Как продать микродолю в квартире: законные способы

Что такое микродоли?

Маленькие доли возникают в случае приобретения квартиры или дома при помощи материнского капитала, раздела имущества в результате развода, а также деления недвижимости по наследству между многочисленными родственниками. К таким маленьким долям относятся 1/10, 1/30, 1/70. В единичных случаях микродоля может составлять 1/100. То есть микродоли могут быть равны нескольким квадратным метрам, а порой и сантиметрам.

Закон о микродолях в квартире

Согласно новым поправкам в Жилищном кодексе от 1 сентября 2022 года, недвижимое имущество нельзя делить на микродоли, которые составляют меньше шести квадратов. Теперь их нельзя продать. Даже если вдруг между кем-то состоялась подобная сделка, ее могут признать недействительной, и покупатель в итоге теряет деньги.

При этом выделенные ранее указанной даты маленькие доли продолжают иметь статус законных. Их можно продать, записать в наследство или приобрести.

Федеральный закон №376 от 27.12.2014 года, который установил право пользования долями, остается действующим. Он предполагает, что размер микродоли устанавливается в каждом регионе страны согласно требованиям органов муниципалитета. Каким бы не был размер доли, у собственника есть право получить как временную, так и постоянную прописку, а также возможность фактического проживания в данной квартире.

Читайте также Как прописать ребенка в квартире

Когда разрешено выделять микродоли и не действует запрет?

В каждом правиле есть свои исключения. Маленькая доля, то есть все, что составляет менее 6 кв.м, имеет место быть в следующих трех случаях:

• получение микродоли в наследство;

• приобретение недвижимости с вложением материнского капитала;

• участие в приватизации.

Описанные исключения признаются законными, но распоряжаться ими будет не так просто.

Что можно сделать с микродолей ее владельцу?

Итак, мы выяснили, что имея маленькую долю, собственник может зарегистрироваться по адресу недвижимости, а также проживать в ней на законных основаниях. Что еще? Микродолю можно продать совладельцу недвижимости или подарить нескольким собственникам — как больше нравится. Здесь единственным условием станет то, что итоговая площадь у покупателя должна быть не меньше установленных законом шести квадратов.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса, перед продажей маленькой доли на рынке недвижимости, владелец микродоли обязан уведомить остальных собственников квартиры о своем решении. Совладельцам дается один месяц подумать, будут ли они приобретать долю или нет. Во втором случае, если принято отрицательное решение, совладельцам необходимо зафиксировать это в письменной форме, обратившись к нотариусу.

Читайте также: Как купить комнату в коммуналке: особенности и риски

Как еще законно распоряжаться микродолей в квартире

Существуют еще три способа — продажа нескольких долей одновременно, признание доли ничтожной и получение денежной компенсации за нее, а также отказ от микродоли.

Для начала рассмотрим первый: объединение с другими собственниками недвижимости и продажа нескольких долей кому-то одному из владельцев может стать единственным правильным решением в некоторых ситуациях. Например, собственникам нужны деньги, они хотят сменить климат, приобрести жилье в другом районе города и так далее.

Здесь же есть вариант объединиться, собрать письменные соглашения на продажу абсолютно всех долей. Выложить объявление о продаже в открытых источниках и продать квартиру полностью третьим лицам. Вырученные с продажи недвижимости денежные средства поделить между собой.

Второй способ заключается в том, чтобы избавиться от микродоли и получить взамен ее денежную компенсацию. Для этого необходимо обратиться в судебный орган, подать иск о признании доли в квартире ничтожной. Судом будет назначена экспертиза, по результатам которой будет проведена оценка жилого помещения, понятен размер микродоли и размер компенсации.

Как только суд признает микродолю незначительной, то обяжет других сособственников выплатить владельцу ничтожной доли денежную компенсацию. Судебное решение придется выполнить: да, это очень похоже на принудительную меру. Не все собственники могут на это добровольно согласиться, исходя из ряда личных причин. Размер компенсации будет равен рыночной цене.

И третий способ — отказаться от микродоли, если она совсем не нужна владельцу, когда не хочется оформлять разные документы, платить налоги и оплачивать коммунальные услуги за пару квадратных метров. Это возможно сделать следующим образом — обратиться в местный отдел МФЦ или подать заявку в Росреестр.

Читайте также Что такое преимущественное право покупки доли в квартире

Что нельзя делать с микродолей ее владельцу?

Если квартирой или домом владеют одновременно несколько человек и у каждого из них есть определенная доля в этом имуществе, некоторые моменты в распоряжении долями могут быть запрещены. Так, без согласия сособственников, владелец микродоли не может:

• оформить прописку другому родственнику;

• сдать свою часть квартиры в аренду;

• передать свою долю третьим лицам для проживания.

Обязанности владельца микродоли

Как и другим владельцам долей в недвижимом имуществе, собственник микродоли обязан платить ежегодный налог, а также оплачивать коммунальные услуги. Если налог начисляет ФНС, то определение ежемесячной суммы за коммуналку необходимо решить следующим образом. Привести стоимость всех услуг к одному знаменателю, а затем разделить на количество собственников квартиры.

Что делать, если владелец микродоли не выходит на связь?

Представим гипотетическую ситуацию: собственники решили продать недвижимость и на полученные средства купить две квартиры меньшей площади. В процессе подготовки документов к продаже выясняется, что существует еще один собственник, владеющий совсем маленькой долей. Но он давно не живет в этой квартире, сменил место жительства или вообще — уехал в другую страну на ПМЖ. Связи с ним нет, где конкретно проживает — никому не известно. Как быть? В этом случае придется обратиться не только в суд, но и в полицию. Для начала необходимо подать заявление о поиске пропавшего сособственника в полицию. Получить официальный документ о том, что человек найден, где в данный момент проживает и так далее. Если поиски ни к чему не привели, попросить составить документ с результатами поисковых действий и уже с ним обращаться в суд на признание человека без вести пропавшим или умершим.

Читайте также Можно ли выписать человека из квартиры без его согласия?

После прохождения данной процедуры, в суд подается еще один иск — на этот раз о признании доли пропавшего собственника ничтожной. Так как пропавший человек не сможет участвовать в этом судебном заседании, суд предоставит адвоката, как его представителя, и примет решение без владельца незначительной доли. На заседании можно попросить судью закрепить право собственности на микродолю за другим собственником, который не против продажи квартиры.

Скорее всего, в итоге суд разрешит продать жилплощадь. Иногда — с оговоркой, что сумму, вырученную за незначительную долю, потребуется внести на счет регионального судебного департамента.