С начала июля доля заявок по госпрограммам снизилась до 1%
После отмены с 1 июля программы «Господдержка: 2020», по которой у покупателей была возможность приобрести квартиру по ставке 8%, в воздухе завис вопрос: как сильно просядет рынок из-за перемен, ведь программа прекратилась на фоне высокой ключевой ставки Центробанка, и как следствие — высоких ставок по рыночной ипотеке. Продолжают действовать ИТ-ипотека, но лимитов в банках на сегодня нет, да и новые условия семейной ипотеки окончательно утвердили лишь на прошлой неделе.
Основатель ипотечного агрегатора Metr.Club Анатолий Норштейн, рассказал, что с 1 по 9 июля через их сервис поступило порядка 600 заявок, из которых лишь 1% приходится на госпрограммы. Для сравнения — за те же дни в 2023 году из 500 заявок 44% были по госпрограммам, а 56% - по стандартным. В июне, когда наблюдался всплеск на рынке недвижимости и многие покупатели стремились воспользоваться господдержкой, примерно половина (47%) из 2,7 тыс. заявок пришлась на госпрограммы. «Принято считать, что госпрограммы помогли рынку, и это действительно так. Но нельзя однозначно утверждать, что без госпрограмм все остановится», — считает Норштейн.
В свою очередь начальник управления ипотечного кредитования Ак Барс Банка Аркадий Бочарников привел данные, что в июне три госпрограммы — льготная, семейная и ИТ-ипотека — заняли 80% в объеме от всех выдаваемых жилищных кредитов. По словам эксперта, пула одобренных заявок хватит, чтобы спокойно работать до конца года. С учетом того, что большую долю занимала все-таки семейная ипотека, кроме того, после получения лимитов продолжится выдача ИТ-ипотеки, некоторое снижение на рынке возмозможно, но катастрофы не случится, уверен представитель Ак Барс Банка. По его мнению, сейчас в структуре может вырасти доля кредитов, выданных на покупку вторички, земли и домов.
По итогам июня у многих застройщиков планы перевыполнены на 200%, а по сравнению с маем у некоторых девелоперов рост составил до 50-60%, отметил директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. «Многие, кто хотел приобрести недвижимость в июле-августе, успели выйти на сделку в июне. Пока прошло мало времени, чтобы говорить о снижении спроса. Но у многих ситуация негативная, клиентов в офисах почти нет», — сказал он.
Жилье на рыночных условиях стало недоступным
Дискуссию вызвал вопрос по поводу доступности рыночной ипотеки. По словам Рустама Азизова, в сравнении с льготной ипотекой платежи при ставке в 21% выросли в три раза. Причем 90% из этой суммы составляют проценты банку. Так что говорить, что при таких условиях рынок чувствует себя хорошо, не приходится, и жилье в таких условиях стало недоступным.
Аркадий Бочарников из Ак Барс Банка считает, что 20% - рабочий инструмент, когда еще можно брать ипотеку. «Все зависит от условий — срока, суммы и т. д.», — подчеркнул он.
Айгуль Латыпова из «Ак Барс Дом» уверена: для покупателя одним из ключевых факторов является сумма ежемесячного платежа, ведь именно от этого зависит, сможет ли он оформить ипотеку при текущем уровне дохода. При более низкой ставке платеж становится комфортнее, и возможность взять ипотеку появляется у более широкого круга покупателей. Причем, если в 2021—2022 году сумма платежа могла составлять 25-35 тыс. рублей, то сейчас уже в пределах 45-55 тыс. рублей. При отмене льготной ипотеки и перерасчете на ставку 21% размер платежа вырастет более чем в два раза.
Рассрочка и молодежная ипотека как альтернатива «Господдержке: 2020»
После отмены льготной ипотеки большие надежды возлагаются на семейную ипотеку, которую продлили до 2030 года. А новые условия по ней утвердили постановлением правительства страны на прошлой неделе. Ставка в 6% сохранилась только для семей с детьми до 6 лет включительно. Исключение составляют семьи, которые живут или хотят приобрести жилье в малых городах или в регионах, где пока объем жилищного строительства недостаточен. Чтобы воспользоваться семейной ипотекой там, достаточно иметь двух детей, один из которых несовершеннолетний.
Как отметила исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова, по статистике детей до 6 лет в республике в 3-4 раза меньше по сравнению с детьми до 18 лет. Поэтому количество семей, которые смогут воспользоваться обновленной программой, сократится.
Доля семейной ипотеки по итогам шести месяцев 2024 года выросла до 51%, озвучил данные Рустам Азизов. Это произошло на фоне ухудшения условий по льготной ипотеке. В свою очередь ее доля в структуре ипотечных сделок составила 32%, ИТ-ипотеки — 15%, по 1% пришлось на военную ипотеку и стандартные программы. По словам Рустама Азизова, сейчас все находятся в ожидании рассылок от банков с подробными условиями семейной ипотеки.
