Какая должна быть зарплата, чтобы банк одобрил ипотеку

Ответ, который кажется очевидным: столько, сколько вам хватит для того, чтобы каждый месяц вносить платежи по ипотеке и при этом не испытывать ощутимого дискомфорта в других сферах жизни. Все, что будет выше этой условной суммы, позволит выплачивать ипотеку быстрее и с меньшими энергозатратами; все, что меньше — повод дважды подумать, прежде чем подавать заявку на ипотечный кредит. Редакция Урбан Медиа даже провела исследование на эту тему, где мы подробно говорим о том, сколько должно хватить для оплаты ипотеки.

Но на самом деле, когда вы берете ипотечный кредит, приходится ориентироваться не только на собственное понимание «достаточного заработка», но и на то, насколько платежеспособным вы выглядите для банка.

Значение имеет очень многое. В том числе:

• то, сколько зарабатываете лично вы

• то, сколько зарабатывает (и зарабатывает ли) ваш супруг — если вы берете ипотеку совместно

• то, есть ли у вас уже открытые кредиты (и насколько исправно вы их выплачиваете).

В статье будем разбираться, как на самом деле должен соотноситься ваш доход с процентной ставкой и размером платежа по ипотечному кредиту, и можно ли получить ипотеку, если денежные поступления в вашу личную (или семейную) «казну» кажутся банку недостаточными.

Читайте также: Исследование: сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Казани

Какие источники дохода будет учитывать банк при заключении ипотечного договора

Первое и самое важное, что нужно понимать: в процессе рассмотрения заявки на покупку жилья в ипотеку учитываются только официальные источники дохода. А именно:

• заработная плата потенциального заемщика на основном месте работы

• пенсия заемщика

• доход заемщика от ведения предпринимательской деятельности.

Также могут учитываться дополнительные источники заработка: работа по совместительству, сдача квартиры в наем — если она оформлена официально, и так далее.

Что интересует банк кроме источников дохода

Показатель платежеспособности складывается не только из официальных заработков. Банки используют скоринговую систему — специальную программу для оценки благонадежности клиента и потенциальных рисков, связанных с невыплатой долга. Система выставляет оценку по балльной системе: наиболее высокие баллы достаются собственникам недвижимого или движимого имущества, а также тем, кто получает прибыль от инвестиций, и тем, кто проработал на последнем (текущем) месте работы не менее трех месяцев.

Есть и показатели, которые практически однозначно лишают потенциального заемщика возможности взять ипотечный кредит. В том числе:

• возраст старшее 75 лет

• серьезные проблемы со здоровьем

• недостаточный стаж работы

• наличие большого количества иждивенцев

• низкий уровень дохода.

В редких случаях таким «малонадежным» клиентам финансовые организации предлагают кредит в минимальном размере под максимальные проценты. Конечно, на такие условия соглашаются единицы.

Читайте также: Ипотека с плохой кредитной историей: миф или реальность?

Какой доход можно считать оптимальным

Важен не столько сам доход, сколько его соотношение с размером платежей по кредиту и другими статьями расхода заемщика.

• Во-первых, на погашение кредита должно уходить не более 50% общего дохода. При этом если у потенциального заемщика уже есть другой кредит, то это будет учитываться. То есть 50% будут рассчитываться от суммы, которая остается после выплаты обязательных платежей по этому кредиту, а также других обязательных выплат и трат (алиментов, оплаты аренды жилья и пр.).

Например, зарплата потенциального заемщика составляет 40 000 рублей, а платеж по ипотеке (при условии одобрения заявки) составит около 15 000 рублей каждый месяц. Это меньше 50% от 40 000 рублей, но есть одно но: у потенциального заемщика уже есть автокредит, на который он выделяет ежемесячно по 15 000 рублей. Остается 25 000 рублей, от которых останется 10 000 рублей в месяц, если ко всему этому добавится ипотечный кредит.

В такой ситуации банк имеет законное основание отказать в получении ипотеки. Также, скорее всего, получит отказ и гипотетический клиент, который зарабатывает те же 40 000 рублей, не имеет других кредитов, но содержит ребенка. Зато если потенциальный получатель ипотечного кредита на жилье при доходе в 30 000 рублей не имеет других долгов и иждивенцев, то вероятность одобрения заявки будет выше.

• Во-вторых, формально доход должен быть таким, чтобы после выплаты ежемесячного платежа по кредиту на одного члена семьи, включая заемщика, приходился как минимум один прожиточный минимум (по данным региона). Хотя стоит иметь в виду, что жизнь на прожиточный минимум далеко не всем кажется комфортной, так что здесь не стоит ориентироваться только на формальный подход финансовой организации.

• В-третьих, если жилищный кредит берет семья, банк учитывает совокупный доход — сумму заработков обоих супругов, полученных из официальных источников. Если один из супругов зарабатывает, но никак не может официально это подтвердить, то для банка он будет выглядеть иждивенцем, а первый супруг будет «терять очки» платежеспособности.

Подтверждение дохода

Разумеется, банк не поверит на слово в вопросах заработка — заемщик должен подтвердить постоянное трудоустройство и официальный доход. Самый простой способ сделать это — предоставить справку 2-НДФЛ с отображением выплат за последние 6 месяцев. Тем сотрудникам, у которых нет возможности предоставить такой документ, банк предлагает подтверждение дохода с помощью справки, в которой будут указаны:

• уровень дохода

• реквизиты и контактные данные компании

• подтверждение факта трудоустройства в данной компании в течение последних 6 месяцев (или больше).

Свой порядок подтверждения доходов установлен для отдельных групп потенциальных заемщиков. Например, индивидуальные предприниматели должны предъявить финансовой организации квитанции, подтверждающие уплату налогов в течение последнего года. А пенсионеры — подтвердить свой статус, предъявив справку из органа соцзащиты или другого госоргана (в зависимости от основания для получения пенсии).

Также необходимо подтверждать и те доходы, которые приходят из дополнительных источников. Для этого подойдут:

• выписки, которые подтверждают доходы потенциального заемщика по вкладам,

• подтверждение страховых выплат в пользу потенциального заемщика,

• выписки, наглядно демонстрирующие прибыль потенциального заемщика от акций и других ценных бумаг,

• договор аренды жилья и подтвежденный доход от его сдачи в наем,

• доказательства наличия дивидендов от участия в бизнесе и так далее.

Если банк примет документы — а список тех, которые готова принимать в качестве аргумента та или иная финансовая организация, значительно отличается, — то это обеспечит получение ипотеки на более выгодных условиях на основании более высокого дохода.

Читайте также: Как купить квартиру в ипотеку: нюансы, сложности, пошаговая инструкция

Ипотека с серой зарплатой: миф или реальность

Некоторые граждане никак не могут подтвердить имеющийся доход, но при этом зарабатывают достаточно и хотели бы иметь возможность приобретать жилье в ипотеку.

Среднестатистические банки ничего не могут предложить таким клиентам — документальное подтверждение дохода является обязательным для выдачи кредита.

Однако некоторые банки предлагают оформления ипотечного кредита по двум документам и не требуют справку о доходах. Конечно, процентная ставка для клиента в такой ситуации будет выше, а любые проблемы с внесением платежей в его кредитной истории могут стать основанием для отказа — даже если это было давно и неправда.

Чтобы помочь банку принять решение в свою пользу в такой ситуации потенциальный заемщик может внести в качестве первоначального взноса 50% стоимости жилья и более.

Ипотека на маленькую зарплату

Иногда зарплата может быть белой, но в вопросах ипотечного кредитования это заемщику никак не помогает: банк считает его неплатежеспособным по причине низкого дохода, и отказывается в выдаче требуемой суммы в несколько млн рублей.

Что можно сделать в такой ситуации?

• Наиболее очевидный и простой вариант — выбрать жилье подешевле. Сэкономить можно, если рассмотреть квартиры в новостройках на значительном удалении от центра города, а также попробовать купить жилье на раннем этапе строительства — пока еще не началась рекламная кампания, и не взлетели цены.

• Обратиться к программам льготной ипотеки — их несколько, и каждый может найти что-то для себя. Например, Дальневосточная ипотека предназначена для тех, кто планирует переезжать в ДФО или участвует в программе «Дальневосточный гектар».

• Предоставить залог в виде ценного имущества высокой ликвидности — например, жилья в собственности.

• Накопить на первоначальный взнос в размере 50% и более от полной стоимости недвижимости.

• Выбрать максимальный срок кредитования. Конечно, в таком случае увеличится сумма, которую вы выплатите по факту. Однако размер ежемесячных платежей ощутимо сократится.

• Привлечь созаемщика или созаемщиков — некоторые банки позволяют привлекать до 3 человек. Только обратите внимание на то, что это должны быть люди с безупречной кредитной историей и желательно не старше 45 лет.

Несмотря на то, что у финансовых организаций, как вы видите, достаточно собственных требований к вашему доходу, первое, на что следует ориентироваться — ваши личные ощущения и трезвая оценка возможностей. Перед тем, как брать на себя ответственность в виде кредита на жилье, нужно реально оценить свои доходы и определить примерный размер платежей, который был бы для вас комфортным. При этом нельзя учитывать только размер заработной платы — помните о том, что каждый месяц у вас уже есть платежи, которые вы никак не можете отменить, например, оплата аренды жилья.

Ипотека — это отличный способ получить в собственность жилье без необходимости сразу выкладывать за квадратные метры несколько миллионов рублей. Однако без предварительного здравого расчета такой кредит может превратиться в тяжкое бремя и для самого заемщика, и для его близких.