Что выгоднее в 2025 году: положить деньги на вклад или купить квартиру?

Математически вклад кажется выгодным

Сейчас ставки по вкладам на высоком уровне, легко можно найти варианты от 19 до 23% годовых. Притом инфляция если не ниже, то сопоставима с их доходностью. Сбережения населения показывают рекордный рост — по прогнозу заместителя президента — председателя правления ВТБ Георгия Горшкова, в 2024 году рынок сбережений физлиц в России может достигнуть 56,3 трлн рублей, увеличившись на 27%. И встает вопрос: как лучше всего распорядиться деньгами. Попробуем рассчитать доход на вкладе и при покупке недвижимости, чтобы найти наилучший для себя способ инвестиций.

Возьмем ставку по вкладу 20% и накопленные 8 млн рублей. Разбиваем сумму на счета по 1,4 млн рублей, чтобы весь вклад был застрахован. Итак, 8 млн рублей x 20% = 1,6 млн рублей в год без учета капитализации или 133 тыс. рублей в месяц.

Если купить на те же 8 млн рублей студию или однокомнатную квартиру под сдачу, ежемесячный доход будет максимум 30-40 тыс. рублей. Вычтите отсюда простои, затраты на содержание, поиск арендатора, возможные проблемы с ним же или с имуществом. Но даже это можно отбросить и посчитать по максимуму: 480 тыс. рублей, или 6% в год.

Также квартиру можно сдавать посуточно, тогда доход можно повысить, но это уже полноценная работа, если не отдать недвижимость в доверительное управление. В этом случае, если квартира будет сдаваться максимально 20 дней в месяц по 4 тыс. рублей, получаем — 80 тыс. в месяц или 960 тыс. рублей в год. В любом случае меньше, чем могли бы получить со вклада.

Но не слишком ли прост такой расчет? Важно смотреть на перспективу, чтобы понять, как долго мы можем сохранять деньги на вкладе и может ли вложение в недвижимость быть на этом фоне альтернативой.

Читайте также Что не является страховым случаем при страховании недвижимости?

Неочевидные факторы, влияющие на доходность недвижимости

Рассмотрев доходность по вкладам, видим, что такой способ позволяет избежать потерь из-за инфляции, то есть сохранить заработанное, но накопить на что-то большее или кратно увеличить доход с его помощью не получится. А на инвестирование в недвижимость на этом фоне можно и нужно смотреть глубже. Рассмотрим факторы, которые влияют на ее доходность.

• Недвижимость растет в цене постоянно

По данным аналитиков «Циан», с 2023 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Казани выросла на 14%. При этом рост цен среди ликвидных объектов намного выше и зависит от разных факторов. Например, если покупка происходит на старте продаж и квартира выбрана в удачной с точки зрения развития локации, то рост стоимости недвижимости превысит общий уровень инфляции.

Аналогичное исследование «Циан» за пятилетний период показало рост цен за квадратный метр в новостройках Казани в 2,6 раза. Исследования компании DyVa также подтверждают рост цен. Начиная с 2021 года квадратный метр в Казанской агломерации вырос в 2,4 раза, то есть с 92 тыс. до 219 тыс. рублей.

Марат Идиатуллин, аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa:

— В среднем за год стоимость вырастает на 30 тыс. рублей за «квадрат». Это тенденция последних четырех лет.

• Возможность использования кредитного плеча, рассрочки и других программ от застройщика и банков

На вклад мы можем положить только имеющуюся у нас сумму, при покупке квартиры она может быть намного больше. При этом происходит фиксация стоимости недвижимости на момент покупки, а значит, рост цен на жилье частично или полностью покрывает проценты по кредиту. Особенно выгодным это становится, если у человека есть возможность взять семейную ипотеку или оформить другую льготную программу, воспользоваться предложением о рассрочке от застройщика или выгодной траншевой ипотекой от банка.

Евгений Барыкин, агент по недвижимости АН «Альтера»:

— Инвестируя в недвижимость, при помощи программ рассрочки и траншевой ипотеки мы не вкладываем все деньги сразу, значит, рискуем меньше. Например, если квартира стоит 10 млн рублей, достаточно внести только первоначальный взнос — 2 млн рублей. Здесь стоит задуматься о выборе ликвидного объекта, который имеет предсказуемую тенденцию в росте цены. Нужно учитывать развитие территории, где находится жилой комплекс, старт других ЖК и еще ряд параметров. В этом стоит полагаться на профессионалов рынка и обратиться за консультацией к специалисту по недвижимости, который сможет подобрать такой объект.

• Невозможность накопить на вкладе большую сумму на покупку недвижимости

Часто люди откладывают покупку недвижимости, пытаясь за определенный срок заработать или накопить на вкладе, чтобы выбрать более дорогой или интересный объект. Но за то время, пока деньги лежат в банке, стоимость квартиры, как правило, повышается, изменяются условия кредитования, уходят с рынка льготные программы. В итоге покупатель не может повысить уровень объекта недвижимости, как планировал. Более того, он вынужден снижать свои запросы, выбирая меньшую площадь или более отдаленные локации.

«Ожидание лучших времен для покупки недвижимости всегда приводит к тому, что ты выбираешь что-то хуже того, что мог позволить себе полгода-год назад. Нужно находить решение, которое подойдет вам сегодня», — замечает специалист по недвижимости Анаит Ахметова.

Евгений Барыкин рассказывает, что со временем вклады станут менее интересны с точки зрения процентов, а люди понесут свои деньги в акции, недвижимость или другие инструменты инвестирования. А рынок недвижимости уже изменится, во-первых, поднимется цена, и выбирать придется из других, менее привлекательных ЖК. Во-вторых, будет упущен момент старта продаж, который позволяет заработать и получить больший доход с недвижимости.

Евгений Барыкин, агент по недвижимости АН «Альтера»:

— Совсем исключать вклады тоже не стоит. Своим клиентам я рекомендую часть денег инвестировать в недвижимость, а другую оставлять на депозите. Помещение денег в банк должно служить вспомогательным инструментом для инвестирования. Если есть большая сумма в 6-8 млн рублей, можно внести 3 млн рублей в кредит, а остальное оставить на вкладе. Это особенно выгодно, когда есть возможность купить квартиру по семейной ипотеке, ведь покупка кредитных денег под 6% очень привлекательна на фоне инфляции.

• Недвижимость — довольно гибкий инструмент инвестирования

Квартиру, купленную, например, для флиппинга, можно не только продать. Если она не выросла в цене, как ожидалось, пересматриваем стратегию инвестирования и сдаем жилье в аренду, пока стоимость не вырастет достаточно. Или наоборот, студия, купленная под сдачу, оказывается не очень привлекательной по локации, тогда продаем ее и покупаем что-то более подходящее. То есть один и тот же объект может использоваться по-разному.

Евгений Барыкин, агент по недвижимости АН «Альтера»:

— Флиппинг — это сложный высокорискованный инструмент на сегодняшнем рынке. Рекомендую его тем, кто имеет высокую экспертизу и опыт, чтобы тщательно выбирать объекты недвижимости. Дело в том, что спрос сейчас не такой высокий, а стоимость работ и материалов выросла. А вот покупка с целью аренды — менее рискованный инструмент, и если клиент берет выгодную ипотеку, то посоветую ему выбирать квартиру с ремонтом от застройщика. В этом случае в тело кредита закладывается еще и отделка квартиры, причем по стоимости на момент покупки, а не через три года, когда дом сдастся и вам придется делать ремонт за свой счет, да еще и по более высокой цене.

Примеры доходных вложений в недвижимость

Покупка квартиры полностью за наличный расчет

• Класс: комфорт

• Площадь 40,79 кв.м

• Стоимость квартиры по переуступке: 8,5 млн рублей

• Цена квартиры от застройщика: 10,3 млн рублей

• Срок сдачи — II квартал 2025 года.

Квартира подходит под сдачу. Стоимость объекта уже на этапе покупки ниже рыночной, так как, имея на руках всю необходимую сумму, вы приобретаете квартиру по переуступке по меньшей цене, чем у девелопера. Застройщик, в свою очередь, поднимает цену, так как может привлечь покупателей выгодными программами.

Покупка квартиры с использованием ипотеки

• Класс: комфорт

• Площадь: 20,2 кв.м

• Стоимость: 5,6 млн рублей

• Срок сдачи: 2026 год.

• Условия покупки: стандартная ипотека, по которой девелопер предоставляет сниженную ставку 13%. При первоначальном взносе 966 тыс. рублей кредит в 5,3 млн рублей будет выплачиваться платежами по 59,1 тыс. рублей.

Студия предлагается для сдачи в аренду, в ней потребуется ремонт. Если есть 2 млн рублей, 1 млн рублей используем на первоначальный взнос, еще 1 млн кладем на вклад как в копилку, откуда списываются платежи.

Покупка квартиры с помощью траншевой ипотеки

• Класс: комфорт+

• Площадь: 20,97 кв.м

• Стоимость: 5,8 млн рублей

• Срок сдачи: I квартал 2027 года.

• Условия покупки: первоначальный взнос — 938 тыс. рублей, кредит — 5,2 млн рублей. До сдачи дома платеж составит 2 рубля в месяц, далее будет действовать стандартная ставка 22,3%, при которой платеж составит 98 тыс. рублей.

Жилой комплекс находится в перспективной локации, рядом открываются термы, а значит, здесь будет новая точка притяжения. Соответственно, вырастут цены на жилье, и стоимость аренды будет более высокой. Если есть большая сумма и возможность откладывать, то используем вклад в этом варианте, чтобы накопить на ремонт или для частичного погашения ипотеки в будущем.

Покупка квартиры в рассрочку

• Класс: бизнес-класс

• Площадь 37,6 кв.м

• Срок сдачи: 4 квартал 2027 года

• Стоимость: 9,8 млн рублей

• Условия покупки: первоначальный взнос 30% (2,9 млн рублей), остаток вносится равными платежами по 196 тыс. рублей до 25 сентября 2027 года.

Такой вариант подходит тем, у кого есть 3 млн рублей на первоначальный взнос и кто не хочет переплачивать проценты банку. Можно зафиксировать стоимость жилья на момент покупки в перспективном районе улицы Портовой.

Читайте также Как правильно составить договор аренды квартиры

Риски инструментов инвестирования

Любые манипуляции с деньгами, независимо от того, размещаете вы их на вкладе или покупаете на них квартиру — это уже риск. Важно, чтобы риски были известны, тогда ими можно управлять.

Итак, риски банковских депозитов:

• Банкротство банка. Управлять этим риском можно путем страхования вклада. Важно убедиться, что размер суммы на депозите в одном банке не превышает сумму страхования.

• Процентный риск. При оформлении вклада вы фиксируете ставку на весь срок. Если процент вырастет, то вы недополучите разницу, а если ставки упадут, вы наоборот выиграете. Чтобы снизить риск, выбирайте долгосрочные вклады с возможностью досрочного снятия без потери процентов. Тогда сможете положить деньги на новый депозит с более высокой ставкой.

• Риск инфляции. Снижение покупательской способности денег возможно исключить за счет депозита со ставкой, привязанной к инфляции.

Читайте также Что такое флиппинг, и много ли можно на нем заработать в Казани?

Риски инвестирования в недвижимость:

• Потеря денег и недвижимости. Чтобы управлять этим риском, достаточно нанять компетентного юриста или обратиться к надежному специалисту по недвижимости. Профессионал проверит объект и исключит возможность потери денег из-за спекуляций и мошенничества.

• Отсутствие дохода. Чтобы снизить влияние этого фактора, нужно тщательно выбирать объект для инвестирования, стратегию, которая подходит для вас, предусмотреть варианты действий при форс-мажоре — необходимости продать жилье и получить деньги.

Подведем итоги: вклад или квартира?

Выбор способа инвестирования зависит от цели. Стоит проанализировать свои финансовые возможности и желания, а затем определиться со способом вложения денег.

Вклад нужен тем, кто хочет сохранить деньги от прожорливой инфляции. Как отмечает, специалист по недвижимости Анаит Ахметова, этот вариант подойдет, если вы хотите сберечь свои деньги на короткий срок, если нет цели капитализировать, инвестировать, купить недвижимость на будущее. «В этом случае вклад действительно хороший инструмент, сейчас высокие банковские проценты, которые позволяют решить вопрос сохранения капитала. Также депозит помогает накопить на определенную цель, например, вы хотите через полгода сделать ремонт.» — резюмирует Анаит Ахметова.

Покупка недвижимости — хороший выбор, если вы хотите инвестировать в будущую жизнь и увеличить свой доход. Остается только подойти грамотно к выбору объекта и стратегии инвестирования.

Планируете покупку квартиры в Казани?

Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.

Как вас зовут

Телефон

Вопрос

Отправить

Оставляя заявку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности