Как проверить земельный участок перед покупкой: советы юриста

Следуя призыву Марка Твена: «Покупайте землю — ее больше не производят», многие стремятся поскорее приобрести участки, чтобы за вполне приемлемую цену переселиться из тесных квартир в просторные дома. Но иногда землевладение может обернуться проблемами, а вас оставить только со статусом собственника и не более. Чтобы уберечь покупателя от проблем, изучаем всю подноготную о земельном участке. Необходимо убедиться наверняка, что:

• продавец является полноправным собственником участка
  

• площадь и границы участка соответствуют документам
  

• на землю не наложен арест, нет сервитута (право пользования участком другими лицами, например, для прохода) или другого обременения
  

• участок можно использовать так, как вы планируете
  

• по границам участка нет споров и пересечений с землями общего пользования, охранными зонами и наделами других лиц.

По каким документам проверяем участок?

Проблемы, с которыми может столкнуться покупатель, могут касаться как самого земельного участка, то есть объекта, так и его собственника — субъекта. В первую очередь надо запросить у продавца выписку из ЕГРН, где содержатся сведения об участке:

• кадастровый номер, площадь и кадастровая стоимость

• категория земли и вид разрешенного использования

• границы участка, если сделано межевание, и расположение его на местности

• сведения о собственнике, наличии ограничений и обременений.

Венера Сафиуллина, юрист по делам с недвижимостью:

— С 1 марта 2025 года вступает в силу закон 487-ФЗ от 26 декабря 2024 года, в котором упразднена возможность продавать участки с неуточненными границами. Это значит, что участки без межевания больше в гражданском обороте участвовать не будут. Но до марта остается возможность продать участок без уточнения его границ, что может привести к судебным спорам. Например, в моей практике было дело, когда владелец участка без межевания при постройке дома и уточнении места застройки обнаружил, что часть земли принадлежит РЖД. Для восстановления справедливости и правильных границ участка пришлось обращаться в суд.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он выдается собственнику или арендатору участка бесплатно, а заказать его можно в МФЦ или на портале республиканских госуслуг. Готовится этот документ 14 рабочих дней и представляет собой полное досье на любой участок:

• сведения о том, в какой зоне находится земельный участок

• подлежит ли он изъятию

• категория и разрешенное использование земли: перечень основных видов использования, вспомогательных и разрешенных (при необходимости можно поменять один основной вид использования на другой путем подачи заявления в МФЦ)

• топографический план участка, где указано, что проходит над участком, под ним и по земле, есть ли охранные зоны, а также обозначено пятно застройки (место, где можно возводить капитальное здание) и необходимые отступы от границ участка. Как правило, это стандартные 3 м со стороны смежных участков и 5 м со стороны улицы, то есть земель общего пользования. Эти данные пригодятся как на стадии покупки, так и в будущем при строительстве дома, бани и других строений.

Венера Сафиуллина, юрист по делам с недвижимостью:

— В моей практике был случай, когда человек купил земельный участок с привлечением кредитных средств (в ипотеку). Он был уверен что банком была проведена проверка юридической чистоты заключаемой сделки и предмета залога. Участок имел разрешенное использование — индивидуальное жилищное строительство. Но когда новый собственник запросил ГПЗУ, чтобы начать строительство и понять, где можно строить, оказалось, что участок подлежит изъятию, поскольку на его месте властями запланировано строительство новой дороги. Теперь владелец не может им пользоваться и должен ждать, пока землю изымут и возместят ее рыночную стоимость.

«Если есть сомнения в достоверности информации, всегда можно заказать съемку текущих изменений в организации, имеющей лицензию на такую деятельность. Так вы убедитесь, что под землей не проходит газопровод под высоким давлением или иной кабель, имеющий широкую охранную зону. Также важно запрашивать у продавца вновь изготовленный ГПЗУ, который он получил сам, а не выданный несколько лет назад ему или предыдущему владельцу участка», — советует эксперт.

Национальная система пространственных данных (НСПД) доступна в открытом доступе. Не так давно была упразднена публичная кадастровая карта и на смену ей пришел этот сервис, в котором удобнее проверять, есть ли на участке зоны с особыми условиями использования территории.

Бывает так, что продавец участка не хочет предоставлять сведения и запрашивать документы, проверка ему кажется излишней, а участок вам очень понравился. ГПЗУ вы сами получить не сможете, запросить его имеет право только владелец объекта. В этом случае вы можете получить выписку из ЕГРН самостоятельно, но она будет обезличенной, зато можно увидеть, как часто недвижимость меняла собственника.

Также стоит заказать выписку из ИСОГД — информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в управлении архитектуры и градостроительства. Она выдается любому лицу за плату и содержит всю нужную информацию. Но, учитывая многочисленные случаи мошенничества, сейчас при покупке не зазорно спрашивать и запрашивать абсолютно все, кроме разве что цвета нижнего белья собственника, чтобы не остаться без недвижимости и средств.

Читайте также Сервитут: как законно пользоваться чужим участком земли?

Что даст покупателю осмотр участка?

Не стоит пренебрегать и непосредственным выездом на земельный участок. Еще лучше, советует Венера Сафиуллина, нанять геодезиста, который сделает вынос точек границ участка и сверит их с данными из ЕГРН. Иногда сведения из выписки не соответствуют фактическому месторасположению границ. Сделать это необходимо, чтобы избежать споров с соседями. Как показывает юридическая практика эксперта, судебные тяжбы могут быть весьма ожесточенными даже из-за 3 см участка в садовом обществе.

Второй важный момент при осмотре участка — это проверка смежных участков на возможность выхода и выезда с них на территорию общего пользования. Если доступ отсутствует, соседи могут потребовать установить сервитут, чтобы проезжать через ваш участок. Также смотрим, есть ли выезд с участка, который планируем купить. Осмотр земли позволит еще увидеть рельеф местности, предположить, будет ли участок затопляться весной, а также как далеко нужно будет тянуть коммуникации, если планируете строить дом.

Читайте также Межевание земельного участка: зачем его проводить как можно быстрее

Проверяем собственника участка

У владельца участка обязательно нужно запросить правоустанавливающий документ на землю. Если был договор купли-продажи, то смотрим его содержание, проверяем, произведен ли полный расчет. Бывает так, что участок куплен в рассрочку, в договоре указано, что залог в пользу продавца не возникает, и соответственно, в выписке не содержится никаких обременений, но право собственности владельца можно оспорить.

Венера Сафиуллина, юрист по делам с недвижимостью:

— Правоустанавливающие документы старого образца, такие как постановление или решение сельсовета, выписка из похозяйственной книги и другие акты местной администрации, стоит проверять на подлинность. В практике был случай, когда супруги купили земельный участок у лица, которому он был выделен постановлением районной администрации. Они заложили фундамент под дом, и им пришел иск об изъятии земельного участка, так как постановление оказалось поддельным.

Также важно узнать семейное положение продавца.

• Если оформлен брак, то в случае приобретения участка по возмездной сделке понадобится согласие супруга на продажу.

• При наличии детей и при покупке с помощью средств маткапитала, уточняем, выделены ли детские доли.

• Если продавец вдовец, то нужно выяснить, заводилось ли наследственное дело, нет ли скрытой доли умершего супруга и наследников, которые могут оспорить сделку.

• Если участок достался в дар, также проверяем условия договора. Например, часто такой документ содержит оговорку о том, что даритель вправе отменить дар, если переживет одаряемого.

Продавца и его супруга обязательно проверяем на предмет потенциального банкротства. Для этого запрашиваем у собственников кредитную историю, которую можно заказать на госуслугах бесплатно 2 раза в год. Следует заглянуть на сайт ФССП, а также сайты судов. Не стоит соглашаться на предложения продавца и занижать в документах цену на участок — указывайте полную стоимость в договоре. Во-первых, это чревато огромными штрафами от налоговой инспекции, во-вторых, в случае расторжения договора купли-продажи будет сложно доказать, сколько на самом деле вы заплатили за участок. Суды не встают на сторону покупателя, который пошел на занижение цены сделки, поскольку это расценивается как участие в налоговом преступлении.

Читайте также Брачный договор: как сохранить свою недвижимость и не остаться ни с чем после развода

Можно ли проверить участок по открытым данным в интернете?

Помимо обезличенной выписки из ЕГРН, платного сервиса, который обозначен выше, национальной системы пространственных данных, можно найти сведения об участке на сайте управления архитектуры и градостроительства. Для этого необходимо просмотреть правила землепользования и застройки (ПЗЗ), найти свой участок и определить, в какой зоне он находится, какие территории смежные, например, нет ли рядом свалок, и даже заказать съемку текущих изменений, чтобы провести анализ.

Также полезный инструмент для покупателя земельного участка — это проект планировки территории, в котором мы уточняем, что будет располагаться рядом с участком, нет ли там в планах строительства мусоросжигающего завода или федеральной трассы.

С помощью проверки можно избежать покупки земельного участка, не соответствующего назначению, например, на нем запрещено строительство, с неверными границами, сервитутом, залогом, арестом, расположение в охранных зонах, исключить возможность изъятия. В дальнейшем документы помогут вам также при строительстве, чтобы избежать судебных дел. «Например, уже второй год у нас в работе судебный процесс по иску соседа о сносе дома из-за 75 см за границей пятна застройки. Так что лучше не выходить за пределы ни на сантиметр», — предупреждает Венера Сафиуллина.

Главное о проверке земельного участка

• Проверка земельного участка — это зона ответственности покупателя. Сделка без проявления должной осмотрительности грозит ему затратами и даже потерей собственности.

• Главные источники информации о земельном участке — выписка из ЕГРН и градостроительный план на земельный участок (ГПЗУ). Если нет ГПЗУ, можно посмотреть правила землепользования и застройки на сайте местной администрации, чтобы узнать, что можно и нельзя делать на земле.

• Не стоит пренебрегать непосредственным осмотром земельного участка на местности, он может кардинально изменить ваши намерения и предупредить осложнения в пользовании участком в будущем.

• Помимо документов на сам участок обязательно проверять собственника: на банкротство, подлинность владения, наличие иных лиц, имеющих права на землю.

• Границы участка лучше перепроверить, даже если сделано межевание. Это можно сделать самостоятельно в национальной системе пространственных данных или же с помощью геодезиста.

Планируете покупку загородного дома или участка?

Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.

Как вас зовут

Телефон

Вопрос

Отправить

Оставляя заявку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности