Как заставить землю «работать»
Казань давно всерьез задумалась о реновации промзон. В столице Татарстана таких территорий немало, и расположены они в разных районах — на улицах Родины, Гвардейской, Миля, Дементьева и других. Зачастую такие участки попросту простаивают, завалены цветметом или застроены складами. В то время как земля могла бы приносить собственникам значительную прибыль — после возведения коммерческого объекта или жилого дома.
Что собственник может сделать с земельным участком?
Самый простой и очевидный вариант, который находится буквально на поверхности, — продать участок. Доход собственник получит лишь раз. Но не всех это устраивает, поскольку продажа земли может не принести желаемую прибыль и стабильность в будущем. Поэтому землевладельцы нередко выбирают выжидательную тактику — оставляют все как есть и ничего не предпринимают.
Второй путь — самому построить дом или торговый объект. Приступая к строительству, собственники земли не всегда понимают особенности всех процессов. Они ожидают, что им придется лишь нанять проектировщика, договориться с подрядчиком и найти риелторов. В действительности все намного сложнее, и круг специалистов, к которым придется обращаться, значительно шире.
Чтобы понять, как лучше всего использовать землю, нужно:
- сделать аналитику
- сформировать управленческую команду
- подготовить и согласовать проект и другую документацию
- получить разрешение на строительство
- провести тендер на выполнение работ.
И это только часть предстоящей работы. Если у собственника земли нет опыта строительства крупных объектов, то, скорее всего, появятся дополнительные финансовые расходы и может увеличиться срок реализации проекта.
Можно поступить по-другому — привлечь сильного партнера, профессионала в сфере девелопмента, который возьмет все хлопоты на себя. Это направление получило название fee-девелопмент*.
В мировой практике на fee-девелопмент приходится порядка 80% рынка строительства недвижимости. Успешный опыт взаимодействия собственника земли и девелопера есть также у московских и петербургских компаний: MR Group, ПИК, Level Group, «Самолет». Для Татарстана это новая услуга, и первой ее предлагает компания «Джи-групп», владеющая брендом «Унистрой». Этот уникальный для региона проект получил название «План Д».
Собственнику земли нужно только подписать соглашение, все остальное партнер берет на себя
Модель fee-девелопмента предполагает, что управлять строительством объекта под ключ будет компания, с которой заключили соглашение. Она берет на себя реализацию проекта — от самого первого этапа до последнего, от анализа наилучшего использования земельного участка до реализации готовых объектов — за вознаграждение. То есть между собственником и fee-девелопером заключается соглашение о сотрудничестве, далее проводится анализ наилучшего использования земельного участка, к примеру, под жилой дом или торговый и бизнес-центр, затем проект воплощается в жизнь, что приводит к максимизации прибыли.
Преимуществ у этой модели несколько. Прежде всего, собственник будет взаимодействовать лишь с одним исполнителем — fee-девелопером, который будет отвечать за юридическое сопровождение проекта, аудит, проектирование, финансы и выполнять функции технического заказчика, аналитика, маркетолога и отдела продаж. К слову, создание собственной управленческой команды обошлось бы в 2-3 раза дороже.
Во-вторых, это быстрый вход в проект благодаря компетенции и ресурсам компании. Это также позволит сэкономить время и средства за счет использования отработанных решений.
В-третьих, доверяя управление fee-девелоперу, собственник может быть уверен в том, что его проектом занимаются профессионалы. Так, «Джи-групп» имеет 26-летний успешный опыт строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости. В прошлом году «Джи-групп» построила 185 тыс. кв.м жилья, школ и парков, 41 тыс. кв.м коммерческой недвижимости, а также свыше 21 тыс. кв.м недвижимости в коттеджных поселках. Компания самостоятельно проводит аналитику рынка недвижимости, определяет best use** земельного участка, в более короткие сроки согласует проекты и осуществляет строительство и в целом комплексно подходит к процессу — от подбора земли до продажи объектов.
Поясним разницу между способами освоения земельного участка на примере. У собственника есть 3 га земли, где он планирует построить объект площадью 45 тыс. кв.м. Если у него нет опыта, то строительство займет как минимум 4 года, а может затянуться на более долгий срок. При этом его прибыль составит порядка 700-900 млн рублей. В партнерстве с fee-девелопером срок строительства сокращается, а прибыль может достичь 1-1,2 млрд рублей.
При этом нужно понимать, что самостоятельная реализация проекта потребует максимальных вложений, а его рентабельность будет зависеть от профессионализма команды. Модель fee-девелопмента позволяет разделить вложения с партнером, а за счет его опыта сам проект будет определенно более окупаемым.
«Джи-групп» подбирает оптимальную схему сотрудничества для каждого партнера
В мировой практике fee-девелопер не инвестирует собственные деньги, а получает фиксированный процент на этапах производства и занимается управлением, получая премию от реализации проекта. Однако на российском рынке наблюдается тенденция к неклассической модели, когда между двумя сторонами складываются партнерские отношения.
Поэтому принцип формирования вознаграждения, которое получает fee-девелопер, может различаться. Например, собственник оплачивает текущие расходы по проекту, а fee-девелопер после реализации проекта получает определенный процент. Если у собственника участка недостаточно средств и он не готов вкладываться сейчас, то «Джи-групп» («План Д») берет на себя текущие затраты, но получает более высокое вознаграждение по завершении проекта. Кроме того, если строится коммерческий объект, то он может находиться в долевой собственности у владельца земли и fee-девелопера. Тогда компания может сдавать свои площади арендаторам или продать третьим лицам. В каждой конкретной ситуации выбирается наиболее оптимальная схема сотрудничества.
Модель fee-девелопмента объединит небольшие участки единой концепцией
«На сегодня мы можем заявить, что компания готова взять в работу проекты на территории Казанской агломерации, которые предполагают строительство до 100 тыс. кв.м в год», — отметил Мугад Салихов.
По схеме fee-девелопмента «Джи-групп» планирует реализовывать проекты на участках площадью от 1 га или объединить в один проект несколько небольших участков.
Как известно, застройщики берут на себя обязательство возвести помимо жилых домов социальные объекты. Если участок небольшой, то может не хватить территории либо денег. Если объединить несколько таких земель под знаменем fee-девелопмента, свою долю прибыли получит собственник каждого из участков, даже тот, на чьей земле будет построена школа. Потому что прибыль будет высчитываться в совокупности со всего проекта, реализованного на этих участках.
Например, в Казани в бывшей промзоне у трех соседей в собственности находятся участки по 30, 50 и 70 соток, на которых расположены склады площадью 6 тыс. кв.м. Ежегодно они приносят выручку суммарно в 2,5 млн рублей. На этой территории в 1,5 га возможно построить 15 тыс. кв.м недвижимости. Продав ее по средней цене 150 тыс. руб. за 1 кв.м, собственники земельных участков получат выручку порядка 2,25 млрд рублей.
Прибылью собственника земли будет сумма за вычетом всех затрат на строительство и оплаты услуг fee-девелопера. В данном случае прибыль собственников земли может составить соответственно до 100, 160 и 220 млн рублей, а вознаграждение fee-девелопера при средних ставках 10% от выручки — 150 млн руб.
«Даже этот кейс показывает, что лучше иметь участок с построенным на нем домом и получать хорошую прибыль, а найти выгодное применение можно любой земле, главное — реализовывать проект с надежным партнером», — отмечает Мугад Салихов.
Подробнее о проекте «План Д» вы можете узнать на сайте.
*Fee-девелопмент — услуга по реализации девелоперского проекта по заказу инвестора за вознаграждение.
**Best use — лучшее использование.
Реклама. АО «Джи-Групп». ИНН 1660359180
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий