Преимущественное право покупки доли: что это такое?
Давайте заглянем в Гражданский кодекс РФ, а точнее — почитаем ст. 250. Преимущественное право покупки продаваемой доли в квартире, прежде всего, имеют другие собственники данной недвижимости. Говоря простым языком, если вы владеете квартирой, которая находится в долевой собственности, и хотите продать свою долю по разным причинам третьим лицам, в первую очередь, вам следует обратиться к другим собственникам жилья. Так как по закону они являются первыми в очереди, а также более заинтересованы в единоличном владении данным недвижимым имуществом.
Конечно, здесь есть свои подводные камни. В случае продажи квартиры за коммунальные долги с публичных торгов или продажи доли общей собственности преимущественное право других собственников квартиры не имеет никакой силы.
Порядок действия при продаже доли
Итак, вы собираетесь продать свою долю в недвижимости. Для этого необходимо в письменном виде уведомить других собственников жилья о своих планах. В этом же письме вам нужно предложить каждому из них купить вашу долю по определенной стоимости, описать все условия продажи. Обычно указывается рыночная стоимость на момент предложения.
После этого идете на почту и отправляете заказные письма с уведомлением, чтобы знать наверняка, что они действительно вручены адресатам. Особенно это необходимо, если иные собственники проживают в других городах и давно перестали выходить на связь. Обратите внимание — если ответа от сособственников недвижимости не поступило в течение месяца, значит, они отказываются от своего преимущественного права покупки, а вы можете смело продавать свою долю другим людям.
Читаем Гражданский кодекс дальше. В юридической практике нередки случаи, когда продавец доли не обратился к сособственникам с предложением выкупить его долю. Тогда другие собственники недвижимости имеют право в течение трех месяцев с продажи доли обратиться в суд и оспорить сделку. Впрочем, часто возникает другая ситуация — собственников много, и они все хотят приобрести вашу долю. Тогда вы можете продать ее любому из них.
Что же здесь может стать «непредвиденным обстоятельством»? Предположим, что вы уведомили всех собственников, а они продолжают играть в молчанку, потому что не хотят предпринимать никаких действий. Решение простое: необходимо отправить им предложение о выкупе вашей доли через нотариуса. Если и на это будет молчаливый ответ, возьмите у нотариуса письменное подтверждение о нежелании других собственников предпринимать какие-либо действия по вашему вопросу — дополнительные документы в данном случае не помешают.
Нужно быть особенно внимательными, если дольщиками в квартире являются дети в возрасте до 18 лет. Все сделки с долями в этом случае проходят только с разрешения органов опеки. Будь-то продажа или покупка долей — без разницы. Отказ от преимущественного права приобретения доли будет также оформлен через опеку.
Как получить отказы от совладельцев недвижимости?
В жизни бывают разные ситуации, представим, что вам понадобилось собрать отказы от преимущественного права от других собственников недвижимости. Например, у них сейчас нет возможности выкупить вашу долю, но они не имеют ничего против того, чтобы вы продали ее третьему лицу. Тогда вы обращаетесь к нотариусу, сообщаете дату встречи с ним остальным совладельцам недвижимости. Каждый из них в присутствии нотариуса письменно отказывается от своего преимущественного права покупки.
Как мы описывали выше, бывают случаи, когда сособственники квартиры молчат или вам неизвестно, где они находятся. Через нотариуса отправляем уведомление о продаже доли или всей квартиры по последнему известному вам адресу их возможной регистрации или проживания. Если ответ не поступил в течение месяца, вы вправе продавать свою долю, но если совладельцы вдруг объявятся в течение трех месяцев с момента купли-продажи, то может наступить прецедент: обращение в суд с целью признания сделки недействительной. Это может стать достаточно большим риском для покупателя.
Здесь можно пойти еще на один шаг, если другие собственники владеют совсем маленькой долей недвижимости и в течение уже долгого времени не выходят на связь. Вы как владелец одной из долей можете обратиться в суд с иском о признании долей пропавших собственников незначительными. А следовательно, они никак не влияют на ваше право продажи собственности.
Очень редко возникают совсем непредсказуемые ситуации, когда через полицию разыскивают пропавших совладельцев жилья. Для этого подается заявление в отдел внутренних дел по месту регистрации недвижимости (если вы не родственники, то через суд). И если через год они не будут найдены, то нужно будет обратиться снова в судебный орган для особого признания сособственников безвестно отсутствующими или умершими. Судом один из собственников недвижимости будет назначен управляющим имуществом пропавшего человека. Такой алгоритм довольно затратный по времени и силам, здесь необходим грамотный юрист или адвокат, который поможет вам на всех этапах следствия.
Незначительная доля: правила выкупа
На практике встречаются так называемые микродоли — маленькие и порой совершенно незначительные. Например, 1/4 доля от всего имущества или 1/10, что еще хуже. Получается, что сособственник квартиры или дома имеет в своем распоряжение всего несколько квадратных метров. Это может быть крошечная комната или небольшой закуток по типу подсобки. И жить невозможно, но и терять не хочется.
Незначительные доли возникают, когда семья реализовывает материнский капитал, или в семье больше десяти человек, а доли нужно выделить всем. Либо в случае получения недвижимости в наследство: разделили на всех, как смогли. Как же выкупать такие незначительные доли?
В случае, когда собственник маленькой доли решительно отказывается ее продать, остальные владельцы имеют право обратиться в суд за разрешением спора. Судебное решение может содержать ответ о принудительном выкупе данной незначительной доли. Поэтому владеть крошечной долей довольно не выгодно.
Как и где оформить покупку доли
Все вопросы, связанные с долевым имуществом, решаются в присутствии нотариуса. Запишитесь к нему заранее, уточните, какие документы необходимы для совершения сделки. Если у покупателя спросят только паспорт и, возможно, еще ИНН, то от собственника потребуются все документы по квартире, подтверждающие право собственности. В случаях, когда покупателем доли выступает сособственник квартиры, пакет документов получается одинаковым.
До посещения нотариуса между сторонами обязательно заключается договор купли-продажи. Если вы по каким-либо причинам не составили этот документ заранее, нотариус сделает это за вас. Стоимость услуг нотариуса по данному делу уточняете у специалиста.
Выбирайте нотариуса, который ближе всего расположен к месту регистрации недвижимости. Обговорите все условия продажи с покупателем доли, чтобы при беседе с нотариусом не возникло никаких разногласий между вами. Нотариус для начала должен проверить легитимность документов на квартиру.
Далее он назначает определенную дату и время, когда нужно снова подойти для подписания готовых документов. Здесь есть два варианта развития дальнейших событий. Готовые документы с нотариальным заверением стороны договора относят самостоятельно в местный МФЦ для передачи в Росреестр с целью регистрации перехода прав собственности. Либо вы можете воспользоваться электронной регистрацией документов у нотариуса. Он отправит все документы в Росреестр онлайн, а затем выдаст вам соответствующий документ о том, что передача права на собственность состоялась.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий