Аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DYVA Марат Идиатуллин говорит, что в среднем за год цена за кв.м недвижимости растет на 30 тыс. рублей. «Уже последние три года мы идем в этом тренде плюс-минус несколько тысяч рублей. И ничего не предвещает, что 2024 год станет исключением», — утверждает аналитик.
Так, на рынке новостроек в казанской агломерации по итогам 2022 года средняя стоимость кв.м составляла порядка 143 тыс. рублей, а в 2023 году — уже более 171 тыс. При этом средняя стоимость квартиры выросла примерно на 1 млн — с 7 до 8 млн рублей. А средняя площадь квартиры, напротив, снизилась — с 49,18 до 46,98 «квадратов». Если сопоставлять данные с показателями 2021 года, то тенденция примерно та же — стоимость «квадрата» составляла почти 105 тыс. рублей (минус 66 тыс. к нынешним показателям), а стоимость квартиры была почти на 3 млн меньше.
Реагируя на изменения, застройщики находят различные ухищрения, чтобы люди могли приобрести квартиру примерно за те же деньги, при этом уменьшая метраж жилья, предлагая смарт-планировки, продолжает Идиатуллин. «Сейчас идет тенденция к уменьшению площади квартир. Ситуация может дойти до абсурда — продажи карликовых квартир, когда человек живет условно в 8 квадратных метрах. Многие клиенты оценивают жилье только по таким параметрам, как ежемесячный платеж или общая стоимость лота», — поясняет эксперт.
Таким образом, если условно пять лет назад человек мог купить квартиру в 60 кв.м, то сейчас — уже двушку лишь в 50 «квадратов» по примерно сопоставимой цене. «Это классический маркетинг, как продажа яиц в упаковке по 10 штук, а после увеличения цены — уже по 8 штук. И застройщики могут применять такие маркетинговые ухищрения», — говорит Идиатуллин.
По словам собеседника, сейчас средний ценник на однокомнатные квартиры в самых популярных районах Казани — Вахитовском, Ново-Савиновском, части Советского, уже составляет 10 млн рублей. И радиус такого среднего ценника будет только увеличиваться.
Исходя из многолетней динамики, Идиатуллин ожидает, что средняя стоимость кв.м в новостройке Казани по итогам 2024 года перевалит за отметку в 200 тыс. рублей. «Скорее всего, в 2024 году мы уже подберемся к средним цифрам в 200 тыс. за «квадрат». К этому есть определенные предпосылки», — подчеркивает эксперт.
Классическая сезонность: пик к концу года
Говоря о классической сезонности и динамике цен на рынке первички, Идиатуллин рассказывает: самая низкая цена за кв.м, как правило, бывает в январе-феврале. Это обусловлено сезонностью: в первые два месяца года мало кто приобретает квартиры, люди предпочитают тратить деньги на другие цели. Традиционно рынок оживает к весне — в середине марта-апреле количество сделок увеличивается, соответственно, цена растет и продолжает рост до конца июня. Потом происходит небольшая просадка — цены либо замирают, либо не существенно откатываются назад. Это связано с сезоном отпусков и переориентацией интересов клиентов на поездки и т. д. Но уже в августе, а особенно к сентябрю рынок вновь берет свое: наступает вузовский сезон, когда родители студентов ищут подходящее жилье для иногородних учащихся. Активный спрос, как правило, продолжается до конца года с пиком в ноябре-декабре.
«2023 год примерно так и происходил. Но были и другие факторы, повлиявшие на спрос. С конца августа начала увеличиваться ключевая ставка, что дополнительно стимулировало процесс. Пик спроса пришелся на осенний отрезок — с сентября по ноябрь. А в декабре мы видим, что первая половина не соответствовала этой динамике, спрос пошел на убыль», — отмечает он. Вместе с тем, после решения ЦБ об очередном повышении ключевой ставки до 16%, когда оставалась буквально неделя для возможности получения ипотеки на прежних условиях, вновь было повышение спроса. В итоге третья неделя декабря получилась ажиотажной: те, кто еще думал, побежали покупать, но не все банки одобряли покупки на таких условиях.
По мнению Идиатуллина, общая тенденция классической сезонности сохранится и в 2024 году. «Прогнозировать на целый год вперед достаточно сложно. Мы сейчас можем предполагать только до очередного внешнего вмешательства, связанного с решениями Центрального банка. Если ЦБ снизит ставку, то все тренды могут перевернуться с ног на голову», — считает он.
Рынок вторички будет беспросветно стоять
Идиатуллин поделился ожиданиями от изменений на рынке вторичной недвижимости-2024. К слову, в среднем цена на вторичке процентов на 40 ниже стоимости на первичном рынке. «Ипотека на данный момент составляет 17% плюс. Рынок вторички стоит, практически никто не покупает. Это только экстренные случаи, когда доля ипотеки минимальна. Основная доля сделок на вторичке проходит сейчас за наличный расчет. Ипотеку брать невыгодно», — предупреждает он.
По мнению аналитика, эта проблема будет косвенно касаться и первичного рынка. «Люди, которые захотят переехать в новостройку, с большой долей вероятности сначала должны будут продать свою прежнюю квартиру на вторичном рынке. А они не смогут ее продать за среднерыночную стоимость, если не найдут клиента с наличкой. Соответственно, это будет тормозить и первичный рынок», — убежден он.
Кроме того, имеет значение и тот фактор, что в сентябре 2023 года, когда наблюдался феноменальный рост продаж, все ликвидные лоты просто ушли с рынка: были проданы или переориентированы под аренду. Экспозиция на вторичке в казанской агломерации сейчас составляет 7-8 тыс. квартир, а обычно этот показатель ранен 10 тыс., в пиковые же сезоны — 12 тыс. Вторичный и первичный рынок при этом вполне сопоставимы по экспозиции.
«Вторичный рынок остается на задворках — пока не ослабят условия по ипотеке, здесь не будет существенных изменений. Даже с учетом того, что самые низкие цены традиционно будут в январе-феврале, люди покупать особо не смогут», — резюмировал он ситуацию по вторичке.
Прогноз на рынке первички: надежда на послабления
Идиатуллин убежден, что и рынок первичной недвижимости начнет 2024 год довольно тяжело, с учетом закручивания гаек и принятых ограничений. «Некоторое проседание, которое наблюдалось к концу 2023 года, полноценно дойдет в январе-феврале-2024. В прошлом году в этот период особых дисконтов застройщики не делали, но были очень привлекательные акции: тот же ПИК предлагал квартиры с кешбэком, без первоначалки. Некоторые из этих акций теперь нельзя применять. Но я думаю, застройщики что-то придумают, и самые выгодные акции придутся именно на начало года», — отмечает он.
Эксперт ожидает, что возможные послабления от Центробанка будут приняты в марте-апреле. «Тяжело всю экономику держать в таких условиях, когда стоит не только рынок недвижимости, но и вся банковская система. Под такие проценты не берут кредиты ни предприятия, ни физлица», — считает он.
Главное
В целом аналитик считает, что 2024 год для рынка недвижимости будет не таким успешным как 2023. «Я ожидаю, что весной произойдут послабления и рынок оживет. Люди начнут покупать. Но не будет уровня аномальных продаж, как в 2023 году. Всегда после ажиотажного спроса идет просадка. 2023 год сверх нормы удовлетворил потребности покупателей, и время для «переваривания» такой значимой доли рынка будет длиться дольше. Но я не удивлюсь, что при снижении ключевой ставки до 8-9%, все опять будут скупать квартиры», — резюмировал он.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий