Как купить земельный участок и дом без проблем: подробная инструкция

Шаг 1. Определите цели и бюджет

Чтобы не запутаться в обилии предложений, перед началом поиска ответьте на ключевые вопросы:

• Что именно вы хотите купить: земельный участок, земельный участок с недостроенным домом (на любом этапе), землю с готовым домом?

• Для чего вам участок и дом: для постоянного проживания, как дача, в качестве инвестиций и т. д.

• Где вы хотите купить недвижимость: рядом с городом или нет, какая инфраструктура важна, экология?

• Какой у вас бюджет? Учтите не только стоимость участка и дома, но и дополнительные расходы: налоги, оформление документов, проведение коммуникаций, благоустройство территории, возможный ремонт.

• Рассчитываете ли вы на заемные средства? Если вы хотите взять землю и дом в ипотеку, то сначала лучше обратиться в банк за одобрением суммы кредита, чем несколько месяцев искать дом, а потом выяснить, что вам не дают ипотеку. Помните, что в одобрении дешевой сельской ипотеки есть целый ряд нюансов.

Так, составив краткий перечень важных для вас моментов, можно сузить область поиска и быстрее найти выгодные варианты. Учитывайте и особенность земельного рынка — здесь, в отличии от рынка квартир, нет единых цен, дома и земельные участки даже на одной улице могут существенно отличаться и в характеристиках, и по стоимости.

Шаг 2. Поиск подходящего объекта

Используйте несколько источников для поиска:

• Агентства недвижимости. Они помогут найти подходящий вариант и проведут сделку под ключ.

• Интернет-площадки. Сайты объявлений (например, «Авито», «ЦИАН», «Яндекс.Недвижимость») позволяют самостоятельно искать объекты.

• Сарафанное радио. Расспросите знакомых, возможно, кто-то продает участок или дом.

На что обратить внимание при выборе:

• категория земли (например, ИЖС — для индивидуального жилищного строительства)

• наличие коммуникаций (электричество, вода, газ, канализация)

• состояние дома (если он уже построен)

• инфраструктура (дороги, магазины, школы, больницы)

• экологическая обстановка.

Читайте также Межевание земельного участка: зачем его проводить как можно быстрее

Для качественного поиска важно просмотреть все варианты в режиме онлайн и посетить лично не менее 3-5 объектов недвижимости. Имейте в виду одну особенность рынка загородной недвижимости, которая существенно может усложнить ваш поиск. На досках объявлений (например, «Авито») строительные компании часто размещают несуществующие в реальности дома с целью найти клиентов для строительства дома. Обмана как такового в этом нет, обычно мелким шрифтом дается приписка, что это стоимость строительства дома, и компания готова реализовать этот проект на вашем участке в кратчайшие сроки. Или что продается не именно этот дом, а аналогичный на другом конце поселка. Но такие предложения могут запутать вас в поиске, поэтому читайте объявления внимательно.

Шаг 3. Проверка документов и статуса земли

Перед покупкой убедитесь, что все документы в порядке. Это самый важный этап, который позволит избежать проблем в будущем.

Основные документы:

• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)

• правоустанавливающие документы (на основании которых человек владеет данный землей или домом)

• кадастровый паспорт участка

• документы на дом (если он есть): технический паспорт, разрешение на строительство (если дом новый)

• отсутствие обременений (залогов, арестов, судебных споров) — об этом есть информация в свежей выписке ЕГРН.

Как проверить:

• закажите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра или через МФЦ

• проверьте историю участка и дома через интернет-ресурсы (например, сервис «Публичная кадастровая карта»).

• Обратитесь к юристу для проверки документов.

Альбина Сафиуллина, заместитель директора ТАТРЕГ.РФ:

— В первую очередь надо разделять покупку дома и земли. В этих двух разных случаях потребуется проверка разных документов. Так, при покупке земли нужно проверить, можно ли на ней строить, какие охранные зоны есть. Для этого необходимо изучить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), документ готовится 30 дней. Заказать его может только собственник земли (продавец).

«Например, в нашей компании ТАТРЕГ мы предлагаем покупателям земельных участков ознакомиться с «пятном застройки». Это графическая часть из ГПЗУ, которая показывает, можно ли строить на участке, какие отступы нужны соблюсти, какие охранные зоны согласовать и т. п.», — пояснила Альбина Сафиуллина.

Также нужно заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить, нет ли ограничений на данном участке, например, ареста или обременения.

При покупке дома надо проверять документы, на основании которых дом был зарегистрирован, получено ли разрешение на строительство (подавалось ли уведомление о начале и об окончании строительства). Также надо проверить дом, землю и собственника на предмет арестов и обременении.

Если на земельном участке есть незарегистрированный дом, то есть два пути совершения сделки:

• можно купить только землю и потом самостоятельно оформить дом (как правило, такой вариант применяется, если дом не в стадии готовности)

• договориться, что сначала продавец оформит документы на дом, а затем оформить сделку.

Альбина Сафиуллина, заместитель директора ТАТРЕГ.РФ:

— Частая проблема: земля куплена, а строить на ней нельзя. Или люди берут ипотеку на строительство дома, а уже после сделки выясняется, что на участке есть охранные зоны, не позволяющие строительство. Советую не надеяться на юридическую службу банка, так как они не проверяют, можно ли на земле строить.

Эксперт привела пример из собственной практики: «Клиент купил участок c видом разрешенного использования ИЖС, но по большей части территории проходит зеленая полоса, где строительство запрещено. В итоге у него остался очень маленький кусочек, на котором можно строить дом. И ему пришлось выкупать у соседей 2 сотки, чтоб уместить на своей земле небольшой домик».

В Казани есть ряд ограничений, которые не позволяют строить, каждый случай уникален, например, на ваш участок попадают охранные зоны, зеленая полоса и другое. В документах, конечно, будет написано, что земля категории ИЖС, но по факту законно построить дом нельзя. «Поэтому я советую при такой важной сделке, как покупка земли, не экономить и проверить возможность строительства», — советует Альбина Сафиуллина.

«Клиенту пришлось выкупать у соседей 2 сотки, чтоб уместить на своей земле небольшой домик». Фото предоставлено ТАТРЕГ.РФ

На этапе покупки земли достаточно ознакомиться с выпиской из ГПЗУ (пятно застройки), чтобы понять, что проблем со стройкой не будет.

Особое внимание обратите, если рядом с участком находятся:

• линии электропередач

• аэропорт

• лесной массив

• водные объекты (река, озеро)

• кладбище

• дорога, перекресток

• газовые трубы.

У всех этих объектов есть охранные зоны, которые могут попасть на вашу землю. Имейте в виду, что согласовать строительство дома можно не во всех случаях.

Читайте также Как проверить земельный участок перед покупкой: советы юриста

Шаг 4. Осмотр участка и дома

Не ограничивайтесь фотографиями и описанием участка или дома, обязательно посетите объект лично.

• Осмотрите дом (если он есть) на предмет повреждений, состояния фундамента, крыши, стен. Иногда стоимость устранения недостатков может быть равна стоимости самого дома. Лучше всего, конечно, выбирать объект в зимний период: при минусовых температурах вы сразу увидите все недостатки, такие как продуваемые окна, крыша или полы.

• Проверьте, подключены ли коммуникации, включите свет, воду, газ, трубы отопления.

• Убедитесь, что границы участка соответствуют кадастровому плану. Для этого можно вызвать кадастрового инженера.

• Поговорите с соседями, чтобы узнать о возможных проблемах (например, спорах о границах участков или соседних домах, которые сдаются в посуточную аренду для проведения вечеринок).

• Проинспектируйте ближайшую территорию (обратите внимание на подьездные пути, наличие ближайших магазинов, аптек, автозаправок, населенных пунктов).

Шаг 5. Оформление сделки

Когда вы нашли подходящий объект, осмотрели его лично, проверили документы, можно переходить к оформлению сделки. Помните, если продавец находится в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на сделку! Иначе сделку могут признать недействительной.

Варианты оформления:

• Договор купли-продажи. Составляется в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

• Ипотека. Если вы покупаете участок и дом в кредит, банк будет участвовать в сделке.

Этапы оформления:

1. Подписание предварительного договора (если требуется).

2. Оплата (наличными или через банковский счет).

3. Подписание основного договора купли-продажи.

4. Подача документов в Росреестр для регистрации права собственности.

Читайте также Сервитут: как законно пользоваться чужим участком земли?

Шаг 6. Регистрация права собственности

После подписания договора необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это можно сделать:

• через МФЦ (многофункциональный центр)

• онлайн через сайт Росреестра

• через нотариуса (для более надежной сделки, но имейте в виду, что услуги нотариуса платные — стоимость зависит от суммы сделки).

Документы для регистрации:

• паспорт покупателя

• договор купли-продажи

• акт приема-передачи (если есть дом)

• квитанция об оплате госпошлины.

При совершении сделки учтите и дополнительные расходы:

• госпошлина за регистрацию права собственности (от 2000 рублей в зависимости от объекта)

• услуги юриста (если вы обращаетесь за помощью)

• налоги (после покупки вы будете платить ежегодный налог на имущество).

Советы для безопасной сделки

• Не торопитесь. Тщательно проверяйте все детали.

• Работайте только с проверенными агентствами и продавцами.

• Не передавайте деньги до подписания договора и регистрации сделки.

• Если сомневаетесь, обратитесь к юристу.

Покупка земельного участка и дома — это сложный, но выполнимый процесс, если подойти к нему с умом. Следуя этой инструкции, вы сможете минимизировать риски и найти идеальное место для жизни или отдыха. Удачи в вашем поиске!

Читайте также Как разделить дом и земельный участок на двух хозяев?