Как снизить цену на квартиру, если ставка кусается, а налички нет

Какие бы ни были времена, а сейчас прогнозы на 2025 год в отрасли недвижимости весьма неутешительные, всегда есть возможности для ее приобретения. Выгодные программы, акции и предложения от конкретных застройщиков хороши, но работа с вашим личным риелтором поможет сделать покупку квартиры действительно выгодным приобретением.

Если вы планировали купить недвижимость, не стоит откладывать это решение в долгий ящик. Выгодные возможности есть даже сейчас, и о некоторых из них — в материале Урбан Медиа.

Снижаем цену с помощью аргументированного торга

Какую бы цену ни установил продавец, всегда хочется купить квартиру дешевле. И такое желание в большинстве случаев оправдано не только прижимистостью покупателя, но и объективными причинами, от которых не отмахнуться и продавцу недвижимости.

Как обычно торгуется покупатель: «Может подвинитесь по цене?», «А давайте на 200 тыс. меньше?» и другие подобные фразы, за которыми не стоит ничего, кроме желания получить жилье дешевле. В этом случае ответ, как правило, покупатель получает отрицательный. Либо продавец сбрасывает действительно минимальную сумму.

Что еще часто делают покупатели, так это начинают критиковать квартиру, пренебрежительно относиться к недвижимости собственника, что приводит к нежеланию иметь дело с таким покупателем.

А вот что стоит сделать перед тем, как начать торговаться:

• Провести анализ объекта недвижимости: помониторить агрегаторы, позвонить по объявлениям, игнорируя и отбрасывая фейковые и делая скидку на то, что цены на «Авито», «Циане» и прочих подобных сайтах отражают желания продавца, а не сумму, за которую в действительности осуществляется продажа. Но составить первоначальное мнение о цене на подобные квартиры в нужной локации такой анализ поможет. Также стоит уточнить состояние инфраструктуры, транспортную доступность и наличие парковки возле дома.

• Узнать причину продажи, которая поможет снизить цену на квартиру, показав продавцу плюсы более быстрой реализации.

• Найти минусы. Это не необходимость переклейки обоев и смены люстры, а более объективные факторы, требующие серьезных вложений. Например, первый и последний этажи могут таить в себе минусы, такие как протечки с крыши, запах из кафе и ресторанов в доме, которые ближе всего к квартирам на первых этажах, подвал, который может затопить, слишком низкое расположение окон квартиры, так что видно полкомнаты с улицы. Таким образом, на первом этаже придется вложиться в теплый пол, систему вентиляции или фильтрации, если в доме ресторан, в качественные окна, так как у подъезда курят, в охранную сигнализацию или решетки на окнах первого этажа. Важно оценить качество сантехники и труб, отсутствие неприятного запаха в санузле, наличие счетчиков. Уточните, есть ли перепланировка и узаконена ли она, какие объекты находятся рядом с домом: железная дорога, промышленные предприятия, городские свалки и т.д.

• Аргументированно покажите минусы квартиры и необходимость снизить цену с учетом потребности продавца в более быстрой продаже.

Читайте также Что выгоднее в 2025 году: положить деньги на вклад или купить квартиру?

История торга с помощью агента по недвижимости

У клиента был интерес к конкретной квартире, рассказывает риелтор Эльвира Хафизова: «Я проанализировала, сколько стоит квартира в этой локации, какие необходимо сделать в нее вложения, есть ли парковка, изучила инфраструктуру. Также узнала, что квартиру продают, так как собственник не осиливает платежи по ипотеке. Показала продавцу, что реализовав квартиру по цене ниже, но быстрее, он не допустит просрочек, а значит, не испортит кредитную историю, если планирует покупку жилья в будущем. Также нашли пару минусов: отсутствие парковочных мест и необходимость замены пола в квартире, сделали примерный расчет вложений для устранения второго недостатка. В процессе переговоров собственник скинул сначала 300 тыс. рублей, затем 500 тыс. рублей, в итоге снизили цену на 1,5 млн рублей и вышли с клиенткой на задаток».

Пример торга на повышение с участием агента по недвижимости

«Ко мне обратилась девушка, которая хотела продать одним лотом квартиру, парковку и кладовку. Все вместе она оценила в 10 млн рублей. Но мы разделили их, увеличили стоимость каждого объекта по отдельности, посмотрели, как идет продажа. Больше всего звонков было по парковке и кладовке, получилось даже устроить аукцион и продать парковку за 2 млн вместо 800 тыс. рублей. Сделка с разными покупателями состоялась в один день, и продавец вместо 10 млн рублей, на которые рассчитывала, получила 15 млн рублей», — поделилась историей Эльвира Хафизова.

Читайте также Кто не рискует, тот… не покупает? Стоит ли завышать стоимость квартиры при ипотеке

Экономим на покупке квартиры с помощью снижения ставки

Снизить процентную ставку можно не только на первичном рынке с помощью различных акций от застройщиков и банков, но и на вторичном рынке тоже.

Первый способ — покупка пониженной ставки у банка. Это дополнительная услуга для заемщиков, при которой банк снижает ставку в договоре, рассчитывает платежи с ее учетом, а клиент не только вносит первоначальный взнос, но и уплачивает комиссию. Размер комиссии за снижение процентов по ипотеке рассчитывается индивидуально при обращении в банк. Например, если оформить в ипотеку на вторичное жилье стоимостью 20 млн рублей с первым взносом в 5 млн рублей и сроком в 7 лет по базовым условиям, то ставка составит 23,1% годовых, а ежемесячный платеж — 361 тыс. рублей. При покупке ставки на весь срок кредитования она снизится до 13,1%, а ежемесячный платеж — до 273 тыс. рублей. Экономия составит 7,38 млн рублей. Но за ставку придется единовременно заплатить 4,38 млн рублей.

Айгуль Галимзянова, юрист по сопровождению сделок с недвижимостью:

— Помимо того, что покупка ставки у банка — услуга недешевая, важно помнить, что, как правило, при досрочном погашении ипотеки пересчитываются только проценты, сумма комиссии не изменяется. Следовательно, экономия от быстрых выплат будет ниже, также не вернут комиссию за предоставление услуги при рефинансировании, так как она уплачивается при заключении договора, а не входит в тело кредита. Такая услуга подойдет клиенту, если сразу учесть все ее минусы и плюсы, а также свои возможности по погашению ипотеки.

Второй способ — это покупка квартиры на вторичном рынке по процентной ставке предыдущего собственника. Так, например ставку в 8% можно забрать вместе с квартирой, по которой владелец больше не хочет оплачивать кредит. По этой схеме квартира переоформляется на нового собственника с сохранением процентной ставки.

Сложность здесь в том, чтобы найти такие объекты и продавцов, а далее проверить, соответствуют ли требованиям банка кредитная история, доходы и другие параметры сторон договора. Здесь банк также может назначить комиссию за передачу процентной ставки, но, как правило, ее стоимость посильная.

По словам юриста, в этом случае помимо обычной проверки чистоты сделки, нужно также правильно оформить дополнительные документы и подать их. «Чтобы клиент прошел одобрение банка и получил положительное решение на перевод ипотеки с низкой ставкой, необходимо подготовить справки от работодателя или бухгалтера, если речь идет об ИП. Также подбираем страховую компанию, которая будет одобрена банком и выгодна для покупателя», — добавляет Айгуль Галимзянова.

Читайте также Как купить и продать квартиру по переуступке прав

История покупки квартиры по ипотеке со ставкой 13,7% вместо 22%

К специалисту по недвижимости обратился мужчина с запросом: «Хочу двух- или трехкомнатную квартиру в Казани, можно в хрущевке, платить могу до 80 тыс. рублей, на первоначальный взнос есть 1 млн рублей», — рассказывает Эльвира Хафизова.

Но реальность такова, что 1 млн рублей, по нынешним меркам, не такой уж и взнос, а платеж в 80 тыс. рублей не покроет ежемесячную плату за кредит на двушку ил итрешку. На момент обращения стандартная ставка по ипотеке была 22%. По актуальным ценам на недвижимость следовало увеличить первоначальный взнос до 1,4 млн рублей, а платеж — до 100 тыс. рублей. Клиент такую недвижимость себе позволить не может.

«В процессе поисков нашли трехкомнатную квартиру в Советском районе за 7,3 млн рублей, где требовался первоначальный взнос 1 млн рублей, а платеж был ниже озвученного клиентом. Дело в том, что квартира была в ипотеке у собственника под ставку 13,7 % годовых при 22% в октябре этого года. Банк дал согласие на переоформление ипотеки на новое лицо, а мы сохранили клиенту около 10 млн рублей на покупке недвижимости. Клиент заплатил за переоформление ипотеки банку 15 тыс. рублей», — отмечает специалист по недвижимости.

Переплата по ставке 22% составляла 28,26 млн рублей, а по ставке 13,7% — 17,91 млн рублей, также риелтор сэкономила на торге 1,5 млн рублей, и квартиру купили за 6,8 млн рублей. Итого экономия составила 11,84 млн рублей.

Если вы решитесь обратиться для поиска квартиры и способа ее покупки к риелтору, сделать сделку выгодной и окупить расходы на специалиста по недвижимости, то расскажем о лайфхаке, чтобы выбрать специалиста, который точно поможет сэкономить на покупке. Задайте ему вопрос, а какую сумму вы сохранили клиенту, например, на ипотечной сделке. Потому что именно за это агент по недвижимости получает свою комиссию, а не за прогулку по квартире вместе с собственником и покупателем.

Читайте также Гид по покупке жилья: с чего начать и как сэкономить