Риски покупки квартиры у наследника

Квартиры, полученные в наследство, часто предлагаются на рынке вторичного жилья. А значит, покупателем лучше заранее подготовиться к возможным трудностям и предупредить потери.

Следует учитывать, что покупка наследственной квартиры, как правило, осложняется привлечением к процедуре органов опеки, если в ней проживали несовершеннолетние. А также вполне может понадобиться собственное детективное расследование, чтобы обнаружить скрытых наследников.

Но есть и положительные моменты. Например, на унаследованные квартиры часто снижают цены на 5-10% ниже стоимости рынка, чтобы быстрее распределить деньги между наследниками и не делить жилье на доли. Давайте разбираться, стоит ли такая скидка на квартиру того, чтобы выбирать не самый надежный вариант.

Читайте также: Квартира по наследству: как ее получить

Покупаем квартиру у наследника без риска

Наследственная квартира всегда означает возможность появления наследников, о которых никто не знал. А затем и оспаривание ими своего права на имущество в суде. В этом случае покупатель может вовсе лишиться квартиры, хорошо если вернет уплаченные за нее средства.

К сожалению, проверка всех наследников для исключения таких ситуаций довольно сложная процедура. Продавцы не всегда регистрируют должным образом документы о наследстве, да и получить полный список родственников умершего негде. Так что никто не может на 100% защитить вас от появления новых проблем в виде неучтенных наследников.

Особенно важно проверять сделку при покупке наследственной квартиры, которая была в собственности менее трех лет. Тогда есть возможность появления родственников с правом оспорить решение нотариуса и восстановить свои права на квартиру.

А вот после истечения срока исковой давности в 3 года такой риск существенно снижается. Ведь наследникам придется доказывать в суде то, что у них не было возможности узнать о смерти.

При этом собственник не всегда умышленно скрывает от вас информацию, он может не подозревать о всех претендентах на имущество.

Разбираемся в видах наследства и сроках его принятия

Квартиры наследуются двумя способами:

1. По закону, когда наследники выстраиваются в очереди в соответствии со степенью родства,

2. По завещанию.

Если собственник не оставил завещания, то имущество наследуется первым способом. В этом случае рекомендуем узнать, наследником какой очереди является продавец. Если второй, попросите показать отказ от наследства, заверенный нотариусом.

Однако завещательный порядок наследования также не упрощает процесс, и спустя время могут обнаружиться наследники, которые имеют право на обязательную долю. При этом в завещании они могут вообще не фигурировать.

Для вступления в наследство дается 6 месяцев. Срок отсчитывается со дня открытия наследства. Если наследник по очереди или завещанию отказывается от наследства, то срок увеличивается еще на три месяца. И если вступить в наследство в срок не получилось по уважительным причинам (которые надо доказать в суде), наследник может претендовать на квартиру.

Диана Мухминова юрист агентства недвижимости Rielty

Важно понимать, что срок исковой давности отсчитывается с момента, когда наследник узнал о смерти завещателя. Например, по завещанию имущество переходит племяннику, а его прямой наследник — родной брат, он выезжает на длительный срок на вахты в море и не мог знать о смерти. В этом случае суд восстановит его в правах, хотя со дня открытия наследства прошло уже более трех лет.

Что такое обязательная доля в наследстве?

Закон устанавливает некоторые ограничения права наследования — близкие родственники должны получить часть наследства независимо от того, есть завещание на квартиру или оно отсутствует.

В соответствии с Гражданским кодексом, обязательная доля выделяется:

• несовершеннолетним, нетрудоспособным детям наследодателя, включая усыновленных

• нетрудоспособным родителям и супругам

• иждивенцам.

Важно узнать существуют ли так называемые «недостойные» наследники. Обычно такими называют тех, кому было отказано в наследстве по решению суда. Например, родители, которых лишили прав, а теперь претендуют на «подарки» от погибших детей. Несправедливо, но даже такие наследники могут получить долю в квартире путем обжалования решения суда.

Можно ли оспорить завещание?

Завещание могут оспорить после продажи наследственной недвижимости.

Потенциальные наследники часто оспаривают в суде факт дееспособности умершего или пытаются доказать, что его принудили составить это завещания.

При удовлетворении иска завещание отменяют, а наследство распределяют по закону.

При положительном развитии событий, когда покупатель проверил заранее законность сделки, взял справки, узнал, что свидетельство подлинное, уточнил круг тех, кто имеет право на обязательную долю, суд принимает его сторону. А продавцы платят возмещение новым наследникам.

При негативном развитии событий, квартиру возвращают наследникам, а покупатель адресует свои претензии продавцу. Требует вернуть деньги добровольно или обращается в суд. Но часто бывает так, что у продавцы больше нет другого имущества и деньги он вам вернуть тоже не может. ТОгда выплата компенсации, конечно, может затянуться.

Диана Мукминова рекомендует уточнять возраст наследодателя на момент оформления завещания. Болезни, которые проявляются с возрастом могут влиять на изъявление воли, а значит завещание может быть оспорено другими родственниками умершего. «Суд, при наличии справок о недееспособности или подтверждения давления с целью получить наследство, встает на сторону тех, кому наследство не досталось. Добросовестность покупателя недвижимости здесь чаще всего в расчет не берется», — замечает эксперт.

Юрист АН Rielty замечает, что для проверки недвижимости лучше обращаться к специалистам. Они помогут вам оценить риски покупки конкретного объекта и проверить наличие у наследодателя факторов, которые могут дискредитировать его завещание.

Читайте также: Титульное страхование при покупке квартиры

Что поможет снизить риски?

Для исключения рисков изъятия квартиры и признания сделки недействительной покупателю нужно будет подтвердить свою добросовестность. Да, да доказывать добросовестность нужно именно покупателю квартиры. Если вдруг возникнет спор, вам нужно будет в суде привести факты, что вы обычный покупатель и не собирались ни у кого забирать наследство.

Как можно обезопасить себя? Лучше подумать об этом заранее, а именно:

• Указать в договоре купли-продажи, что продавец не знал о других наследниках и в случае их появления принимает на себя риски и расходы.

• Прописать ответственность продавца за ложность таких сведений. Так в суде будет проще доказать, что вас ввели в заблуждение.

• Внести в договор реальную цену унаследованной квартиры, а расчеты проводить через банк. Так при возникновении спора суд признает приобретателя добросовестным, а при расторжении сделки вы получите всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также рекомендуем оформлять сделку на наследственную квартиру у нотариуса и заключать договор страховой защиты (а лучше всего титул) на случай утраты права собственности.

Обязательно принимаем меры для исключения рисков:

• Уточняем порядок получения продавцом наследства.

• Узнаем, существуют ли обязательные наследники, которым положена доля в квартире.

• Выясняем наследники какой очереди продают имущество при наследовании по закону. Просим ознакомиться с отказами, если они есть.

• Запрашиваем выписку из ЕГРН, проверяем есть ли обременения по квартире. Это может быть ипотека или право пользования квартирой по завещательному отказу. Например, на проживание в ней ребенка наследодателя.

• Опрашиваем соседей, чтобы узнать о всех членах семьи наследодателя.

• Проверяем, есть ли долги у наследодателя, так как они переходят вместе с имуществом к наследнику-продавцу.

Предпочтительно выбирать унаследованные квартиры, которые продаются спустя более трех лет после вступления в наследство, а лучше те, которые получены в наследство 5-7 лет назад. Тогда появление неучтенных родственников существенно снижается, а новые владельцы не несут рисков потери денег или недвижимости.

В наследственном законодательстве довольно сложно разобраться, многие статьи дополняются разъяснениями Верховного суда, которые также необходимо учитывать. Обращение за консультацией к юристу или риелтору поможет быстро и безопасно решить вопрос покупки унаследованной квартиры.