Продажа квартиры и дома — в чем разница?
Жить в собственном загородном доме — мечта многих. Но иногда обстоятельства складываются так, что его нужно продать, и у владельцев сразу же возникает множество вопросов. И неслучайно, потому что сделать это сложнее, чем продать квартиру, потому что по сути вы ищете покупателя не для одного объекта, а для двух — дома плюс земли. Соответственно, и документов, необходимых для купли-продажи, будет больше, и их перечень будет отличаться от того, который нужен в случае с квартирой.
Да и тех, кто стремится перебраться в загородный дом, объективно меньше, чем тех, кто ищет жилье в многоквартирных высотках. А решившиеся на покупку загородного дома будут подходить к его подбору с особой тщательностью — слишком высокие риски, чтобы брать кота в мешке.
«Покупатели хотят подобрать объект, в котором им будет комфортно жить, а не который будет доставлять проблемы. Например, был случай, когда купили дом, а он через два года треснул. Оказалось, что в землю был зарыт строительный мусор, который со временем дал усадку, в результате чего фундамент просел. Треснула и внешняя, и внутренняя стена. Дом стал аварийным, а предъявить претензии уже некому», — вспомнил печальную историю президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. Поэтому нужно быть готовыми к тому, что покупатель захочет пригласить специалистов и сделать экспертизу, чтобы удостовериться в качестве постройки и выявить недочеты, допущенные при строительстве объекта.
Трудности могут возникнуть и в части юридических нюансов, например, был ли дом куплен с использованием заемных средств, материнского капитала и т. д.
Условно весь процесс по продаже загородного дома с участком можно разделить на несколько этапов. Непосредственно подписанию договора купли-продажи и регистрации сделки будут предшествовать:
· подготовка документов
· определение стоимости недвижимости
· подготовка дома и земельного участка
· поиски покупателя.
Рассмотрим эти этапы подробнее.
1. Подготавливаем документы
Поиски покупателя для загородного дома — процесс небыстрый. Как отмечает специалист АН Rielty Айрат Мухаметов, в среднем продажа может занять от 4 до 6 месяцев. Тем не менее продавцу следует заранее позаботиться о том, чтобы к моменту сделки все документы были в порядке, и в самый важный момент оформления купли-продажи не возникло неприятных сюрпризов.
В перечне обязательных документов, которые потребуются при регистрации сделки, следующие:
· договор купли-продажи дома и земельного участка (если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные, то документ надо будет заверить у нотариуса)
· паспорт собственника или собственников
· разрешение органов опеки и попечительства (если среди собственников есть несовершеннолетние)
· свидетельство о регистрации или расторжении брака
· нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора.
Однако помимо вышеперечисленных для продажи дома потребуется и ряд других документов. Их не нужно будет брать с собой на сделку в МФЦ или регпалату, но их может запросить у вас покупатель или кредитная организация, где он оформляет ипотеку. Так что нужно дополнительно подготовить:
· документы, которые подтверждают право собственности на дом и земельный участок (договор купли-продажи, который вы подписывали при сделке, договор дарения, свидетельство о наследстве, распоряжение о предоставлении участка и другие)
· документы, подтверждающие регистрацию права собственности на дом и участок (это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН)
· технический паспорт (его могут попросить в банке, где покупатель берет ипотеку) и технический план дома (по нему проверяется, как расположен дом, площадь участка и другие параметры)
· документы, подтверждающие, что проведено межевание и определены границы участка (межеванием участка следует озаботиться в первую очередь, поскольку это займет определенное время)
· справку о том, что в доме никто не зарегистрирован
· справку о том, что продавец не задолжал за коммунальные услуги и уплатил членские взносы, если участок находится на территории СНТ.
2. Устанавливаем цену
То, как быстро и насколько выгодно вы сумеете продать дом, напрямую зависит от определения стоимости — самого жилого строения и участка, на котором он стоит. Однако именно в оценке дома и состоит одна из основных сложностей при его продаже. «Зачастую продавцы ставят сильно завышенные цены без объективных на то причин, исходя только из собственных ожиданий», — делится наблюдениями Айрат Мухаметов. При этом он пояснил: даже если выставить на продажу два одинаковых дома одного года постройки, то цена может различаться. «На стоимость будет влиять наличие хозяйственных построек (бани, гаража и т. д.), забора, водосточных труб, благоустройство и ландшафтный дизайн и многие другие факторы», — говорит он. Имеет значение даже форма участка и наличие на нем склонов. «Бывает, при межевании один участок разделили на три. В итоге два участка имеют правильную форму, а один — неправильную. Он будет стоить дешевле», — пояснил специалист по недвижимости.
На цену будет влиять расположение дома — если он стоит посреди участка и сбоку невозможно возвести хозпостройки, это снизит стоимость недвижимости. Так что посмотреть на сайтах объявления с аналогичными объектами, чтобы прицениться, можно, но ориентироваться исключительно на них не стоит, а лучше обратиться к специалисту.
Не последнюю роль при формировании стоимости частного дома влияет локация, а точнее, то, насколько далеко от города расположен земельный участок, обращает внимание Рамиль Усманов.
«Если участок, на котором стоит дом, находится в черте Казани, то не надо удивляться, что цена за сотку может доходить до 5 млн рублей. В лаишевском направлении — до 1 млн рублей, рядом с Большими Кабанами — от 500 до 800 тыс. рублей. В зеленодольском направлении можно найти дом с участком, который будет стоить от 150 тыс. до 300 тыс. рублей за сотку, но это в районе Раифы. В пестречинском направлении, в районе Званки, стоимость 100 кв.м может составить 800 тыс. рублей», — отмечает эксперт. По его словам, благодаря развитию дорожной инфраструктуры популярностью пользуются практически все направления. «Вознесенский тракт, первая очередь которого уже открылась, разгрузит Мамадышский тракт. Благодаря тому, что расширяют Горьковское шоссе, стало востребованным зеленодольское направление. Хорошим логистическим решением является новая федеральная трасса М12 и мост через Волгу. Поэтому основной вопрос — качество дома», — считает Рамиль Усманов.
3. Готовимся к продаже
Перед продажей и показом дома и участка покупателям надо привести их в порядок. Сделайте генеральную уборку: выбросите ненужное, помойте и почистите все поверхности, загляните в дальние углы. То же самое — на участке: выкиньте весь строительный мусор, хлам, скосите траву и сделайте прочую работу, чтобы территория выглядела ухоженной. Особое внимание следует уделить входной зоне.
За счет дополнительных работ вполне реально повысить стоимость объектов. Например, устранив недочеты в доме, приведя в порядок и благоустроив территорию, в частности, отреставрировав дорожки и т. д.
Однако Айрат Мухаметов предупреждает: вложения в ремонт не всегда могут окупиться при продаже дома. Например, если ремонт был сделан несколько лет назад, то возместить его стоимость продавцу вряд ли удастся. Ведь покупателю проще приобрести дом с черновой отделкой и оформить его по своему вкусу.
Одной из причин, по которой дом долго не продается, может стать его площадь, отмечает в свою очередь Рамиль Усманов. По его словам, данные Росреестра свидетельствуют, что самые продаваемые — дома площадью от 100 до 150 кв.м, максимум — 180 кв.м. А вот дома в 200-300 кв.м продаются дольше и стоят дороже. «При наличии бюджета, позволяющего такую дорогостоящую покупку, у многих возникает желание построить собственный дом — с учетом современных тенденций в архитектуре и дизайне. Тем более что можно получить господдержку на эти цели», — отмечает эксперт.
Можно ли продать недостроенный дом?
Можно, но сделать это очень сложно, процесс зачастую затягивается до года, отмечает Айрат Мухаметов, который имел опыт продажи недостроев. И продавцу надо быть готовым снизить цену. «Не все застройщики готовы приобрести такой объект и достраивать его. Потому что если уже есть фундамент и поднята коробка, то застройщик не может нести ответственность за эти работы, он вряд ли захочет исправлять чьи-то недочеты, — пояснил специалист по недвижимости. — Если покупатель — физлицо, то у него будут свои требования к объекту — его расположению на участке, к характеристикам фундамента и т. д. Поэтому, если у вас недострой, важно правильно преподнести этот объект. Сделать это самостоятельно крайне проблематично».
4. Ищем покупателей
Тут можно действовать разными способами.
- Сфотографировать дом и участок с разных ракурсов и разместить объявление в интернете, на одной или нескольких площадках. При этом в объявлении надо будет максимально подробно описать объект недвижимости, его месторасположение, указать цену, за которую вы готовы продать дом с участком. Чтобы повысить шансы, объявление нужно будет регулярно продвигать, обычно это платная опция.
- Нанять риелтора по загородной недвижимости. В этом случае он возьмет на себя и размещение объявление, и определение стоимости объектов с учетом вышеуказанных факторов, и общение с потенциальными покупателями, и отсев пустых звонков от праздно любопытствующих и другие вопросы, в том числе будет сопровождать сделку купли-продажи.
Что лучше выбрать — решайте по своей жизненной ситуации: если готовы ждать, то можно действовать самостоятельно, если нужно быстрее, то лучше делать это со специалистом.
Стоит ли продавать загородный дом в 2024 году?
Сейчас ситуация на вторичном рынке недвижимости усугубилась в связи с повышением ключевой ставки Центробанка, и как следствие — повышением ставок по ипотеке. Как отмечает Рамиль Усманов, найти покупателя на вторичку сложно, в том числе в сегменте ИЖС. С учетом высоких процентных ставок у банков и низкого сезона в первые месяцы года эксперт прогнозирует падение продаж на 50%.
О том, что рынок вторичной недвижимости проседает, в один голос говорят все специалисты. «К примеру, если дом стоит 10 млн рублей, первоначальный взнос должен быть 3 млн рублей, а оставшиеся 7 млн рублей надо брать в кредит. При ставке в 16,5-17,5% ежемесячные платежи по кредиту могут достигнуть 90 тыс. рублей. Такую сумму могут потянуть далеко не все», — привел цифры Айрат Мухаметов. По словам специалиста по недвижимости, в случае если в продаже дома нет срочности, то собственники могут подождать более удачного периода. Однако если отложить продажу нельзя, то, чтобы найти покупателя, нужен правильный маркетинговый подход и участие специалистов по недвижимости.
Оставьте свои контакты, и специалисты АН Rielty помогут вам найти покупателей
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий