Март 2023 года продолжает февральский тренд — в прошлом месяце на первичном рынке Казани было продано 852 квартиры, что на 31% превышает показатели февраля. «Оживление рынка идет. В том числе и вторичка начала продаваться активнее. На вторичке сейчас мы продаем больше, чем на первичном рынке. Это влияет и на общий рост продаж. Когда у людей освобождаются деньги в недвижимости, они чаще всего вкладывают их снова в недвижимость», — говорит руководитель отдела первичной недвижимости АН «Rielty» Ринат Гаризов.
Несмотря на то что первые три месяца 2023 года показывают активный рост, в сравнении с 2022 годом ситуация все еще не такая позитивная. В марте прошлого года в Казани было продано 1497 квартир — падение на 43%. И если причина взлета марта-2022 понятна — тогда россияне начали скупать недвижимость, чтобы не потерять свои деньги после начала СВО, то даже по сравнению с самым «скучным» январем (было продано 1153 квартиры) продажи сильно просели.
«Идет тренд на оживление рынка, количество сделок увеличивается. Хотя до показателей докризисного периода — данных 2020 и 2021 годов- еще далеко. Мы пока в несколько раз ниже показателей того времени», — говорит вице-президент Гильдии риелторов РТ, управляющий партнер «БЕСТ-Недвижимость» (Казань) Андрей Савельев в беседе с Урбан Медиа. И, как показывает статистика, продажи новостроек не обгоняют даже 2022 года.
Глава АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова убеждена, что мартовский рост продаж по новостройкам связан, прежде всего, со слухами, что с апреля-мая закончится ипотека с экстремально низкими ставками и прочие акции, связанные с ней. «Соответственно, некое оживление было вполне прогнозируемым. Такие слухи подстегнули некоторых клиентов», — отметила она.
И в подтверждение слухов 12 апреля стало известно, что Центробанк c 30 мая ограничит ипотеку от застройщиков. Это значит, что Банк России ужесточит резервирование ипотеки от застройщика с экстремально низкими ставками вплоть до 0,1%, которые достигались за счет завышения цены приобретаемой квартиры на 20-30%. Полученные за счет увеличения стоимости жилплощади средства застройщик затем в виде комиссии платит банку для компенсации его выпадающих доходов.
Напомним, что в ЦБ считают, что подобные программы несут риски для заемщиков, банков, а также искажают общую статистику, что в итоге мешает принятию взвешенных решений всеми участниками рынка. Тем временем на рынке Казани застройщики все еще предлагают ставку по ипотеке под 0,1%, среди них «Унистрой», «Ак Барс Дом» и ТСИ. Правда, все они предлагают низкую ставку только на первые 1-3 года.
Ипотека продолжает быть основным инструментом продаж
Замгендиректора «Унистроя» Искандер Юсупов порадовался, что март в этом году превзошел все ожидания, а продажи были сопоставимы с декабрем 2022 года. «Основной интерес покупателей прикован к проектам класса комфорт, так что ипотека продолжает являться основным инструментом приобретения, следующим по популярности идет trade-in», — замечает Юсупов.
И такая тенденция прослеживается по всей России. Буквально вчера министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин заявил, что 80% новостроек сегодня продается по льготным программам с господдержкой.
Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова подтверждает тенденцию возвращения активного покупательского спроса, которая наблюдается с середины апреля. «Интересу способствовали финансовые инструменты и дополнительные программы, которые мы разрабатывали совместно с банками-партнерами. Совсем недавно мы вышли с новым предложением — теперь в наших жилых комплексах «Светлая долина» и «Дома у сада» можно приобрести квартиру не только с ремонтом, а еще и с кухней и со всей необходимой техникой, вплоть до посудомоечной машины», — перечисляет она. Еще одна программа — кешбэк от застройщика до 20% на покупку квартир.
Как видим, застройщики продолжают использовать разные «инструменты» для привлечения покупателей. Однако никто не планирует снижать цену. В то время как Ирек Файзуллин уже вовсю заявляет: «Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?» Министр строительства добавляет, что возможности по снижению цены у застройщиков есть.
«Ак Барс Дом» заработал миллиард на новостройках
Март значительно изменил конфигурацию в лидирующей пятерке застройщиков Казани по объему продаж. Так, если по итогам января и февраля единовластно лидировал московский девелопер ПИК (во многом благодаря акции с 15% кешбэком от стоимости квартиры), то по итогам марта он остался четвертым (73 проданные квартиры против 109 в феврале).
При этом лидирующий до ПИКа «Ак Барс Дом» по итогам марта вернул себе пальму первенства со 146 проданными квартирами. В одной только «Светлой долине» застройщик продал 65 квартир в марте (в феврале было 22).
Вторым, как и месяц назад, идет «Унистрой», продавший на 10 больше квартир, чем в феврале — 113. «СМУ-88» сохранил третью позицию, при этом продав на 20 квартир больше по сравнению со своими же февральскими показателями — 96. #Суварcтроит показал ювелирную точность: то же пятое место и ровно те же 62 проданные за месяц квартиры, как и месяцем ранее.
«Ак Барс Дом» — единственный из застройщиков, который по итогам марта продал квартир более чем на 1 млрд рублей. Идущие вторым и третьим «Унистрой» и «СМУ-88» получили по 930 млн рублей. Разрыв лидирующей тройки с ПИКом (почти 469 млн) и #Суварcтроит (379 млн) значительный, и это легко объяснимо не только разницей в проданных квартирах, но и стоимостью квадратного метра.
«Тогдашнее лидерство ПИКа я считаю, что было условным. Если в регион заходит новый застройщик с проектами и акциями, пусть даже не совсем справедливыми и честными, но привлекательными, соответственно, внимание покупателя он перетягивает на себя», — комментирует Гизатова. «Неправильно будет сказать, что ПИК выстрелил, а сейчас откатился. Просто у «Ак Барс Дома», «Унистроя» увеличились продажи, появились новые комплексы», — добавляет Савельев.
Юсупов говорит, что высокие темпы продаж «Унистроя» обусловлены самым широким в городе ассортиментом проектов. «Сейчас в Татарстане мы можем предложить квартиры в 12 локациях. При этом у компании нет цели продавать любой ценой, поэтому мы не даем акций, которые негативно влияли бы на рентабельность проектов, а следовательно, финансовую устойчивость компании», — подчеркивает он. При этом, по словам замгендиректора компании, в марте «Унистрой» индексировал цены в сторону повышения в ряде проектов, связано это было с опережающими темпами реализации.
Заместитель директора по маркетингу и продажам #Суварстроит Эльвира Галяутдинова говорит, что застройщик продает ровно такое количество квартир, которое необходимо продавать в соответствии с планом по проектному финансированию Банка ДОМ.РФ. «У нас была ситуация, когда мы хорошо продавали ряд объектов, но сейчас, временно, в продаже этих объектов не нуждаемся. Объекты возводятся, но они сняты с продажи до определенного этапа строительной готовности. На данный момент объем текущего строительства #Cуварстроит составляет 219 тыс. квадратных метров — это более 4600 квартир в 14 домах», — отмечает она.
Цены снова растут: за год удорожание на 20%
В начале года сохранялась тенденция роста непомерно высоких цен на новостройки, а в феврале цена «квадрата» несколько снизилась: 160,8 тыс. рублей за квадратный метр против 164 тыс. рублей. А вот в марте стоимость опять поползла вверх до 162,8 тыс. рублей.
Многие эксперты сомневаются в росте цен и отмечают, что это могут быть небольшие «погрешности» на рынке. «Насчет роста цен на 2 тысячи за «квадрат» я бы поспорила. Это может быть плановое удорожание, но реальный выход на сделку ниже», — считает Гизатова. Савельев также убежден, что никакого реального роста стоимости жилья в первичке нет. «Скорее всего, это какие-то колебания, связанные со стартом продаж дорогих комплексов. На самом деле, цены на первичке Казани стоят и не поднимаются, нет этого роста цен», — оценил он.
Отметим, что по сравнению со «взрывным» мартом-2022 цена за «квадрат» на новостройки в Казани выросла почти на 20%. И судя по динамике первого квартала, снижаться не торопится.
Тенденции весны
В свою очередь, у Юсупова есть ощущение, что в апреле темпы роста стали немного замедляться. «Это нормально, потому что мартовские показатели были скорее аномальными, даже для супер успешного 2021 года», — убежден он. Латыпова говорит, что в связи с ужесточением требований регулятора, который продолжает довлеть над маркетинговым субсидированием от застройщика, удобные для покупателей продукты быстро меняются. «Покупателям стоит учитывать этот фактор, и, если вы нашли приемлемое для себя решение для покупки недвижимости, не откладывайте его в долгий ящик».
Но нужны ли уже эти продукты покупателям? Все эти манипуляции с траншевыми ипотеками и кешбеками кажутся очередной игрой в кошки-мышки: покупатель пытается догнать возможность купить квартиру для жизни, стремясь угнаться за постоянно растущими ценами, а застройщики в очередной раз подвешивают сыр в виде «выгодных предложений». И каждый раз картина повторяется — умышленно.
Напишите нам и получите демоверсию отчета по рынку Казани.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий