8 сентября вступят в силу нововведения, касающиеся ипотеки при банкротстве физических лиц. Рассказываем, действительно ли заемщики могут не волноваться о судьбе своих квартир, когда обращаются за признанием их банкротами, и что нужно для того, чтобы не остаться на улице после списания всех долгов.
Недвижимость всегда была лакомым куском для кредиторов
Все требования в рамках процедуры банкротства имеют определенную очередность. Сначала погашаются требования кредиторов первой очереди — к ним относятся те, кому должник должен денег из-за причинения вреда их жизни и здоровью. Во вторую очередь долги отдаются тем, кому будущий банкрот не выплатил заработную плату или выходные пособия. И после удовлетворения требований первой и второй очереди будут выплачены задолженности третьей очереди — перед банками, налоговыми органами, управляющей компанией и т. д.
Текущие платежи должны быть оплачены перед всеми требованиями, сюда относятся, например, алименты. Но обычно кредиторов первой и второй очереди не бывает, есть только третья, которой тоже мало что достается, ведь к банкротству прибегают люди, уверенные в своем безнадежном положении.
Андрей Махиня, главный юрист Международного юридического бюро (МЮБ), отмечает, что в 70% случаях кредиторы не получают ничего, а ипотечная квартира была до некоторой поры шансом хоть как-то взыскать долг. Поэтому недвижимость всегда была самым лакомым куском для кредиторов.
«Должник до появления определения Верховного суда РФ почти всегда терял недвижимость. Действовало правило — единственное жилье не продавалось и оставалось должнику, независимо от суммы долга, за исключением двух ситуаций:
-
Если квартира находится в залоге при ипотеке, в этом случае она всегда продавалась.
-
Если единственное жилье признавалось роскошным. Например, как квартира на Котельнической набережной Москвы стоимостью более 100 млн рублей. В этом случае квартира продавалась, и должнику выделялось другое жилье, а за счет разницы сумм кредиторы могли вернуть свои долги», — рассказывает эксперт.
Мировое соглашение или план реструктуризации позволили сохранять единственное жилье, даже если оно в залоге
В апреле 2023 года Верховный суд РФ вынес определение, которое позволяло сохранять единственное жилье должника, даже если оно находилось в залоге, а суды начали использовать его в своей практике. Основанием для изменения ситуации послужило судебное дело. Представим ситуацию, что ваш друг идет банкротиться, а вы ранее взяли кредит под залог его квартиры. Кредиторы, естественно, хотят продать квартиру и получить свои деньги. Но есть человек, который исправно платит по кредиту, и ваш друг, который не хочет терять квартиру. Получается, что если бы вы не заложили квартиру друга, она бы по правилу иммунитета сохранилась.
Дело дошло до Верховного суда РФ, который вынес определение о том, что банк или любой другой держатель залога (квартиры или дома) и должник имеют право заключить мировое соглашение. Оно не должно затрагивать интересы других кредиторов, кроме банка, должника и третьего лица, которое готово выплачивать долг за жилье. То есть кто-то может продолжать платить ипотеку должника и сохранить ему квартиру.
Если банк не идет навстречу и отказывается от мирового соглашения, которое не делает его положение хуже экономически (не снижает ставку, не предоставляет отсрочки) и, по сути, повторяет ипотечный договор, то должник также не теряет квартиру. А суд утверждает локальный план реструктуризации, даже при отказе банка.
Процедура банкротства идет своим чередом, а ипотеку также погашает постепенно третье лицо (брат, друг, муж, родители, сосед, одноклассник — кто угодно), то есть должник не тратит на жилье деньги, которыми можно погасить требования других кредиторов, а значит, их мнения и не спрашивают.
Андрей Махиня замечает, что кредитор (обычно это банк) часто отказывается заключать мировое соглашение, но при его отказе ранее можно было утверждать локальный план реструктуризации при соблюдении условий:
-
жилье является единственным у должника
-
по ипотечному кредиту нет просрочек
-
квартира все еще в собственности должника
-
третье лицо доказало, что оно может платить по ипотеке
В этом случае мы можем быть уверены, что у должника сохранится имущество, даже если ипотечный кредитор не согласен с этим.
«Мы проанализировали практику и запустили такую услугу в нашем юридическом бюро. Сейчас работаем уже с более 700 клиентами, 200 дел находится в суде и 3 мировых соглашения утверждено. Не согласованных в нашей практике нет, поэтому должники-банкроты ранее практически гарантированно сохраняли свои ипотечные квартиры», — делится главный юрист МЮБ.
Что изменится с принятием новых правил о банкротстве?
Новый закон кое-что добавил к существующему положению, но он по-прежнему не регулирует часть отношений между должником и кредиторами, как это делает определение Верховного суда РФ.
Согласно нововведениям, теперь действуют такие условия:
-
Третье лицо может погасить долг по ипотеке единоразово. В роли таких лиц могут выступать как близкие родственники должника, так и его друзья, знакомые, соседи и прочие.
-
Единоразовый платеж третьего лица предоставляется должнику на условиях беспроцентного займа до востребования, который можно попросить вернуть не ранее чем через 3 года после завершения процедуры банкротства.
-
Банк имеет право заключить с должником и третьим лицом мировое соглашение, которое касается только ипотеки. Остальные кредиторы не принимают участия при оформлении этого документа.
-
Если в процедуре банкротства есть требования первой и второй очереди, третье лицо не может погасить долг перед банком за квартиру, если не погасит перед этим долги первой и второй очереди. Но не более 10% от стоимости жилья.
«Но даже если у должника нет такого третьего лица, готового выплатить за него всю сумму ипотечного кредита, закон предоставил еще один выход. У должника есть доход, который также обладает иммунитетом от требований кредиторов — это прожиточный минимум на него и детей, — пояснил эксперт. — Если раньше платить по ипотеке могло только третье лицо, то сейчас и сам должник, но только за счет денег, на которые не претендуют кредиторы. То есть по сути это прожиточный минимум. Посмотрим, как это будет на практике, пока сложно представить, на что будет жить должник, если будет выплачивать долг перед банком за счет этой суммы».
«Но у государства есть предложение для тех, кто участвует в СВО: на выплаты за участие в специальной военной операции не могут претендовать кредиторы, так что такие денежные средства должник может направить на оплату ипотеки», — добавляет главный юрист Международного юридического бюро.
Помимо прожиточного минимума не идут в погашение долгов автомобили, которые зарегистрированы для перевозки инвалида или используются как единственный источник дохода. Иногда иммунитетом могут обладать деньги для оплаты лечения близкого родственника или детей, на погребение близкого родственника, оплату обучения детей, коммунальных услуг. Но выделение денег на эти затраты отдано на усмотрение суда. В любом случае средства имеют конкретную цель, и их нельзя направить на погашение ипотеки.
Главное отличие закона от существующей судебной практики, по словам Андрея Махини, в том, что в законе упоминается только мировое соглашение. Что делать в случае, если банк или иной кредитор не согласен идти навстречу, можно ли его принудить к заключению соглашения, нововведения никак не комментируют. На практике же суды утверждают в этом случае локальный план реструктуризации.
С одной стороны, это умолчание можно расценить как возможность регулировать ситуации с помощью уже утвердившейся судебной практики. Но, с другой стороны законодатель, мог иметь ввиду, что без согласия кредитора утвердить план погашения долга нельзя, и, соответственно, должник теряет квартиру.
«Предполагаю, что наиболее верным будет первый вариант, и при отказе банка согласовать мировое соглашение будет действовать практика с утверждением локального плана реструктуризации, которую ранее сформировал Верховный суд РФ. А значит, можно будет утверждать план без согласия банка-залогодержателя и сохранять жилье за должником», — комментирует главный юрист МЮБ.
Как замечает эксперт, есть общая тенденция на увеличение числа банкротов, но она была и до введения закона. Зато темпы роста количества заявок на банкротство несколько снизились. Например, в 2022 году был скачок на 86 тыс. процедур банкротства, в 2023 году рост тоже был, но уже на 71 тыс. процедур, и цифры постепенно снижаются. Также сама процедура становится все более лояльной для должников, поэтому те, кто задумывался о банкротстве, теперь будут его проходить, так как исчез риск потери жилья, если у должника есть «спонсор». «С другой стороны, кредиторы становятся все более активными в процедуре, у них появляются юристы и целые отделы по банкротству физических лиц, например, как в Совкомбанк, Т-банк и других. Поэтому не стоит ждать значительного роста банкротства в связи с принятием закона», — считает Андрей Махиня.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий