Аналитик Урбан Медиа рассказал, почему в Казани растет число ЖК бизнес-класса

Сразу несколько девелоперов объявили о строительстве крупных проектов бизнес-класса в Казани за последний месяц. В середине июля стало известно, что федеральная компания Glorax построит 11-этажные дома бизнес-класса в «Серебряном бору» Казани. Буквально через пару дней Казанская ГК «СМУ-88» сообщила, что вскоре возле Вознесенского тракта появится премиальный жилой квартал из 10 домов. ГК «Новастрой» объявил о строительстве ЖК бизнес-класса Nova на территории бывшего ресторана Акчарлак.

И это только новые проекты за последний месяц. В течение года о начале строительства домов бизнес-класса объявлял «Унистрой» (Statum, UNO), СМУ-88 («Яналиф»), удмуртская компания «Комосстрой» («Комос на Тукая»), группа «Эталон» из Санкт-Петербурга («Квартал Сюита», «Счастье в Казани»).

Доля бизнес-класса в Казани растет

Всего, по данным Дом.РФ, в Казани премиальные квартиры продаются в 17 проектах. Если посмотреть на аналитику, то видно, что ⅕ часть квартир — это объекты бизнес-класса. Руководитель аналитического отдела Урбан Медиа Марат Идиатуллин отмечает, что такого количества премиальных проектов в Казани еще не было. И здесь нужно учитывать, что многие объекты еще просто не вышли в продажу, хотя уже были анонсированы — например, тот же проект Glorax или СМУ-88.

Некоторые застройщики придерживают пул премиальных квартир до поры до времени. «Дело в том, что продажи квартир в проектах бизнес-класса проходят немного по-другому. Застройщики выставляют объекты на продажу постепенно. Например, если мы посмотрим «Яналиф», то там сейчас в продаже 72 квартиры. Хотя мы понимаем, что на самом деле их будет намного больше — 400-500», — отмечает Марат Идиатуллин.

Данные: Дом.РФ на основе заключенных сделок по ДДУ

Он объясняет это тем, что покупатели премиальных квартир предпочитают быть обладателями именно эксклюзивного, а не массового продукта. Если покупатель видит, что в доме продается слишком много квартир, то возникают вопросы — а чем бизнес-класс отличается от массового сегмента? Более того, постепенный выход на рынок ограниченного пула квартир дает застройщикам возможность более гибкого регулирования цен — если пошел спрос, то можно быстро увеличить стоимость объекта. «Если бы все актуальные предложения бизнес-класса вышли на рынок, то их доля была бы намного больше», — добавляет Идиатуллин.

Бизнес-класс выдавливает комфорт и эконом

Почему застройщики стали все больше переходить именно в формат бизнес-класса? Ответ очевиден — чтобы больше заработать. Земля в черте Казани постоянно дорожает и это сказывается на итоговой стоимости объекта.

Марат Идиатуллин руководитель аналитического отдела Урбан Медиа:

— Земля в Казани дорогая. Экономически уже не выгодно строить обычные проекты эконом-класса в центральных районах города, потому что это будет не прибыльно. Можно построить такой ЖК, назвать проект комфорт-класса, и у него ценник будет выше среднего. Такую историю будет уже сложно продвигать и продавать.

Он добавляет, что в Казани осталось мало участков, куда можно зайти и комплексно строить многоэтажки. Поэтому многие компании выходят за пределы города — это видно по развитию Зеленодольского, Лаишевского и Высокогорского направлений, где в последнее время стало появляться все больше ЖК эконом-класса, так как земля там намного дешевле. Или осваивают промзоны и создают там премиальные проекты. Таким образом количество проектов бизнес-класса постоянно растет.

«10 лет назад у нас премиальное жилье было только в историческом центре, потом оно стало появляться в Ново-Савиновском районе. И теперь пошло еще дальше — Кировский район (ЖК «Крыловка Парк», Statum), Советский район (ЖК Nova, последняя очередь Art City). Соответственно, бизнес-класс выдавливает комфорт и эконом сегменты, которые перемещаются все дальше от центра», — обращает внимание Идиатуллин.

Читайте также: Своя ноша не тянет: чем для казанских застройщиков обернется затоваривание?

При этом платежеспособность жителей не растет в таких же пропорциях, в которых растут цены на недвижимость. «Происходит затоваривание, весь этот объем не могут купить, потому что как раз-таки стало много бизнес-класса. И он переходит из точечной застройки в комплексную», — объясняет аналитик. Отметим, что доля нераспроданных квартир в Казани составляет 65%, а именно 630 тыс. кв.м жилья — продавать этот пул недвижимости застройщикам придется больше трех лет.

«Чем больше таких объектов в Казани, тем дороже стоимость квадратного метра. Соответственно, покупательская способность за этим не успевает и получается затоваривание. И далее — либо спрос переходит в другой район, либо он уходит во вторичку, где покупатели могут взять в жилье хорошем районе, с устоявшейся инфраструктурой, да, в старом доме, но дешевле», — рассуждает аналитик Урбан Медиа. Отметим, что за 6 млн в Казани сейчас можно купить на вторичном рынке полноценную двухкомнатную квартиру, а после увеличения ставки до 12% стоимость может упасть еще ниже. У застройщиков за ту же цену в черте города можно купить разве что небольшую студию.

«И с одной стороны, все становится лучше, продукты застройщиков улучшаются — появляется развитая инфраструктура, хорошие детские площадки, красивые подъезды. С другой — покупательская способность у людей уменьшается», — заключает Идиатуллин. А учитывая новые условия ипотеки, то покупателей премиальных квартир в черте города станет еще меньше.

Читайте также: Центробанк поднял ключевую ставку до 12% — как это отразится на рынке жилья?