Как написать претензию застройщику, чтобы получить деньги

Решить до суда

Претензия — это официальное требование к застройщику о выполнении условий договора долевого участия. Она необходима при задержке сроков сдачи объекта, когда качество строительства не соответствует тому, которое прописано в договоре, и случае других нарушений со стороны застройщика.

При этом претензия не является обязательной для решения конфликта с застройщиком. Дольщик имеет право обратиться сразу в суд, однако досудебный порядок урегулирования спора поможет решить вопрос быстро и с меньшими финансовыми затратами.

Антон Соколов, гендиректор юридической компании ООО «Мое решение»:

— К защите прав дольщиков применяется «Закон о защите прав потребителей», но с сентября 2024 года были внесены изменения в некоторые положения «Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно этим нормативным актам претензия к застройщику может выдвигаться в нескольких случаях.

Так, это могут быть следующие ситуации:

• Просрочка сдачи дома. Например, дом должны были сдать в марте, а ключи вы получаете только в апреле или вообще в августе. Подать претензию, а затем исковое заявление с требованием взыскать неустойку за просрочку сдачи дома вы можете, но до 31 декабря 2024 года действует мораторий, поэтому получить компенсацию до этой даты не получится.

• Некачественная отделка помещения. Если у вас чистовая отделка, то предъявляется претензия, например, по неправильной установке плитки, поклейке обоев, укладке ламината и т. д. Если отделка предчистовая или черновая, то, как правило, нарушения более серьезные: кривые окна, неровный пол, кривые двери, не работает вытяжка.

• Площадь помещения не соответствует договору. В этом случае покупатель квартиры или дома требует от застройщика компенсации недополученных метров.

• Имуществу нанесен ущерб по вине застройщика в период гарантийного срока. Гарантийный срок на данный момент составляет 3 года и если в этот период, например, у вас прорвало трубу горячего водоснабжения по вине застройщика, а квартира оказалась затоплена, испорчено имущество, то вы имеете право предъявить требования застройщику.

Также важно, что выявление недостатков в строительстве после того, как покупатель квартиры подписал акт-приема передачи, не лишает его права предъявлять претензию к качеству и требовать устранения нарушений. Даже если в акте-приема передачи прописано, что дольщик не имеет претензий к застройщику.

По словам Антона Соколова, претензию можно подать в любой момент, когда вы обнаружили, что ваше право нарушается. Например, застройщик дает какие-либо гарантии в договоре или требование оговорено в законе. Сроки ответа на претензию могут составлять от 10 до 60 дней, в зависимости от того, когда был подписан акт приема-передачи.

Читайте также Сервитут: как законно пользоваться чужим участком земли?

Нужна ли экспертиза, или покупатель сам может оценить недостатки?

Если речь идет о нарушении сроков строительства, то в экспертизе нет необходимости. Покупатель сам может оценить то, что дом не готов к сроку. Достаточно лишь рассчитать период просрочки и вывести размер неустойки. Когда же нарушено качество работ по объекту: неровная стяжка, кривая штукатурка, незакрывающиеся двери, продуваемые окна, трещины в стенах, то экспертиза понадобится. Также пригодится она и при изменении площади квартиры, чтобы правильно рассчитать расхождение в цифрах.

Самостоятельно предъявляя сумму компенсации застройщику по поводу качества работ, покупатель может неправильно оценить ущерб и объем нарушения своих прав. В этом случае на помощь приходит досудебная экспертиза, которая на этом этапе проводится за счет потребителя. Зато эксперт поможет выявить все недостатки, которые допустил застройщик при строительстве, а вы сможете взыскать компенсацию или потребовать их устранения.

Далее составляется претензия, к которой прикладывается копия заключения эксперта.

Как составить претензию?

Закон не устанавливает какую-то единственно верную форму составления претензии. Но есть несколько простых правил:

• Пишем претензию в свободной форме. Обязательно укажите в верхнем правом углу наименование застройщика и ФИО, от кого направлена претензия, на основании какого документа — номер и дата договора купли-продажи или договора долевого участия.

• Изложите конкретные требования в основной части. Если у вас есть экспертиза, возьмите стоимость устранения недостатков из ее содержания, также укажите, какие нарушения допустил застройщик, и вы требуете устранить.

• Укажите сроки исполнения ваших требований и реквизиты для перечисления компенсации, если вы требуете ее от застройщика.

• Добавьте ссылки на законы, нарушенные застройщиком. Этот пункт не является обязательным, так как претензия может составляться человеком, не разбирающимся в юриспруденции.

Антон Соколов, гендиректор юридической компании ООО «Мое решение»:

— Если претензию будет составлять профессионал, то шансы на позитивный исход гораздо выше. Юридически грамотно составленная претензия заставит застройщика иначе оценить ситуацию, понять, что на той стороне работает высококвалифицированный юрист, и шансы получить компенсацию в добровольном порядке повышаются. Поэтому если есть возможность обратиться к юристу за помощью — сделайте это, высока вероятность, что даже не придется идти в суд. Так что если в претензии будут указаны ссылки на законы, то претензия будет иметь больший юридический вес.

Как рассчитать неустойку при нарушении сроков строительства и несоответствии качества?

Формула расчета неустойки по нарушению сроков строительства включает стоимость объекта, количество дней просрочки и ключевую ставку ЦБ. Напомним, что в период с 22 марта до 31 декабря 2024 года введен мораторий на взыскание неустоек, штрафов, пеней и финансовых убытков по договорам долевого строительства.

Антон Соколов, гендиректор юридической компании ООО «Мое решение»:

— С сентября 2024 года были внесены изменения в «Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и размер неустойки теперь не регулируется «Законом о защите прав потребителей».

Неустойка стала ниже и рассчитывается она по формуле:

Неустойка = цена квартиры x количество дней просрочки x 1/150 x ключевая ставка ЦБ.

Нужно учитывать ключевую ставку на день, когда это обязательство должно было быть исполнено, то есть в последний день срока сдачи объекта. Например, ключевая ставка, действующая на момент срока сдачи квартиры по договору, равна 16%, застройщиком было допущено 30 дней просрочки.

В этом случае неустойка будет следующей:

7 млн рублей х 30 х 1/300 х 16% = 224 тыс. рублей.

Если потребитель использует помещение для коммерческих целей, то неустойка уменьшается в 2 раза и используется формула:

Неустойка = цена помещения x количество дней просрочки x 1/300 x ключевая ставка ЦБ.

Например, ключевая ставка, действующая на момент срока сдачи квартиры по договору, равна 16%, застройщиком было допущено 30 дней просрочки, рассчитываем:

7 млн рублей х 30 х 1/300 х 16% = 112 тыс. рублей.

Правильно посчитать неустойку поможет калькулятор, который можно найти в интернете.

Если необходимо рассчитать неустойку за просрочку выполнения требования по устранению недостатков качества строительства, применяется та же самая формула. Только считаем не от стоимости цены квартиры, а от суммы компенсации на устранение недостатков, которая указана в экспертизе. При этом датой начала отсчета просрочки будет дата, с которой застройщик должен был устранить недостатки. Например, вы отправили претензию, через 10 дней должны получить ответ и недостатки должны быть устранены, если этого не произошло считаем неустойку со следующего дня.

Куда направлять претензию?

Чтобы понять, куда вам необходимо направить претензию, откройте договор долевого участия или договор купли-продажи. В конце документа указаны реквизиты застройщика, нам нужен его юридический адрес. Именно на него нужно отправить претензию. Также в договоре может быть указана электронная почта, не лишним будет послать претензию и по этому адресу.

Отправлять претензию лучше всего по почте письмом с уведомлением и описью вложений. Приложите к претензии расчет неустойки или проведенную досудебную экспертизу. Также вы можете лично отнести претензию в офис застройщика, тогда необходимо распечатать ее в двух экземплярах, чтобы на вашем расписалось ответственное лицо от застройщика. Попросите указать ФИО, должность, дату вручения и подпись. Но отправка по почте — более надежный способ, так как вы не знаете сотрудников застройщика, впоследствии в суде они могут отрицать факт вручения претензии.

Сколько ждать ответа, и что делать, если его нет?

Застройщик должен ответить на претензию в течение 10 дней, если с момента приемки квартиры прошло уже более 60 дней. Если с момента подписания акта приема-передачи квартиры или отказа в его подписании прошло меньше 60 дней, то необходимо подождать 60 дней, чтобы застройщик мог устранить указанные вами недостатки.

При отсутствии ответа или поступлении отказа в удовлетворении ваших требований, следует обратиться в суд, сохранив все доказательства нарушения ваших прав.

Читайте также Умные технологии и квартиры с отделкой: как девелопмент будет продавать жизнь до 120 лет