Что такое правоустанавливающие документы и какие они бывают

Что такое правоустанавливающие документы (ПД)

Этот термин является общим для нескольких важных официальных бумаг, на основании которых возникает право собственности, его переход, прекращение или обременение. Например, им может быть договор между продавцом и покупателем или договор о долевом участии в строящемся доме (это самые распространенные случаи). Наличие данных документов показывает, каким образом и когда новый собственник получил данную недвижимость, а также что он может с ней делать.

Список вариантов ПД может быть довольно большим, ведь каждый документ называется по-своему и несет в себе определенную информацию о собственнике и недвижимом имуществе. Поэтому для удобства такие документы называются общим термином — правоустанавливающими.

В ПД должны содержаться такие данные, как:

• сведения об объектах недвижимости, по которым можно их найти и установить подлинность: например, по адресам, кадастровым номерам, площади;

• информация о владельце (ФИО, паспортные данные, дата рождения, прописка);

• указания по виду права (собственность, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение).

Также каждый документ должен быть оформлен согласно определенным требованиям. На них должны быть проставлены печати, стоять подписи сторон, должностного лица, отметка о нотариальном удостоверении и прочие маркеры подлинности ПД.

Отличия правоустанавливающих документов от правоподтверждающих

Второе понятие включает в себя такие документации, которые подтверждают, что у собственника недвижимости точно есть право на владение и распоряжение своим имуществом. К ним относят, например, выписку из ЕГРН. Раньше этим документом было свидетельство госрегистрации прав собственности на недвижимое имущество. В выписке из Росреестра уже есть все необходимые сведения о владельце, о его правах на данный объект и информация об основании владения.

Итак, мы выяснили, что ПД служат основанием для регистрации прав на имущество, а правоподтверждающие указывают на то, что право владельца официально зарегистрировано.

Читайте также: Что такое выписка из домовой книги и как ее получить

Когда нужны ПД

Такие документы пригодятся почти во всех ситуациях, когда речь заходит о праве на недвижимость. Во время споров, особенно в тех, которые решаются в судебном порядке, правоустанавливающая документация может помочь владельцу объекта доказать свои права. Следующие ситуации также требуют наличия данных ПД: раздел имущества, выделение долей, залог имущества, сдача в аренду и прочие операции с недвижимостью.

Где еще понадобятся ПД? Конечно, во время сделки купли-продажи. В договоре между сторонами обязательно нужно указывать вид правоустанавливающего документа. При этом в большинстве случаев, продавец не показывает его покупателю, ограничивается наличием выписки из ЕГРН. В практике такое допускается, но мы все же рекомендуем потенциальным покупателям просить у продавцов предъявления всех документов на данную недвижимость.

Обращайте особенное внимание на то, какие документы служат основанием владения имуществом. Следует тщательно изучить предоставленную документацию, обратить внимание на дату регистрации прав и количество собственников. Если по адресу объекта прописаны несовершеннолетние дети или они являются собственниками данного имущества, сделка может затянуться либо совсем не состояться. Также при наличии других взрослых собственников, которые не давали письменного разрешения о согласии на продажу собственности — в этом случае сделка может быть аннулирована.

Рассмотрим другой вариант: квартира приобретается в ипотеку. Чистоту сделки будет проверять банк, в котором покупатель берет ипотечный кредит. Правоустанавливающие документы будут проходить тщательную проверку юристами финансовой организации. Вся документация будет проверена на подлинность и наличие возможных неточностей, и того, что хотел бы скрыть продавец — например, продать недвижимость без согласия других собственников или без привлечения органов опеки.

Правоустанавливающие документы необходимы при страховании имущества и получении налогового вычета после покупки недвижимости.

Какими бывают ПД

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит следующий список правоустанавливающих документов:

• акты государственных органов, касающихся безвозмездной передачи недвижимого имущества;

• заключенные договоры о покупке или продаже объектов недвижимости, их мены, долевого владения, дарения и так далее;

• акты и свидетельства о приватизации;

• документы о наследовании;

• судебные решения;

• межевые и технические планы, и т. д.

Какими именно будут эти документы, напрямую зависит от определенной недвижимости и от чего возникло право владения ею: было ли это покупкой, передачей по наследству, приватизацией. ПД для квартир также могут быть разными в зависимости от ситуации. Давайте рассмотрим некоторые более подробно.

При приватизации недвижимости ПД станет договор о передаче объекта в собственность, а во время покупки квартиры — документ купли-продажи. При оформлении прав наследования правоустанавливающим документом будет свидетельство права на наследство. Если происходит приобретение жилплощади на этапе строительства дома, ПД будет договор с застройщиком о долевом участии. Затем к этому договору добавится акт о приемке квартиры.

Для земельных участков ПД могут быть все те же самые, которые мы перечислили выше (только кроме договора долевого участия). Также ими могут быть: акты органа государственной власти с целью передачи участков, судебное решение, согласие о разделе земли, решения о реорганизациях, а также акты, согласно которым земля передана новому владельцу.

Как проверить правоустанавливающую документацию

Внимательно изучите выписку из ЕГРН, которую должен представить продавец недвижимости. В разделе «Документ — основание» будет отмечена документация, согласно которой продавец имеет право на владение и распоряжение своим имуществом. Кстати, получить выписку можно не только из рук продавца: можно запросить ее в Росреестре, для этого нужно знать точный адрес интересующей недвижимости.

В справке вы найдете основную информацию: кадастровый номер объекта, стоимость, расположение, площадь, ФИО собственника. Посмотрите на дату выдачи документа, который является основанием прав собственности. Если прошло слишком мало времени (менее 3-х лет), данная сделка может быть аннулирована.

Но имейте в виду, собственник на законных основаниях может запретить выдавать выписки о своих объектах сторонним лицам.

Вопрос проверки ПД не такой простой как кажется — для этого лучше обратиться к юридическим компаниям или к нотариусу. В последнем случае вы можете быть уверены в том, что все документы проверены наиболее тщательно, однако нотариальные услуги платные и вам придется заплатить за заключение нотариальной сделки. Особое внимание для проверки ПД надо уделить, если объект «свежий», то есть с момента получения ПД прошло менее 3-х лет (это срок в течение которого можно подать в суд на незаконность сделки).

Главное

1. ПД служат основанием права собственности на имущество, а правоподтверждающие документы указывают на то, что право владельца официально зарегистрировано;

2. ПД необходимы для совершения различных операций с недвижимым имуществом;

3. Основным документом является наличие оснований для прав собственности;

4. При приобретении объектов недвижимости необходимо выяснить, какие ПД вам может представить продавец. Это поможет минимизировать риски при покупке.