Не добрали 9,6 млрд рублей
В июле застройщики, реализующие проекты в казанской агломерации, продали 782 квартиры площадью 39,5 тыс. кв.м почти за 8,6 млрд рублей. Для сравнения — в июне, когда в преддверии отмены льготной ипотеки на рынке новостроек случился ажиотаж, в жилых комплексах на территории агломерации раскупили 1,9 тыс. квартир стоимостью 18,2 млрд рублей. Таким образом число проданных квартир сократилось в 2,5 раза, а доходы застройщиков упали на 9,6 млрд рублей.
«Падение продаж было прогнозируемым. Все понимали, что отмена господдержки и вывод бюджетных средств с рынка недвижимости приведет к такой ситуации. Уже в июле промежуточные замеры показали, что спрос упадет на 40%, но на третьей-четвертой неделе прошлого месяца стало понятно, что рынок в казанской агломерации просядет еще больше — на 50-60%, так и случилось», — отметил руководитель компании DyVa, аналитик Урбан Медиа, Марат Идиатуллин.
При этом отмена льготной ипотеки ударила в основном по сегменту эконом- и комфорт-класса, поскольку программа господдержки делала доступным жилье именно в этих нишах. Тогда как бизнес-класс особо не почувствовал изменений, а по некоторым жилым проектам зафиксирован прирост продаж. Так, по словам Марат Идиатуллина, для ЖК этого класса хорошим показателем было порядка 10 проданных квартир в месяц. Сейчас, на фоне снижения продаж, некоторым проектам удалось не только не «упасть», но и продемонстрировать неплохие абсолютные показатели. Например, в ЖК «Заря» в июле продано 12 квартир. «Люди, которые выбирают недвижимость такого класса, чаще покупают жилье за наличные, и перемены на ипотечном рынке коснулись их в меньшей степени», — подчеркнул Марат Идиатуллин.
Он обратил внимание, что в прошлом месяце на рынок вышли сразу несколько новых проектов бизнес-класса в центральной части Казани, например, «Променад» от застройщика «Тэкоресурс». «Сейчас у них хорошие показатели, посмотрим, как будут идти продажи в ближайшие полгода», — отметил аналитик Урбан Медиа.
В июле средняя цена «квадрата» выросла по сравнению с июнем почти на 14 тыс. рублей и составила 217,5 тыс. рублей. Соответственно, увеличилась с средняя стоимость квартиры — с 9,3 млн почти до 11 млн рублей. Что касается площади реализованных квартир, то в среднем в июле она составила 50,53 кв.м, тогда как в июне была зафиксирована на уровне 45,82 кв.м. Данные показатели также отражают ситуацию с продажами в проектах бизнес-класса.
Доля сделок на рыночных условиях выросла до 56%
Отмена льготной ипотеки — основной, но не единственный фактор, повлиявший на рынок недвижимости. Вместе с прекращением действия программы господдержки Центробанк повысил до 18% ключевую ставку. Параллельно изменились условия предоставления семейной и ИТ-ипотеки.
«Не могу сказать, что измененные программы начали пользоваться большим спросом в июле. В принципе это был месяц неопределенности, причем не только для покупателей, но и для агентов, и для застройщиков, — говорит специалист АН «Риэлти» Гузель Фаттахова. — Застройщикам нужно время, чтобы запустить интересные предложения в виде рассрочки, субсидирования первоначального взноса и т. д. Рынок начнет оживать только тогда, когда будет за что ухватиться, и не ориентироваться на базовые программы».
Стратегия покупателей после отмены льготной ипотеки изменилась, отмечают эксперты. Так, по словам Гузель Фаттаховой, те, кто хотел улучшить жилищные условия и купить квартиру побольше, при этом имеющуюся квартиру сдавать в аренду, теперь переигрывают этот сценарий. «Если они не укладываются в лимиты семейной или ИТ-ипотеки, начинают рассматривать вариант продажи своей недвижимости», — говорит она.
В целом, по мнению Гузель Фаттаховой можно выделить три основных портрета покупателей новостроек. У первых есть средства на первоначальный взнос, которые хранятся на счетах в банка. На фоне высокой ключевой ставки это дает хороший прирост. В связи с этим такие покупатели выбирают выжидательную позицию в надежде на интересные предложения от застройщиков.
Вторая категория — это те, у кого есть первоначальный взнос, но они не подходят под условия семейной ипотеки и рассматривают покупку недвижимости как инвестицию. При этом зачастую для этих целей выбирают не Казань, а регионы, к примеру, Калининградскую область. «Мы с клиентами на перспективу рассматриваем регионы, так как эти предложения более интересные, потому что жилье можно будет сдавать в посуточную аренду или перепродать. А в Казани цены на квартиры завышены и дошли до верхней планки», — отмечает Гузель Фаттахова.
Третья категория клиентов — это те, у кого не было первоначального взноса. «Им сейчас придется адаптироваться под ипотечные программы и занимать выжидательную позицию», — считает эксперт.
Директор по продажам компании «Этажи» Дмитрий Богатырев рассказал Урбан Медиа, что доля сделок на рыночных условиях выросла с 31% в июне до 56% в июле. «Что касается семейной ипотеки, то ее доля в общем объеме сделок сократилась со средних 27% до 22% в прошлом месяце», — констатировал эксперт.
«Ак Барс Дом» спустился на третью строчку, а «Унистрой» потерял сотни миллионов из-за апгрейда ИТ-ипотеки
По итогам месяца сюрприз преподнес и традиционный рейтинг застройщиков. Так, если лидерство от месяца к месяцу делили «Ак Барс Дом» и «Унистрой», то в июле топ-девелоперов по числу проданных квартир возглавил ТСИ. Компания, в активе которой проекты «Радужный-2», «Династия», «Притяжение», «Мечта», смогла реализовать 152 квартиры общей площадью чуть более 6 тыс. кв.м за 1,1 млрд рублей. В июле татарстанский девелопер продал в два раза меньше, чем в июне, однако это оказался лучшим показателем месяца. Средняя цена за квартиру выросла на 320 тыс. рублей, а средняя площадь проданных объектов подросла на 2 кв.м.
Второе место занял «Унистрой» — в июле компания реализовала 136 квартир площадью 7 тыс. кв.м, при этом выручка застройщика оказалась чуть выше, чем у лидера — почти 1,4 млрд рублей. Средняя цена за квартиру у застройщика «Царево City», «Q на Кулагина», «Уникум на проспекте», UNO и других комплексов увеличилась в июле на 904 тыс. рублей. При этом средняя площадь реализованных квартир оказалась на 3 кв.м больше, чем в июне — почти 52 «квадрата».
По словам заместителя гендиректора «Унистрой» Искандера Юсупова, после отмены льготной ипотеки с господдержкой на новостройки продажи в компании снизились в среднем на 40%, при этом в некоторых регионах спад был больше, а в других — меньше.
Он обратил внимание, что из имеющихся вариантов покупки квартир в новостройках наибольшей популярностью пользуется рассрочка. «В настоящее время все более популярной становится рассрочка: если раньше на нее приходилось около 5% продаж, то теперь — до 15%. Траншевая ипотека, субсидирование первоначального взноса и ставок также доступны, но их востребованность ниже — около 10% от общего объема продаж», — привел данные Юсупов.
Говоря о госпрограммах, заместитель гендиректора «Унистрой» отметил, что исчерпанные лимиты по ИТ-ипотеке не позволяли заключать сделки. «Были выделены дополнительные лимиты, но с пересмотренными условиями. К сожалению, эти условия привели к отмене броней в Санкт-Петербурге, что обернулось для нас потерей сотен миллионов», — сообщил Искандер Юсупов.
Неожиданно на третье место опустился в июле еще один татарстанский девелопер «Ак Барс Дом». Застройщик жилых проектов «Мой Ритм», «Светлая долина», «Дома у сада» и ряда других реализовал в июле 101 квартиру в новостройке общей площадью 5,1 тыс. кв.м за 1,1 млрд рублей. По числу проданных квартир девелопер «просел» на 74% по сравнению с июнем, когда девелопер установил новый рекорд, реализовав 389 квартир за 3,9 млрд рублей. Средняя цена проданных квартир выросла почти на 1,2 млн рублей. Средняя их площадь, в свою очередь, выросла на 6 кв.м.
Четвертую строчку рейтинга по итогам июля занял «СМУ-88». Напомним, среди проектов девелопера — «Вознесенский квартал», «Яналиф», «Яратам». В прошлом месяце татарстанский девелопер продал 81 квартиру площадью 4,5 тыс. кв.м за 1 млрд рублей. Из первой пятерки компаний «СМУ-88» меньше всего «просел» в продажах — число реализованных объектов сократилось примерно на 40% по сравнению с июнем. Тогда было продано 129 квартир за 1,7 млрд рублей. Средняя цена за квартиру подросла на 260 тыс. рублей, а средняя площадь реализованных объектов осталась практически неизменной — 55 кв.м.
Пятерку лидеров замыкает компания «Суварстроит», в портфеле которой жилые комплексы «Южный парк», «Станция Спортивная», «Сказочный лес», «Батталовский». В июле у застройщика приобрели 42 квартиры общей площадью 1,4 тыс. кв.м за 326 млн рублей. Это на 100 квартир меньше, чем в июне. Средняя цена за квартиру подросла на 315 тыс. рублей почти до 7,8 млн рублей. А средняя площадь реализованных жилых помещений составила 34 кв.м.
«В ситуации, когда отменяется одна из самых популярных программ на рынке недвижимости, показатели июля оказались не такими плохими, как мы ожидали. Мы понимали, что снижение продаж будет, тем более что отсутствовали лимиты по ИТ-ипотеке, и порядка 11 дней ушло на перезапуск программы семейной ипотеки на новых условиях. Результаты даже превзошли наши прогнозы», — поделился замдиректора по маркетингу и продажам «Суварстроит» Марсель Абдулхаев. По его словам, программа семейной ипотеки получила в июле больший отклик у покупателей, а вот ИТ-ипотека была менее востребована из-за отсутствия лимитов в топ-5 банков. Чтобы стимулировать активность покупателей, застройщик перезапустил программу траншевой ипотеки, которая стала альтернативой рассрочке и стандартной ипотеке.
На фоне общей «просадки» продаж выделяются отдельные застройщики, у которых в июле зафиксирован рост по числу реализованных квартир. Среди них федеральный девелопер «Эталон», который прирос на 20%, продав 38 квартир за 570 млн рублей. ГК находится на шестой строчке рейтинга.
Рынок будет восстанавливаться на 5-10% каждый месяц
Опрошенные Урбан Медиа эксперты уверены: июль стал неким переходным месяцем, который был необходим всем участникам рынка для того, чтобы приспособиться к новым условиям. Так, по мнению аналитика издания Марата Идиатуллина, большинство застройщиков выбрали выжидательную позицию, в июле стало проясняться, в каком направлении будет развиваться рынок. «Когда станут понятны условия «игры», появятся клиенты, и тогда рынок сдвинется с точки, в которой мы находимся», — уверен он.
По словам заместителя гендиректора компании «Унистрой» Искандера Юсупова, в августе спад на рынке продолжается. «Мы ожидаем, что рынок будет восстанавливаться на 5-10% каждый месяц, как это происходило во время всех предыдущих кризисов. К концу года ожидаем оживление, а ноябрь и декабрь могут показать результаты, сопоставимые с мартом и апрелем этого года», — предположил он.
В свою очередь замдиректора по маркетингу и продажам «Суварстроит» Марсель Абдулхаев считает, что спрос на объекты недвижимости восстановится в октябре. К тому времени покупатели примут сложившуюся ситуацию и новые условия на рынке и начнут выходить на сделки. По словам Марселя Абдулхаева, уже в августе динамика продаж выглядит интереснее, чем в июле, наблюдается прирост по количеству реализованных квартир. «Плюс мы запустили еще один проект, думаю, в августе, на старте продаж, получится заключить большое количество сделок», — предположил он. В целом, по словам эксперта, в текущем месяце бизнес-класс продолжить чувствовать себя уверенно, а в сегменте комфорт-класса продолжится тенденция, которая наметилась в июле — спрос на квартиры большей площадью и с большим чеком. «Сейчас квартиры приобретают те, кому это действительно необходимо. Причем нужно не просто купить недвижимость, а улучшить жилищные условия», — подчеркнул Марсель Абдулхаев.
О наметившихся на рынке признаках оживления после спада говорит и директор по продажам компании «Этажи» Дмитрий Богатырев. «В августе наблюдается значительный рост первичных обращений по новостройкам и ипотечным консультациям — их количество увеличилось практически в 2 раза по сравнению с предыдущим месяцем», — рассказал он. По его словам, застройщики активно реагируют на изменения рынка, предлагая покупателям новые программы в сотрудничестве с банками. «Хотя открытых скидок на жилье пока нет, застройщики используют «завуалированные» акции, такие как субсидии, сниженные процентные ставки, скидки на дополнительные метры, парковки», — подчеркнул Дмитрий Богатырев. В целом, постепенное восстановление рынка недвижимости ожидается в течение следующего месяца, по мере того как покупатели привыкают к новым условиям и застройщики продолжают предлагать привлекательные условия.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий