Что такое субаренда недвижимости и чем она отличается от обычной аренды

Определение субаренды

Для начала разберемся с терминами. Аренда недвижимости в классическом смысле предполагает передачу объекта во временное пользование, при этом в договоре участвуют только два лица — арендатор и арендодатель. С субарендой ситуация схожая, только в предмете договора фигурирует не личная собственность арендодателя, а арендуемая. В этом случае арендодатель будет называться субарендодателем, а арендатор — субарендатором.

Таким образом, при субаренде во временное пользование передается имущество, не принадлежащее самому арендодателю. Фактически берется в аренду уже арендуемый объект. В большинстве случаев для этого заключается дополнительное соглашение между собственником объекта и первичным арендатором, но иногда можно обойтись и без него — к этому мы еще вернемся.

Чем субаренда отличается от обычной аренды

Глобальное отличие аренды от субаренды заключается в форме собственности недвижимости. В первом случае недвижимость принадлежит самому арендодателю, в то время как при субаренде договор заключается с первичным арендатором, не являющимся собственником. Юридически никакой разницы нет — при возникновении конфликтных ситуаций разрешение споров может осуществляться как в досудебном, так и в судебном порядке. Если с имуществом что-то случилось, вторичный арендатор отвечает перед первичным, а первичный перед самим собственником.

По составу договора субаренда мало чем отличается от обычной аренды. Обязанности сторон остаются прежними, единственное, сделка заключается не самим собственником, а с другим арендатором.

Можно ли оформить субаренду, не спрашивая разрешения собственника

По общим правилам договор субаренды может быть заключен только с разрешения правообладателя недвижимости. Причем неважно, в какой форме было получено это разрешение — это может быть как пункт в основном договоре аренды, так и отдельное соглашение. Главное, чтобы собственник был в курсе того, что недвижимость используется для субаренды.

Однако у этого правила есть одно исключение. Если речь идет об аренде земельных участков, арендатор может сдавать этот участок в аренду даже без согласия самого собственника. Достаточно лишь уведомить правообладателя о сдачи участка в аренду, дожидаться его согласия вовсе не обязательно.

Если же в контексте договора фигурирует квартира или коммерческое помещение, согласие первичного арендодателя на субаренду строго обязательно. В противном случае собственник имеет полное право расторгнуть договор об аренде в одностороннем порядке. Какая-либо ответственность за сдачу арендуемого помещения в аренду без согласия собственника не предусмотрена, однако этот вопрос в законодательстве прорабатывается. Вряд ли такой формат будут квалифицировать как мошенничество, однако штрафные санкции вполне возможны. Как это будет на практике — возможно, скоро уже узнаем.

Читайте также: Какие документы проверить при съеме квартиры

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду, а какую нельзя?

Субаренда практически не ограничена в своем потенциале. Подобный формат сотрудничества, допустим, в отношении многих объектов недвижимости или их частей, в частности:

• квартиры, загородные дома, пентхаусы;

• земельные участки;

• коммерческие помещения в торговых центрах;

• апартаменты;

• нежилые помещения различной направленности.

Для субаренды подойдет даже часть недвижимости. Например, комната в многоквартирном доме или второй отдел в торговом помещении.

Права и обязанности арендатора и арендодателя регулируются действующим законодательством. С юридической точки зрения каких-либо отличий от классического договора аренды нет.

По закону в субаренду не могут быть отданы лесные участки и объекты, расположенные в зоне повышенной экономической значимости. Сюда же относятся объекты малого и среднего предпринимательства. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, статус земли лучше проверять заранее в Росреестре.

Договор субаренды: что в него входит, отличия от договора аренды

Заключить договор субаренды можно в стандартной форме без участия нотариуса. Если в сделке участвует представитель, нотариальное удостоверение все же понадобится. Владелец собственности в нем не фигурирует, от него нужно лишь согласие.

В договоре субаренды указывается:

1. Стороны договора. В нашем случае это субарендатор и субарендодатель.

2. Предмет договора. Недвижимость, которая передается в аренду. В этом же пункте указываются права и обязанности сторон, а также способы разрешения споров.

3. Срок договора. Срок субаренды не может превышать срок основной аренды. Например, если помещения было арендовано на 1 год, максимальный срок субаренды может составлять только 11 месяцев.

4. Стоимость аренды. Субаренда обходится второму арендатору дороже, чем изначальному. В этом и смысл такого формата работы — получение прибыли с арендуемого объекта.

5. Ссылка на основной договор аренды. Пожалуй, единственное значимое отличие от классического договора аренды.

6. Разрешение правообладателя. В качестве пункта из основного договора или дополнительного соглашения.

С юридической точки зрения субарендодатель должен уведомить субарендатора, что они заключают договор субаренды, а не просто аренды. Это важно, поскольку вторичный арендатор должен знать, что собственником объекта является не вторая сторона сделки, а третье лицо. На практике же этим часто пренебрегают, и последние два пункта попросту не включают в состав договора. Если собственник объекта дал свое согласие на субаренду, никаких проблем не будет, однако при появлении конфликтных ситуаций возможны некоторые трудности.

Читайте также: Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

Нюансы договора субаренды: на что стоит обратить внимание

Чтобы не было лишних проблем, договор субаренды нужно оформить правильно. Особенно важно сделать акцент на самом факте субаренды — вторичный арендатор должен понимать, что он арендует объект не у самого собственника, а у первичного арендатора.

Несколько нюансов о договоре субаренды:

• Субарендатор всегда имеет меньше прав, чем первоначальный арендатор. Именно поэтому субарендатор несет ответственность за имущество только перед первичным арендатором. Сохранность имущества — прерогатива первоначального арендатора, собственник будет спрашивать именно с него.

• В договоре субаренды нужно ссылаться на действующий договор аренды. Субарендатор должен получить полную информацию о собственнике недвижимости.

• Если речь идет о части недвижимости, важно как можно подробнее описать границы этой части. Например, указать номер торгового павильона, план квартиры с указанием арендуемой комнаты и т. д.

• Отсутствие обязательств перед другими арендаторами. В договоре можно сослаться на то, что данный объект недвижимости в настоящий момент не сдается в аренду каким-либо другим лицам.

Договор субаренды должен иметь четкие сроки. По закону они должны быть меньше сроков основного договора аренды этой недвижимости.

Выгодно ли сдавать объект в субаренду?

Субаренда — популярный инструмент в сфере бизнес-услуг. В плюсе остается как сам собственник недвижимости, фактически получающий двойную гарантию оплаты, так и арендатор, который с пересдачи объекта в аренду получает себе дополнительную прибыль.

Чаще всего такой формат сотрудничества применяется в коммерческом сегменте, где в качестве объектов недвижимости выступают склады, комнаты в торговых центрах, нежилые помещения и т. д. Субаренда жилых помещений встречается нечасто, поскольку многие собственники не готовы впускать в свои квартиры третьих лиц, которых они даже не знают. Если арендодатель и идет на такой шаг, то от первоначального арендатора требуются серьезные гарантии сохранности имущества, подкрепленные дополнительным документом, а не просто договором аренды.

На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работают многие сектора бизнеса — универмаги, склады, гастромаркеты, торговые магазины. Зачастую это происходит из-за сложности контакта с самим арендодателем. Крупные посредники реализуют недвижимость быстрее, чем она попадает в открытый рынок, поэтому многим предпринимателям приходится работать уже с третьими лицами, а не с самими собственниками.

Что нужно запомнить:

1. Субаренда — аренда помещения, которое уже находится в аренде, а не в собственности арендодателя.

2. За сохранность имущества вторичный арендатор отвечает перед первичным, а не перед собственником. Собственник же в случае порчи имущества будет требовать компенсацию именно с первоначального арендатора.

3. Сроки субаренды по закону не могут превышать сроков основного договора аренды.

4. В качестве предмета субаренды могут выступать жилые и нежилые помещения, квартиры, частные дома, торговые магазины, павильоны в торговых центрах и даже земельные участки.

Читайте также: «Трешку распилили на 5 комнат»: остановят ли меры Путина серый рынок посуточного жилья в Казани?