Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Читайте также Как продать квартиру, купленную в рассрочку или с помощью траншевой ипотеки, в 2025 году

В 2021 году в России оформили 1,9 млн ипотечных кредитов. Это то же самое, если бы все жители Казани и Челнов решили разом взять ипотеку. Общая сумма взятой россиянами ипотеки составляет 5,7 трлн. рублей. Это рекордные показатели с 1998 года. Даже финансовый кризис не останавливает россиян от покупок.

Татарстанцы в этом вопросе занимают пятое место по стране. Жители республики взяли 60,7 тыс. ипотечных кредитов за 11 месяцев 2021 года. Сумма сделок по ипотеке превышает 150 млрд рублей, что на 8% выше аналогичного периода 2020 года.

Рано или поздно купленная в ипотеку недвижимость выходит на вторичный рынок. Хорошо, если кредит за объект уже погашен, но все чаще встречаются ситуации, когда люди вынуждены продать квартиру с долгом. Причины могут быть разными: кто-то стремится улучшить свои жилищные условия, кто-то разводится и делит имущество, кто-то не может выплатить долг, кому-то в срочно понадобились деньги.

Как итог — рынок пополняется предложениями о продаже жилых объектов в залоге.

Раньше люди сторонились таких сложных сделок. Ведь продавец практически ничем не рискует, а вот новый владелец при неудачном стечении обстоятельств может и потерять свои деньги. Сейчас отношение к таким объектам меняется. А при сопровождении грамотных специалистов по недвижимости сделка проходит легко и быстро. Давайте разберем самые популярные способы продажи объектов, которые были взяты в ипотеку.

3 способа продать ипотечную квартиру

1. Продажа квартиры при досрочном погашении ипотеки

История Марины — скорее, счастливая случайность. Для нее все сложилось наилучшим образом — знакомым понравилась именно ее недвижимость. Но не каждый покупатель захочет и сможет доверить деньги незнакомому продавцу и ждать несколько дней, а может быть и дольше, пока банк снимет обременение. Найти такого человека, суметь с ним договориться, составить юридически верное соглашение о внесении задатка — непростая задача. Но все возможно, особенно если вы заручились поддержкой в решении этого вопроса опытного риелтора.

2. Продажа ипотечной квартиры с участием банка

Чаще всего продажа недвижимости под залогом происходит именно по второму варианту, то есть сценарию семьи Авериных, когда банк-кредитодатель участвует в сделке. В этом случае сразу составляется договор купли-продажи, покупатель рассчитывается двумя частями (на погашение остатка долга и на оставшуюся стоимость квартир) с помощью аккредитива или банковской ячейки. Деньги на покрытие остатка замораживаются, пока сделка не будет зарегистрирована в МФЦ. Уже после регистрации продавец получает оставшуюся часть денег, а купленная квартира переходит новым владельцам.

3. Продажа квартиры: ипотека на ипотеку

Часто люди готовы купить ипотечную недвижимость, но для этого им самим необходим кредит. Переоформить ипотеку на покупателя можно только после того, как кредитная организация одобрит его в качестве нового заемщика. Для этого он проходит стандартную процедуру получения кредита под залог имущества. Далее покупатель вносит свою первоначалку в банк. При этом размер первоначального взноса значения не имеет. Все деньги вносятся на аккредитив, и долг погашается банком. Кредитная организация передает залоговый объект новому заёмщику, а вы получаете оставшуюся часть денег.

Продажа ипотечной квартиры: важные вопросы

Какие документы нужны для сделки?

Для проведения сделки по по залоговому жилому объекту, вам понадобятся следующие документы:

1. Паспорта всех владельцев

2. Выписка из ЕГРН, где указаны данные о собственниках жилья и наличии обременения. Документ действителен в течение 30 дней

3. Правоустанавливающий документ для подтверждения, что площадь досталась вам законным путем — обычно это договор купли-продажи и ипотечный договор

4. Техпаспорт, который необходимо заказать в бюро технической инвентаризации

5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги

6. Свидетельство о браке и согласие мужа/жены на продажу (или брачный договор).

Что делать, если вы передумали продавать?

Редко, но бывает, что продавцы в процессе решают отменить сделку (даже если продают недвижимость, взятую в ипотеку). Например, муж и жена передумали разводиться, переезд в другой город по работе отменился, а на погашение непосильной раньше ипотеки появились деньги в виде неожиданного наследства. Можно ли остановить процесс продажи? Понесете ли вы в этом случае потери?

Можно ли продать ипотечную недвижимость на этапе строительства?

Да, такие объекты тоже можно продать. Раньше в банках был мораторий на покрытие ипотеки в течение 3-6 месяцев. Сейчас таких ограничений нет. Так что, условно, вы можете досрочно покрыть ипотеку даже через две недели после оформления сделки. Для этого вам следует написать заявление в банк с просьбой о продаже недвижимости и указать там вескую причину. Например, нет денег на покрытие остатка долга или переезд в другой город. Учтите, что сейчас стоимость строящихся объектов быстро растет. Проанализируйте рынок, чтобы не продешевить.

Если в ипотечной квартире неузаконенная перепланировка?

Продать залоговую недвижимость с несогласованной перепланировкой можно. Если покупатель берет недвижимость за наличку, то вам лишь следует предупредить его о наличии перепланировки.

Если же покупатель приобретает вашу недвижимость в ипотеку, то ему придется собрать все документы на квартиру и заново провести оценку жилья. Банк обычно одобряет сделку, если в ходе перепланировки не были затронуты несущие стены и не перенесены мокрые точки. Такие объекты продаются с дисконтом.

А что с налогами при продаже?

Если вы получили имущественный вычет на свою недвижимость, то возвращать в налоговую ничего не нужно. Если вы владеете жилым имуществом более 5 лет, при продаже налог тоже платить не нужно, в независимости от того, за какую стоимость вы реализуете свой объект.

Но если недвижимости в вашей собственности менее 5 лет, тогда при продаже следует уплатить НДФЛ с дохода (разницы между стоимостью покупки и продажи) в размере 13%.

Например, вы купили однушку в ипотеку за 3 млн руб., а спустя два года продаете ее за 5 млн руб. Ваш чистый доход за это время — 2 млн руб., а значит, при продаже вы должны заплатить налог 260 тыс. рублей. На практике есть случаи занижения стоимости, но лучше не рисковать. Налоговая не дремлет, и всё больше случаев, когда контролирующий орган проводит проверки и штрафует участников фиктивных сделок.

Стоит ли нанимать риелтора?

Этот вопрос вы решаете сами. Чем вам поможет специалист:

1. Найдет покупателя и договорится с ним

2. Решит вопросы с банком

3. Проконтролирует вопрос передачи денег

4. Сэкономит ваше время

С каким дисконтом продавать ипотечную квартиру?

Несомненный плюс ипотечной недвижимости для покупателя — хороший дисконт. Чаще всего объекты продаются на 100-150 тыс. рублей дешевле аналогичных вариантов (размер скидки зависит от суммы оставшегося долга). Внимательно изучите аналогичные объекты, чтобы не продешевить и не назначить слишком высокую цену.

Кто все-таки погашает ипотеку?

Зависит от способа продажи: если ваш покупатель приобретает квартиру за наличку, то погашаете лично вы. Если покупатель берет ипотеку в вашем банке, то банк сам погашает ваш долг.

Кто может купить ипотечную квартиру?

Сразу отметим, что купить ипотечную квартиру могут не все. Ваши идеальные покупатели:

а) с наличными деньгами

б) с одобренной ипотекой в вашем банке.

Будьте готовы, что ваш вариант не сможет встать в длинную цепочку сделок, не подойдет покупателям, желающим выделить в жилом имуществе доли детям, а также тем, кто сам продает свою ипотечную квартиру.

Основные сложности, которые могут возникнуть:

— покупатель передумает в процессе сделки. Такое возможно, но вас защитит предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются условия отмены

— квартира вырастет в стоимости, пока вы ее продаете и оформляете все документы по закрытии ипотеки. Это возможный риск, его стоит учитывать, назначая цену

— сделка задержится по времени. Обычно в банке есть установленные сроки для снятия обременения. Но в любом случае в договоре купли-продажи лучше прописывать сроки с «запасом» времени.