Июнь для застройщиков стал прибыльнее мая
Первый летний месяц по продажам оказался чуть хуже мая — снижение произошло на 5%. Всего в июне было продано 745 квартир. Отметим, что в июне кризисного 2022 года показатель был практически в 2 раза ниже — 462 квартиры, а в июне плодородного 2021 года в 1,5 раза больше — 1178.
Аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин отмечает, что если смотреть на ситуацию в разрезе продаж квартир, в июне не наблюдается значительного взлета или падения — все достаточно прагматично и соответствует коэффициентам сезонности. «По традиции в начале года был мертвый сезон, затем рынок начал оживать, пошли продажи. Пик продаж первого полугодия традиционно приходится на май-июнь, что мы сейчас и наблюдаем. Если сравнивать продажи с майскими, когда шли скидки, запускалось множество акций, то в июне их объем уменьшился, либо они вообще закончились, соответственно, цена на квартиру стала дороже», — поясняет он.
Если в мае средняя стоимость квартиры составляла 7,9 млн, то в июне достигла 8,4 млн рублей при средней площади в 47 кв.м.
По мнению Идиатуллина, 2023-й год по продажам находится где-то посередине аномальных 2021-го и 2022-го года. Фактически, значения этого года соответствуют уровню продаж 2019 года. Количество проданных квартир по сравнению с 2021 годом стало меньше, но не выручка у застройщиков. Данные за июнь 2021 года и 2023 сопоставимы и составляют порядка 6 млрд рублей. «Это говорит о том, что рынок трансформируется», — говорит он.
Как изменятся цены на первичку в Казани?
Май демонстрировал значительный рост в цене за квадратный метр — стоимость «квадрата» по сравнению с апрелем выросла почти на 7 тыс. рублей и составила 171,5 тыс. рублей. Июнь продолжил эту тенденцию — стоимость кв.м взлетела почти до 180 тыс. рублей. Еще в начале лета 2021 года цена за «квадрат» в Казани составляла 115 тыс., в прошлом году — порядка 149 тыс. рублей.
Комментируя рост цены за «квадрат», глава Гильдии риелторов Татарстана, директор агентства недвижимости «Татнед» Анастасия Голяшева в беседе с Урбан Медиа предлагает понять, откуда наблюдается эта тенденция. «Если смотреть базовую стоимость лота, динамика по росту будет отличаться. Программа покупки квартиры без первоначального взноса достаточно популярна у крупных застройщиков. В этой программе происходит удорожание стоимости», — указывает глава гильдии. Условно говоря, квартира стоит 5 млн рублей, а чтобы ее купить без первоначального взноса, она будет стоить 6,2. Эксперт уверена, что именно из-за этого и произошел прирост, т.к. ранее эта программа отсутствовала. «В целом же, экономические и политические факторы дают предпосылки для дальнейшего роста», — дает она неутешительный прогноз.
Идиатуллин убежден, что дальнейшего роста цен ожидать не стоит. «С 2021 года цена за квадратный метр в Казани растет примерно на 30 тысяч в год. И сейчас мы как раз достигли уровня, когда средняя ожидаемая стоимость квадратного метра выросла на 30 тысяч и остановилась на потолке в 180 тысяч рублей. Мы достигли того ценника, который ожидался на этот период. Думаю, этот ценник будет держаться до конца 2023 года плюс минус 5 тысяч рублей», — отмечает эксперт.
Руководитель отдела продаж в АН Rielty Эрнст Мусин говорит, что официально повышал цены только «Ак Барс Дом» на квартиры в ЖК «Мой ритм». «Все остальное повысилось за счет различных субсидий и акций. Большинство «интересных предложений» для покупки застройщики вкладывают в стоимость объекта», — подтверждает он выводы многих экспертов. По его мнению, за счет выхода на рынок Казани новых проектов, жилых комплексов, роста стоимости за квадратный метр ждать не стоит — на старте продаж застройщики дадут интересные, выгодные цены, чтобы распродать первый пул квартир. «Не думаю, что будет реальное повышение цен, а если и будет, то только из-за различных субсидий и предложений», — прогнозирует он.