Для того чтобы сохранить продажи, девелоперы активно используют альтернативные инструменты, такие как рассрочка или субсидирование ставки от застройщика, которые позволяют снизить ставки и, соответственно, минимальный платеж хотя бы на короткий срок — от года до 5 лет. «Ключевая ставка не сохранится высокой долгое время, будем надеяться, что она будет снижаться в 2025—2026 годах. И заемщики спустя некоторое время смогут рефинансировать высокую ставку по ипотеке», — отметил Рустам Азизов.
Он подчеркнул, что Центробанк выступает против субсидирования ставок застройщиками. «Однако это доступный способ покупки для клиента. Такие механизмы нужны не для получения прибыли застройщиком, а чтобы он продолжал строить и выводил новые проекты», — подчеркнул директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101». Он также напомнил, что сейчас регулятор хочет разработать стандарт ипотечного кредитования, однако эксперты единогласно согласились с тем, что это может усугубить ситуацию на рынке.
Во время бизнес-завтрака Рустам Азизов также предложил разработать молодежную ипотеку, которой могли бы воспользоваться молодые специалисты в возрасте до 30 лет. Сейчас, как следует из данных самого девелопера и банков, средний возраст покупателей недвижимости в стране, которые берут ипотеку, составляет 38 лет. Как отметил эксперт, это связано с тем, что к этому возрасту люди достигают карьерных высот, и их доходы выше, чем у молодых специалистов. При комфортном платеже по ипотечным программам молодые специалисты могли бы приобрести недвижимость и улучшить свои жилищные условия намного раньше, чем в 38-40 лет, уверен директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».
Так, по мнению Рустама Азизова, условия молодежной ипотеки могли бы быть следующими: первоначальный взнос 15%, максимальный срок — 50 лет, а максимальная сумма — 15 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 12 млн рублей для других регионов. При этом ставка должна составлять не более 3%. Часть первоначального взноса предлагается погашать сертификатом молодоженов, который получают супруги не старше 30 лет. Как отметил эксперт, ставка в 3% в действительности вполне реальная, с учетом того, что сейчас в стране действует дальневосточная (арктическая) ипотека и сельская ипотека с процентными ставками 2-3% годовых.
В продолжение темы доступности жилья для молодежи Айгуль Латыпова привела данные по продажам в жилых комплексах «Ак Барс Дом». Так, в 2024 году увеличилась доля клиентов среднего возраста от 40 до 44 лет, а также старшего от 50 лет и выше. При этом уменьшается доля молодых в возрасте от 30 до 34 лет клиентов. Стабильно низким остается количество клиентов в возрасте от 18 до 24 лет — в районе 6,6%. По словам исполнительного директора компании, это связано со стоимостью жилья и тем, что зачастую квартиру для молодежи покупают родители.
А что с ценами?
Еще один наболевший вопрос, который звучал на бизнес-завтраке, стоит ли ждать снижения цен на недвижимость. Как отметили эксперты, такой сценарий развития вряд ли возможен. «Мое мнение — запас прочности у застройщиков настолько велик, что цены не будут никогда падать. Они будут расти, может быть, не так стремительно, но падать точно не будут», — уверен основатель ипотечного агрегатора Metr.Club Анатолий Норштейн.
Рустам Азизов из ГК «А101» также придерживается мнения, что ждать снижения цен не стоит: «Будет временная стагнация. Как только появятся финансовые инструменты с комфортным платежом для клиента, цены начнут расти».
В целом Анатолий Норштейн призывал участников бизнес-завтрака перестроить мышление и стараться работать без госпрограмм. «Понятно, что если сейчас их полностью убрать, все может встать, поэтому делают ограничения по той же семейной ипотеке. Но ведь как-то работали до пандемии, все получалось», — сказал он.
Аркадий Бочарников из Ак Барс Банка также считает, что трудности, связанные с отменой льготной ипотеки и высокими ставками, временной, и они не должны останавливать от покупки недвижимости: «Мы не видим пессимистичных сценариев, все в экономике развивается волнами: если даже сейчас идет волна ставок вверх, обязательно будет идти волна ставок вниз. И мы будем ждать клиентов на рефинансирование под более низкие ипотечные ставки».
Рустам Азизов напомнил, что доля ипотеки в структуре сделок каждый год росла и достигла к июню 2024 года 94%. По пессимистичному сценарию развития событий к концу года доля ипотеки снизится до 80%, а при оптимистичном — вырастет до 95% к декабрю.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий