В августе рынок просел на 53% в сравнении с 2023 годом, но аномалии нет
В августе в казанской агломерации реализовано 694 квартиры общей площадью 33,4 тыс. кв.м почти за 6,9 млрд рублей. Это на 1,6 млрд рублей меньше, чем в июле, когда застройщики продали 782 квартиры общей площадью 39 тыс. «квадратов» за 8,5 млрд рублей.
Аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин отмечает, что по сравнению с рекордным 2023 годом, когда за август было реализовано почти 1,5 тыс. квартир, просадка составила 53%. В тоже время нельзя назвать происходящее на рынке недвижимости аномалией. «Прошла эра дешевой ипотеки. Июль стал первым месяцем, когда мы начали жить в новых условиях после отмены массовой льготной ипотеки. В августе до 18% увеличилась ключевая ставка Центробанка, в сентябре ее вновь подняли до 19%. Сейчас последствия всех этих факторов нарастают как снежный ком. Ждем точки, когда будет достигнуто дно, и начнется движение в сторону роста», — отметил аналитик Урбан Медиа. По словам Марата Идиатуллина, спрогнозировать, когда именно это случится, пока сложно — все будет зависеть от реакции застройщиков на ситуацию на рынке.
«Рынок новостроек продолжает падать. Это связано с тем, что все, кто хоть как-то мог наскрести денег и залезть в ипотеку, сделали это до июня. Чтобы набрать следующий пул покупателей, нужно, в первую очередь, время. Во-вторых, сейчас условия не такие привлекательные, в-третьих, счастливчиков, которые могут воспользоваться льготами после ужесточение условий по семейной и ИТ-ипотеке, стало меньше», — говорит директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. По ее мнению, в целом, если оценивать ситуацию в августе в сравнении с апрелем-июнем, то рынок недвижимости чувствовал себя плохо. Примерно так же, как и в июле. «Но если мы смотрим среднегодовые показатели за последние 10 лет, то не все так критично», — говорит эксперт.
«Самый простой способ увеличить темпы продаж здесь и сейчас — это снизить цены»
В последний месяц лета средняя цена «квадрата» в новостройках Казани и ее пригородах снизилась с 219 тыс. до 205,5 тыс. рублей. Средняя площадь квартир также сократилась — с почти 50 кв.м до 48 кв.м. При этом средняя стоимость квартиры составила 9,9 млн рублей, тогда как в июле этот показатель был больше на 1 млн рублей.
Как отмечает аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин, после просадки в июле застройщики стараются стимулировать активность покупателей за счет акций и скидок, соответственно, снизилась цена «квадрата». «Уменьшение площади квартир свидетельствует о том, что продаются объекты меньшей квадратуры и стоимости», — отмечает Марат Идиатуллин.
«Самый простой способ увеличить темпы продаж здесь и сейчас — это снизить цены на объекты. Но застройщики не стремятся делать это, так как себестоимость материалов и стоимость рабочей силы растет, — говорит Марат Идиатуллин. -- Тем не менее, московские застройщики, к примеру, снижают стоимость квартир даже на 35%». При этом, обращает внимание аналитик Урбан Медиа, для покупателей в первую очередь важен размер ежемесячного платежа. «Покупатели привыкли к ежемесячным платежам в 30-50 тыс. рублей по программам с господдержкой, сейчас они составляют 80 тыс. рублей и выше. То есть, по идее, нужно снижать ежемесячные платежи в два раза, но даже снижением стоимости квартиры этого не достичь», — считает он.
По словам специалиста по недвижимости Эльдара Шагиева, в связи с последними изменениями на рынке недвижимости изменился и портрет покупателя. Так, практически «ушли» инвесторы, которые вкладывались в недвижимость. «Большая часть клиентов приходит с большим первоначальным взносом от продажи вторички и покупает большие квартиры», — отмечает эксперт. По госпрограмме семейной ипотеки покупатели выбирают в основном квартиры большой площади или дорогие объекты в престижных локациях, говорит Эльдар Шагиев.
Анастасия Гизатова также обращает внимание, что прежняя активность покупателей была связана с льготной ипотекой: если бы ставка была такой же, как на вторичном рынке, то никаких рекордов с апреля по июнь на первичном рынке не было бы. «Люди покупали новостройки, либо чтобы сохранить свои деньги и стать инвесторами, либо потому, что ежемесячный платеж позволял им купить только новостройку. Поскольку, если бы они брали аналогичный объект на вторичном рынке, который стоит на 1 млн рублей дешевле, то ежемесячный платеж был бы выше», — поясняет Анастасия Гизатова.
ТСИ удержал лидерство, а ПИК «вырос» по продажам
В топ-5 застройщиков по числу проданных квартир также произошли некоторые перемены: татарстанский девелопер «Суварстроит» покинул верхние строчки рейтинга, а федеральный ПИК, напротив, поднялся на второе место. Он же, к слову, единственный из первой пятерки компаний показал положительную динамику продаж квартир. Но обо всем по порядку.
На первой строчке, как и в июле, расположилась компания ТСИ, среди жилых проектов которой «Радужный-2», «Мечта», «Династия», «Статный». В августе застройщик продал 140 квартир общей площадью 5,8 кв.м за 1,1 млрд рублей. Для сравнения — в июле ТСИ реализовал 152 квартиры площадью 6,1 кв.м. Средняя цена «квадрата» у застройщика подорожала за месяц с 185 тыс. почти до 189 тыс. рублей, а средняя стоимость проданных квартир выросла на 400 тыс. рублей — до 7,8 млн рублей.
На фоне остальных компаний из первой пятерки выделяется федеральный девелопер ПИК, который оказался на второй строчке топ-5 застройщиков. В августе у застройщика (среди его проектов — «Нокса Парк» и «Сиберово») купили 98 квартир общей площадью 4,2 тыс. кв.м за 804 млн рублей. Это на 65 квартир больше, чем в июле, когда компания реализовала только 33 квартиры за 280 млн рублей. При этом средняя цена «квадрата» снизилась на 10 тыс. рублей — до 190,5 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры — на 270 тыс. рублей, до 8,2 млн рублей. Как отмечают участники рынка, «секрет» федерального девелопера не только в снижении стоимости «квадрата» и скидках, но и в стимулировании продаж за счет повышенной комиссии риелторам.
Третью строчку по итогам августа занял «Унистрой» — в активе татарстанского девелопера 88 проданных квартир площадью 4,5 тыс. кв.м за 754 млн рублей. В июле показатели были более оптимистичными: 136 квартир площадью 7 тыс. кв.м за 1,4 млрд рублей. Средняя цена «квадрата» в проектах «Унистрой» (среди них — «Царево City», «Q на Кулагина», «Весна», «Лето») снизилась почти на 32 тыс. рублей — до 165 тыс. рублей. При этом средняя стоимость реализованных квартир составила 8,5 млн рублей (для сравнения — в июле 10,2 млн рублей).
На четвертой строчке разместился «Ак Барс Дом», который долгое время удерживал лидерские позиции за счет активных продаж в жилом проекте «Мой Ритм». Однако уже второй месяц татарстанский девелопер не поднимается выше третьего места. В августе «Ак Барс Дом» продал 62 квартиры площадью 3 тыс. кв.м за 640 млн рублей. Июльские показатели, напомним, выглядели следующим образом: 101 квартира площадью чуть более 5 тыс. кв.м и доход от продажи этих объектов в 1,1 млрд рублей.
Если рассмотреть среднюю цену «квадрата» в проектах застройщика (помимо «Моего Ритма» он возводит комплекс «Светлая долина», а также загородные проекты «Новый свет» и «Дома у сада»), то она снизилась на 13,3 тыс. рублей — до 208 тыс. рублей. Средняя цена квартир, купленных в августе, составила 10,3 млн рублей — на 900 тыс. рублей меньше, чем в июле.
Пятерку лидеров по продажам новостроек в августе замыкает «СМУ-88», в портфеле которого проекты «Яратам», «Яналиф», «Вознесенский квартал» и другие. В последний месяц лета татарстанский застройщик смог реализовать 59 квартир площадью 3,3 тыс. кв.м за 801 млн рублей. Продажи, как и у предыдущих компаний, за исключением ПИК, просели: в июле у «СМУ-88» была куплена 81 квартира общей площадью 4,5 тыс. кв.м за 1,1 млрд рублей. Но в отличие от первой четверки средняя цена 1 кв.м у застройщика выросла, хотя и несущественно — до 240 тыс. рублей. А средняя стоимость квартиры подросла на 440 тыс. рублей — до 13,6 млн рублей. Отметим, что это самый высокий показатель в топ-5.
Накроет ли «осенняя хандра» рынок недвижимости?
Изменится ли ситуация на рынке новостроек в сентябре? По словам Марата Идиатуллина, пока у застройщиков сформирован определенный запас прочности, они не будут стремиться в сторону активного снижения цен. «Отдельные застройщики будут предоставлять скидки, делать привлекательные акции, и они будут в плюсе. Мы это видим на примере ПИК, который, помимо всего прочего, увеличил расходы на комиссию агентам, и благодаря этому вышел на среднестатистические показатели. У тех, кто не готов к этому, продажи будут небольшими», — отметил аналитик Урбан Медиа.
Ранее на пресс-конференции управляющий ВТБ в Татарстане — вице-президент Марьям Давлетшина, говоря о тенденция развития ипотечного кредитования, подчеркнула, что на первичном рынке будет ограниченный потенциал роста стоимости квадратного метра в связи с высокой ключевой ставкой. «Стагнации цен в Татарстане мы не ожидаем», — заявила она. В текущих условиях в наиболее выигрышном положении находятся те застройщики, у кого более интересный продукт на рынке с точки зрения концепции, планировочных решений, благоустройства прилегающей территории и мест общего пользования, а также условий оплаты, подчеркнула Марьям Давлетшина. «Это уже видно по продажам в июле в Татарстане, ситуация с продажами у застройщиков разная — упали продажи у всех, но глубина падения отличается», — отметила она.
Хотя условия для покупки недвижимости сейчас не самые привлекательные, тем не менее, те, кому срочно нужна квартира, будут брать небольшие суммы под большие проценты, уверен Марат Идиатуллин. Также вероятно, что при равных ставках по ипотеке покупатели будут приобретать вторичку, которая стоит дешевле новостроек.
По его мнению, постепенно покупатели адаптируются к новой реальности и новым условиям на рынке. «Те, у кого нет возможности вносить большие ежемесячные платежи, будут копить деньги на вкладах и брать жилье за наличку. Сейчас мы находимся на этапе, когда это выгоднее», — добавил аналитик.
«Сентябрь в лучшем случае будет на уровне августа, но наблюдается тенденция к снижению продаж», — говорит Марат Идиатуллин.
Специалист по недвижимости Эльдар Шагиев настроен более оптимистично: по его мнению, в плане сделок сентябрь прогнозируется более успешным, чем август.
Застройщики продолжат привлекать покупателей с помощью всевозможных акций: траншевой ипотеки, рассрочек, субсидированием ставок и первоначального взноса. «Главное — обязательно нужно сделать сравнительный анализ и посмотреть, за чей счет этот банкет, кто платит за это удовольствие и какие перспективы данного объекта недвижимости, — призывает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. — Например, если вы покупаете сейчас квартиру из-за субсидированной ставки дороже на 2 млн рублей, то говорить о продаже этого объекта через год-два нельзя. Вы не сможете его реализовать, поэтому это не ваша история».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий