Как отказаться от доли в квартире

Что такое долевая собственность

Ключевые юридические аспекты, определяющие сущность долевой собственности, права и обязанности сторон и иное содержатся в ГК РФ. Конкретно, это статьи с 244 по 259. Фактически долевой собственностью является недвижимое имущество, которое находится в собственности более чем одного человека. И у всех собственников выделены конкретные доли. Это уточнение имеет принципиальный характер. Поскольку, если доли не выделены, это не долевая, а совместная собственность. При этом совместная собственность при соблюдении ряда условий может перейти в долевую, но обратная процедура невозможна.

Каждый из собственников недвижимости имеет права и несет обязанности по отношению к имуществу. Это подразумевает оплату коммунальных расходов, налогов, взносов на капитальный ремонт и иного. При этом каждый собственник в определенных рамках может и распоряжаться своей долей. Продавать, дарить, инициировать отчуждение или отказ. Но, опять же, с ограничениями. Поскольку владея долей в квартире, например, вы не можете продать ее любому выбранному лицу без разрешения других собственников. Или в случае ипотеки вы не сможете продать долю в ипотечной недвижимости без разрешения банка.

Долевая собственность обычно возникает на основе договора. Где два или более приобретателя имущества сразу четко обозначают размер своих долей. Либо, закон предусматривает автоматическое возникновение долевой собственности, если недвижимое имущество имеет неделимые признаки. То есть технические и общие помещения, которые не поделишь пополам. Это обозначено в 244 статье ГК РФ.

Также стоит упомянуть, что размер доли, по сути, может быть абсолютно любым. В договоре вполне можно указать хоть сотую часть. Но, будем откровенны, в подавляющем большинстве случаев недвижимость разделяется между собственниками в равных долях.

Основания для выделения долей в имуществе

В роли собственника может выступать как физическое, так и юридическое лицо. А имуществом может быть не только квартира или дом, но также и земельный участок, коммерческая недвижимость или даже предприятие.

Если договором не предусмотрено долевое разделение (то есть, стороны не договорились совместно купить жилье), то закон предусматривает ряд случаев, когда доли будут определены без желания сторон:

• при приватизации жилого помещения прописанными в ней лицами;

• при приобретении имущества с использованием материнского капитала (в этом случае ребенок тоже становится собственником).

Читайте также: Как переоформить документы на квартиру после смены фамилии

Можно ли отказаться от доли в квартире

Да, закон вполне допускает такую возможность. Но тут существует огромное количество нюансов. Первый из них заключается в том, что отказ теоретически может ухудшить жилищное положение остальных собственников. Допустим, вместе жили две сестры, а после отказа одной из них, совладельцем стал совершенно незнакомый человек. А если речь идет об однокомнатной квартире, это не слишком приятный исход.

Также следует учесть, что юридически отказ и отчуждение в чью-то пользу — это разные формы правовых актов. То есть, отказ в полном смысле — это действие, после которого доля становится бесхозной. Она может перейти в государственную собственность, но это уже будет зависеть от желания и расторопности местных органов власти. А вот отчуждение в пользу иной персоны — это более частая ситуация. И она обычно представлена в форме продажи или дарения, реже — отказа от приватизации (расприватизации). Рассмотрим все варианты в отдельным порядке.

Отказ от доли

В этом случае человек просто не признает своего права владения, отказывается от него. Технически это выполняется так:

• пишется заявление в свободной форме для администрации субъекта или в МФЦ (если в отделении функция поддерживается);

• после рассмотрения заявление обрабатывается и принимается, попадает в Роскадастр (то есть, доля признается бесхозной);

• через год государственное или местное территориальное образование имеет право через суд присвоить себе это имущество.

Но тут есть масса неувязок. Обычно отказ оформляется только в случаях, если человек не может выплачивать коммунальные расходы или налог. Либо квартира находится в другом городе, и он просто не хочет с ней возиться. То есть, сугубо по экономическим причинам. Но такой отказ как раз экономически и невыгоден. Поскольку так собственник отчуждает только права, но не обязанности. То есть, пока недвижимость числится бесхозной, он все также оплачивает коммуналку и налоги. И только после того, как ее заберет в собственность государство (если в принципе заберет) эта обязанность снимается. А это минимум год. Поэтому логичнее просто продать долю.

Продажа

В данном случае не действуют обычные правила купли-продажи недвижимости. Поскольку мы имеем дело с долей. А значит, в дело вступает 250 статья ГК РФ — преимущественное право покупки. То есть, если вы хотите кому-то продать квартиру, выставить ее на Авито или ЦИАН, обратиться к риелторам или даже если у вас уже есть покупатель — вы не можете просто оформить сделку. Вы должны на этих условиях сначала предложить ее другим долевым владельцам. И сделать это по закону нужно за месяц до официальной продажи.

Если они не согласятся на условия, либо, если проигнорируют ваш запрос — можно продавать. При этом, важно озвучивать истинную цену и условия. Ведь если вы предложите собственникам долю за два миллиона рублей, а после их отказа продадите своему родственнику за один миллион — это будет нарушением ГК РФ. И владельцы долей могут аннулировать вашу сделку в течение трех месяцев.

Но если они официально отказались от покупки — то смело ищите покупателя или заключайте договор.

Дарение

Это более простая процедура. Единственное — она нуждается в нотариальном заверении. Поскольку дарение — это сделка без встречных обязательств. Поэтому нотариус должен убедиться, что сделка заключается в здравом уме и твердой памяти сторон, без принуждения. А после заверенный договор все также подается в общем порядке в органы регистрации. В нашем случае — это МФЦ, где понадобится стандартно оплатить госпошлину.

Важно понимать, что, если в договоре наличествуют любые встречные обязательства, даже нематериального характера — это уже не дарение. И этот договор легко признать ничтожным. Но этот момент вполне сможет разъяснить и нотариус.

Также примечательно то, что правила преимущественной покупки тут не применяется. Вы не обязаны оповещать других владельцев долей. Можно с ними в принципе не контактировать, а просто оформить сделку.

Расприватизация

То есть, возврат соцжилья обратно в государственную собственность. Опять же, редкая процедура — но такое право у жильцов имеется. Но тут нужно соблюсти ряд условий:

• в квартире никто, кроме заявителей не прописан;

• все владельцы долей отказываются от своего имущества в пользу государства;

• нет никаких коммунальных или налоговых задолженностей.

То есть, вернуть жилье государству не так уж и просто. И на самом деле, куда удобнее долю просто продать или отказаться от нее.

Читайте также: Что такое жилищные алименты на ребенка и как их взыскать

Как отказаться от доли в ипотечной квартире

Ипотека — это обеспеченное кредитование. И залогом в данном случае является сама недвижимость. То есть, у долевых собственников нет фактических прав распоряжения. И для отказа от доли в результате стандартной продажи понадобится разрешение банка. А он вполне может быть против этой сделки. Допустим, если сочтет, что новый собственник не способен выплачивать ипотечную ставку в полном размере.

В принципе существуют три варианта, как отказаться от доли в ипотечной квартире:

1. Закрытие долга. Заемщик просто досрочно погашает свои долговые обязательства и уже на правах владельца продает долю.

2. Закрытие долга с одновременным оформлением кредита. В случае, если покупатель берет кредит с целевым назначением — покрытие ипотеки. То есть, одна ипотека прекращается, досрочно закрывается с помощью кредита. А новый кредит выплачивает уже покупатель.

3. Переуступка прав требования. Фактически, просто сменяется заемщик в ипотечном договоре, который покрывает продавцу уже выплаченную часть тела долга. В современных реалиях этот способ банками можно сказать не применяется.

Отказ от доли в квартире, купленной с маткапиталом

Особенность покупки жилья с использованием маткапитала в том, что не только взрослые покупатели (родители), но и дети становятся долевыми собственниками. Родители могут отказать от своей доли в любое время. Используется стандартная схема с договором дарения и заверением у нотариуса.

Но вот ребенок такой же маневр совершить не может без согласия органов опеки и попечительства. Если они не одобряют сделку (а это в 100 случаев из 100 — так как при отказе от доли ухудшается материальное положение ребенка), то придется дожидаться, пока ребенку не исполнится 18 лет, либо он не получит дееспособность раньше законным методом.

Как отказаться от доли, если квартира куплена в браке

В этом случае все зависит от того, использовался ли брачный договор на момент покупки. Если нет — то фактически супруги являются совместными собственниками. И их доли не выделены. Они могут совместно продать квартиру и поделить деньги пополам. Либо решать вопрос в порядке мирных переговоров. Если к согласию они не пришли, то задача разрешается только через суд.

Но при наличии брачного договора у супругов четко определены доли. И любой из них может отказаться от своей в результате дарения или продажи по своему усмотрению. Только помните, что второй супруг в этом варианте все также обладает преимущественным правом покупки.

Подведем итоги

• Долевая собственность — это собственность (имущество) нескольких физических или юридических лиц с выделенными долями.

• Отказаться от своей доли можно в пользу государства, но минимум год придется оплачивать налоги и коммуналку.

• Можно продать свою долю, но другие собственники обладают преимущественным правом покупки.

• Подарить свою долю можно свободно.

• Расприватизация доступна только в том случае, если согласны все долевые собственники.

• Квартира, купленная с использованием маткапитала делится между всеми членами семьи — выделение долей происходит только нотариально.

• Квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью. Долевой собственностью она становится, только если у нее определены доли брачным договором или иным способом.