большинство претензий укладываются в эту сумму.

«В нашей компании в среднем строительные недостатки по проведенным экспертизам не превышают 100-300 тыс. рублей. Например, при стоимости однокомнатной квартиры 7 млн рублей получится взыскать 210 тыс. рублей. Обычно в таких объектах недостатки не превышают 200 тыс. рублей. Но, конечно, могут быть и исключения, но в целом на основную массу дольщиков ограничение в 3% сильно не повлияет», — поясняет Антон Соколов.

Напомним, что такая мера, как ограничение ответственности застройщиков в части суммы компенсации за недостатки строительства, введена в ответ на участившиеся случаи потребительского экстремизма, на который неоднократно жаловался ряд девелоперов. Например «Самолет», по сообщению «Интерфакс», обратился в Генпрокуратуру из-за того, что дольщики подают иски по некачественному строительству и отделке квартир. Застройщик отмечал, что граждан к искам склоняют недобросовестные юрфирмы. Подобное же обращение в татарстанское управление МВД было направлено и от компании «Суварстроит».

Михаил Калашников, заместитель гендиректора УК «Унистрой»:

— Некоторые застройщики, действительно, сталкивались с претензиями со стороны клиентов. Насколько это можно считать проявлением потребительского экстремизма, мне сложно сказать, ведь подобных случаев у нас немного. Возможно, дело вовсе не в экстремизме, а в недостатках работы самих застройщиков. Тем не менее, им удалось добиться изменений в законодательстве. Введенные меры могут предотвратить потребительский экстремизм, но, считаю, что компаниям стоило бы сосредоточиться на повышении качества своей работы, вместо того чтобы лишать клиентов права на справедливые жалобы.

«Конечно, при строительстве крупных объектов невозможно избежать мелких недочетов, особенно при больших объемах. Но именно готовность компании признать ошибки и быстро их исправить отражает ее клиентоориентированность. Что касается нашей компании, то таких ситуаций практически не возникает благодаря серьезному отношению к качеству продукта», — отмечает Михаил Калашников.

Положения об ограничении размера ответственности застройщиков распространяются на договоры долевого участия, заключенные до вступления закона в силу, но применяются только в отношении тех прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года. Это значит, что ограничения в 3% не должны применяться, если обязательство застройщика по передаче объекта (дата передачи по договору) возникло до 1 января 2025 года, а также если застройщик передал его досрочно — фактически квартира была передана до 1 января 2025 года, хотя срок передачи в ДДУ был указан позже этой даты. Также если срок передачи объекта был до 1 января 2025 года, но по факту квартира еще не передана, есть возможность получить компенсацию выше 3%. Судебная практика покажет, как верно толковать изменения в законе.

Снижение гарантийного срока на отделку до 1 года

Третье нововведение касается сокращения минимального срока гарантии на отделку в квартирах до одного года. Оно вступило в силу также с 1 января 2025 года. Больший срок гарантии застройщик сможет установить в договоре при желании. До сентября 2024 года срок такой гарантии не мог быть менее пяти лет, но его сократили до трех, а теперь пересмотрели вновь. Но общий гарантийный срок на квартиру сохранился прежним — 3 года. Это значит, что дольщик должен будет быстро выявить и заявить претензии по всем недостаткам, иначе рискует остаться один на один с последствиями некачественно выполненных работ.

Действительно, многие дефекты отделки проявляются не сразу, а часть из них после начала эксплуатации квартиры. Например, что окна продувают покупатель может понять скорее в холодный сезон. Не все дольщики сразу заселяются, могут копить деньги на ремонт, потом его делать, таким образом с даты получения квартиры по акту приема-передачи до непосредственно проживания в ней может пройти от полугода до года. Новый срок гарантии в один год делает практически невозможным полноценное исправление недостатков за счет застройщика.

Светлана Фатина в 2024 году принимала квартиру от застройщика в Иннополисе ЖК «Квартал Ю»: «Все недочеты застройщик устранил, добровольно, но прошло целых полгода, пока нам отполировали стекла и заменили балконные панели. Надеюсь, других недостатков со временем не выявится, поскольку сейчас срок гарантии на отделку сократили до года. С учетом того, что мы не собираемся пока переезжать в эту квартиру и еще будем делать в ней ремонт, может появиться новая проблема».

«Застройщик устранял недостатки полгода»: как защитить права дольщика

При этом дольщики являются потребителями в отношениях с застройщиками, поэтому в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», если гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет, потребитель, он же дольщик, вправе предъявить застройщику требования, если докажет, что недостатки в квартире возникли до ее передачи. При этом придется потратиться на экспертизу, то есть новый срок можно оспорить.

По мнению Антона Соколова, серьезные недостатки, например, брак в трубах отопления или водоснабжения, как правило, выявляются в течение одного — двух лет. Но и по истечении гарантийного срока от застройщика, ответственность за трубы не перекладывается на дольщика. Так, за содержанием труб должна следить управляющая компания, поэтому, если пройдет гарантийный срок, а коммуникации пострадают, то меняется только ответчик. Вместо застройщика отвечать по претензии или иску будет УК, которая не проконтролировала содержание труб в надлежащем состоянии. «Понять, приведут ли принятые нововведения к падению качества строительства нового жилья, мы сможем только года через три. Но все же это конкурентоспособная сфера, и покупатели будут выбирать тех застройщиков и те жилые комплексы, которые отвечают высоким стандартам строительства», — уверен юрист.