Великолепная пятерка в строю
Если в мае мы писали про миллиард от «Ак Барс Дома», то на этот раз застройщик еще больше упрочил лидерство, продав квартиры почти на 1,5 млрд рублей. Это неудивительно — у «Ак Барс Дома» самая высокая цена за «квадрат» из лидирующей пятерки — 194,5 тыс. при средней цене за квартиру в почти 9 млн рублей. Мусин считает, что «Ак Барс Дом» удерживает лидерство, во многом благодаря различным программам без первоначального взноса и кешбэку в 20%. «Ипотека без первоначального взноса сейчас в тренде. Многие люди боятся вкладывать свои деньги, но при этом не боятся платежей», — отмечает он.
Вторую позицию сохранил «СМУ-88», продавший квартиры на 850 млн рублей. Компания хорошо растет из-за большого количества объектов с очень близкими сроками сдачи. Кроме того, застройщик хорошо настроил работу с риелторским сообществом, оценивает Мусин. А вот #Суварcтроит поднялся с четвертой на третью позицию, хотя продал на 20 квартир меньше, чем месяцем ранее.
«Унистрой» потерял один пункт и завершил месяц четвертым. У этого застройщика средняя цена за квартиру приблизилась к психологической отметке в 10 млн рублей. По утверждению замгендиректора девелопера «Унистрой», компания осталась довольна июньскими показателями, ставшими для компании рекордными в текущем году. «Важно помнить, что аналитика от Дом.РФ учитывает только ДДУ и не учитывает договоры купли-продажи и переуступки. У нас же в июне было много продаж квартир в сданных домах. Июнь стал рекордным месяцем за 2023 год, переплюнув даже аномальный март. Правда, сказалось еще и то, что мы начали продажи в Екатеринбурге и Перми», — отметил замгендиректора девелопера «Унистрой» Искандер Юсупов. Замыкает пятерку лидеров — московский «ПИК».
«Думаю, пятерка лидеров не изменится до конца года, у них наблюдается отрыв от остальных участников рынка, — говорит Голяшева. — Это обусловлено объемом строительства и интересными возможностями для покупки в ипотеку, доля которой достигает уже 85%. Ожидаем до конца года выход еще нескольких федеральных девелоперов на рынок Казани, однако они смогут попасть в пятерку лидеров, скорее всего, к весне следующего года».
Если будут еще скачки роста, люди начнут спасать деньги в надежном и консервативном инструменте
Говоря о летних ожиданиях, Голяшева отмечает: «Грядущие новости об увеличении ставки ЦБ в конце июля, рост курса валют сохранят спрос на новостройки. Застройщики внимательнее следят за потребительской активностью, быстрее адаптируются под определенные группы покупателей. Семейная ипотека, господдержка, IT-ипотека и ряд других ипотечных программ делают возможность покупки квартиры от застройщика более доступной, чем на вторичку».
По мнению главы Гильдии риелторов РТ, такого изобилия возможностей для покупки, как сейчас, рынок Казани еще не видел. «Люди, которые умеют считать и понимают, какая доля при средней ставке 12% на вторичном рынке уходит на переплату в банк, уже давно не обращают внимания на стоимость. Акцент необходимо делать на ставку и процент по переплате в общей доле. В этом пока у новостроек имеется преимущество», — убеждена она.
В свою очередь, Юсупов ожидает, что июль вряд ли превзойдет июньские показатели. «Ослабление национальной валюты пока не вызвало ажиотажного спроса, тем более, курс начал откатываться. Если будут еще скачки роста, то, возможно, люди начнут спасать деньги в надежном и консервативном инструменте — недвижимости», — предполагает он.
Аналитик Урбан Медиа отмечает, что традиционно в июле и августе продажи проседают — начинается сезон отпусков, и люди тратятся на другие вещи. «Я думаю, продажи немного просядут по сравнению с маем и июнем. Курс рубля колеблется, нестабильная ситуация, так что вряд ли будут резкие колебания цены за «квадрат». Но если продажи встанут, застройщики опять начнут внедрять акции — пока эти инструменты в рамках закона, ими будут пользоваться», — считает Идиатуллин.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий