Сколько россиянину ни говори, что при покупке любых услуг нужен договор, все равно найдутся те, кто будут испытывать судьбу — обращаться к риелтору без каких-либо юридических документов, надеясь на авось. Однако наличие договора — это, скорее, минус, чем плюс. В случае некачественного предоставления услуг или мошеннических действий — вы сможете обратиться в суд и вернуть деньги.
Но само наличие договора, конечно, не защищает вас ото всех невзгод. Важно, чтобы он был составлен правильно и не имел никаких подводных камней. Все же помнят истории, когда люди брали кредит по, казалось бы, одной ставке, а в итоге получали совсем другую, потому что не прочитали мелкий шрифт? Так что важное правило — неторопливо изучать договор, вчитываясь во все детали.
Каким же должен быть правильный договор и чего стоит избегать при его составлении?
Обратите внимание: стандарта нет
Это действительно так: сколько квартир, риелторов и покупателей-продавцов, столько возможных вариантов договоров существует. В каждом конкретном случае в документе перечисляются индивидуальные характеристики, условия и ожидания. Поэтому нельзя просто сравнить договор с каким-то шаблоном — его нужно читать и обращать внимание на любые мелочи.
Зато отсутствие стандарта позволяет сразу отказаться от работы с недобросовестным риелтором. Если вам приносят готовый договор и говорят, что это «установленная законом РФ форма и ее нельзя менять», сотрудничество следует завершить. Скорее всего, риелтор хочет воспользоваться вашей неосведомленностью и получить подпись договора, более выгодного для него, чем для вас.
Виды договоров с риелтором
Стандарта нет, зато существуют разные категории договоров, у которых есть свои особенности.
-
Договор возмездного оказания услуг. Чаще всего он заключается, когда вам нужно только провести сделку на найденную вами квартиру или только подобрать недвижимость. Риелтору не нужна доверенность, он не действует от имени клиента — это просто платное оказание услуг: исполнитель берется оказывать услуги, а заказчик обязуется их оценить и оплатить. Расходы исполнителя заказчик не компенсирует, но может при желании выдать на имя риелтора доверенность — чтобы перепоручить ему определенные действия в рамках сделки.
-
Договор поручения. Этот вариант — для тех, кто хочет перепоручить все действия по сделке риелтору. Риелтор действует от имени клиента по оформленной им доверенности и может совершать действия с объектом недвижимости, даже если сам клиент находится в этот момент в другом городе или за пределами РФ — об этом подробнее в статье про дистанционную продажу. В доверенности клиент может указать, что риелтор имеет право передоверить совершение сделки третьим лицам или наоборот — не имеет этого права и должен все осуществлять лично.
-
Агентский договор. Если в других соглашениях сторон никак не оговорена эксклюзивность сотрудничества со специалистом, то в агентском договоре может быть указано, что клиент не имеет права пользоваться услугами других риелторов. Иногда в него включают даже запрет на самостоятельное совершение сделки с недвижимостью — а если клиент нарушает эти условия, то ему приходится выплачивать штраф.
Риелторы часто стремятся заключать договор именно последнего типа с владельцами недвижимости, включая в них пункты о штрафах за действия «на стороне», а также об обязанности клиента передать ключи и документы риелтору. Чтобы сделать такой договор более привлекательным, риелтор может обязаться предоставлять в его рамках дополнительные услуги — например, показывать объект без клиента, провести дополнительную проверку документов с юридической точки зрения или заполнить налоговые декларации уже после заключения сделки.
В то же время такой тип договора наиболее безопасный, так как он защищает клиента в случае возникновения каких-либо проблем у клиента, риелтор будет нести ответственность по правилам, применимым к агентскому договору (ст. 1011, п. 1 ст. 993 ГК РФ + 25 глава ГК РФ).
В любом случае помните о двух самых важных правилах:
-
договор должен быть составлен на бумаге, в двух экземплярах, с указанием даты заключения и номера договора; оба экземпляра подписаны сторонами, один остается у риелтора, а второй — у клиента, то есть у вас
-
договор нужно обязательно внимательно прочитать и уточнить у риелтора все моменты, которые вам хотя бы немного непонятны; любая странная реакция риелтора на вопрос или отказ отвечать могут быть поводом для того, чтобы поставить дальнейшее сотрудничество под сомнение; не нужно ничего подписывать, пока у вас есть вопросы.
Что именно должно быть указано в договоре?
Права и обязанности агента
Поиск покупателей, показы жилья, проверка документов, юридическое сопровождение процесса и тому подобное — договор должен быть четким руководством, как проводить сделку, чем меньше места для творчества в нем будет, тем лучше. Отдельно нужно указать, какие услуги входят в фиксированную стоимость и оказываются независимо от того, вышли вы на сделку или нет.
Оплата услуг
Суммы выплат специалисту по подбору недвижимости должны быть заранее четко определены — при отложенном согласовании есть риск, что цена окажется выше той, на которую вы рассчитывали. В идеале в договоре нужно указать:
-
стоимость услуг риелтора
-
процент от итоговой суммы сделки, который положен риелтору при выполнении условий договора (и эти условия)
-
компенсация расходов риелтора в процессе подбора недвижимости — если у вас была такая договоренность
-
счет, на который будет произведена выплата
-
сроки выплаты — здесь риелтор вправе установить санкции за просрочку оплаты, и адекватным требованием будет неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности в день.
Условия оплаты недвижимости
Укажите ценовой диапазон или предельную максимальную и предельную минимальную стоимость, которую хотели бы заплатить/получить. Уточните, готовы ли вы купить или продать квартиру с привлечением заемных средств и/или материнского капитала, согласны ли на рассрочку. Нормально, если ни один из этих вариантов вас не интересует — это тоже следует указать в договоре.
Отказ от договора
Многие боятся, что при отказе от договора будут вынуждены выплатить круглую сумму, однако никаких неожиданных трат не будет, если заключать договор правильно. В документах следует предусмотреть пункт о возможности досрочного расторжения договоренностей в одностороннем порядке при неисполнении риелтором своих обязательств. Теоретически и риелтор может отказаться оказывать услуги клиенту и расторгнуть соглашение сторон — но только если такой пункт в договоре.
Срок действия договора
Простое и элегантное решение, если вы боитесь именно расторгать договор, — установить для него «срок годности». Ваш договор перестанет действовать в назначенный день назначенного года, и вы сможете обратиться к другому риелтору, если тот, с кем вы заключали договор, до сих пор не нашел ни одного подходящего вам варианта.
Предмет договора
Один из важных пунктов, о котором легко забыть, пока вы рассчитываете размеры вознаграждений и неустоек. В договоре обязательно нужно указать, ради чего он заключается: например, «продажа двухкомнатной квартиры площадью 50 кв.м по адресу: г. Казань, ул. Вахитова, 45 — 31, за цену не менее 7 млн рублей».
Характеристика недвижимости
Описать объект совершения сделки словами — это только полдела. Необходимо заказать выписку из ЕГРН (если вы собственник квартиры и хотите ее продать) и перенести данные из нее в договор. Обязательно нужно прописывать в документе кадастровый номер, вид, наименование, площадь, этаж, разрешенное использование и другие характеристики жилого объекта.
Согласие на использование персональных данных
Риелтору в любом случае придется передавать и использовать их, поэтому лучше, если у него будет такое право по договору, и не нужно будет каждый раз обращаться лично к вам.
Условия выплаты вознаграждения
Нормальной будет ситуация, в которой вы выплатите агенту вознаграждение только после исполнения им его обязательств. Поэтому в договоре нужно указать, что следует считать выполнением обязательств. И обозначить, что до их исполнения никакое вознаграждение вы выплачивать не должны. Обратите внимание, что некоторые агентства недвижимости просят вносить предоплату.
Проверка документов и сопровождение сделки
Иногда жилье выставляют на продажу, а документы оказываются поддельными или попросту устаревшими. Оказывать услуги проверки документов тоже может риелтор — но это нужно прописать в договоре как его обязанность.
Проведение сделки купли-продажи
В некоторых договорах оно означает окончание взаимодействия покупателя/продавца с риелтором: недвижимость продана, деньги получены, все довольны. Однако риелтор может помочь и с оформлением недвижимости в Росреестре — если это предусмотрено договором.
Отчеты агента
В соответствии со статьей 1008 ГК РФ, даже если отчеты не упомянуты в договоре, риелтор обязан предоставлять их клиенту по мере исполнения договора или по завершении работ. Но и в договоре этот пункт прописать можно.
Чему не место в договоре с риелтором?
Если риелтор предлагает вам договор, в котором:
-
не определены четко условия купли-продажи, порядок действий и объем вознаграждения
-
не определены отношения риелтора и клиента, непонятно, действует ли риелтор от своего имени или от имени клиента
-
риелтор наделен слишком широкими полномочиями
-
клиенту предписано оплачивать дополнительные расходы риелтора без иных условий
-
обозначена возможность изменения стоимости недвижимости риелтором
-
установлена слишком высокая сумма ответственности за отказ от договора.
Все это должно вас насторожить. Как минимум — мотивировать переписать весь договор с нуля. Как максимум — пересмотреть свое желание сотрудничать с этим конкретным специалистом.
При этом некоторые пункты могут казаться подозрительными, но на самом деле будут вполне законными требованиями риелтора. Так например, пункт об исключительности прав на сотрудничество с вами агенты включают в договоры с одной-единственной целью: обезопасить себя и свой труд и не остаться в итоге ни с чем. Если специалист достойный, то в этом нет никакой проблемы в том, чтобы сотрудничать только с ним, а не перебегать от одного риелтора к другому.
В любом случае, когда вы собираетесь совершать сделку купли-продажи, вся подготовительная работа должна быть проведена очень вдумчиво и грамотно — включая выбор риелтора и заключение договора с ним. Например, часто возникают ситуации, когда клиент сам нашел вариант для покупки. Но по договору риелтор все равно получает оплату за подбор недвижимости. Конечно, это нечестно со стороны специалиста.
Главное:
-
вы можете работать с риелтором по одному из трех типов документов. Самый безопасный — агентский, но в то же время он может быть и самым затратным
-
обязательно прописывайте детали в документе — что должен сделать риелтор, какой объект купить/продать, в какие сроки и что будет в случае отказа от услуг
-
не торопитесь, разборчиво читайте документ, который регистрирует ваши отношения с агентом по недвижимости, и задавайте вопросы, если вам что-то непонятно
-
если боитесь рисковать, обратитесь к юристу — он составит максимально понятный договор с выгодой для вас.
Урбан Медиа подготовил для вас правильный шаблон договора, в котором нет подводных камней. Скачивайте по ссылке и пересылайте знакомым.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости проконсультируют вас бесплатно.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий