Что такое ИЖС в недвижимости: плюсы и минусы

Что такое ИЖС

Начнем с того, что каждый земельный участок имеет определенный вид разрешенного использования (ВРИ). Иными словами, для каждого участка есть свод правил, который прописан в законодательстве и который обязательно нужно соблюдать. Если его нарушить, можно столкнуться с проблемами с законом.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — один из самых распространенных типов ВРИ. На такой земле можно строить дом, разбивать огород и вести небольшое домашнее хозяйство. Такие участки чаще всего располагаются в селах, поселках городского типа и на окраине городов.

Земли ИЖС будут отличным решением для тех, кто планирует построить дом для постоянного проживания. Большинство других ВРИ в принципе не предполагают строительства частного дома, максимум — небольшой постройки для временного размещения. Если вы планируете приобрести землю под дом, ее статус лучше проверить заранее на публичной кадастровой карте. С помощью кадастрового номера участка это можно сделать за несколько минут.

Чем ИЖС отличается от ЛПХ, СНТ и ДНП

За каждой из этих аббревиатур скрываются требования и ограничения. Это не просто сочетание букв, а свод правил, определяющих допустимые варианты использования земли. Получается, у каждого земельного участка есть собственный статус, в соответствии с которым его можно тем или иным образом использовать. С ИЖС мы разобрались, теперь рассмотрим другие формы ВРИ.

• ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Собственникам таких участков разрешается развивать сельское хозяйство, выращивать посевы и разводить домашний скот. На территории ЛПХ недопустимо возводить жилые постройки, за исключением случаев, когда участок располагается на территории населенного пункта.

• ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Представляет собой объединенную территорию, состоящую из комплекса дачных участков. На такой земле можно строить небольшой дачный домик, разибить сад и огород, однако нельзя заниматься сельским хозяйством.

• СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Владельцам земли разрешается возводить на территории участка дом, при этом они могут заниматься любой формой земледелия. Участки СНТ чаще всего располагаются на окраине населенных пунктов и имеют плодородную почву.

У каждого участка есть свой статус, безымянных территорий не существует.

Какой ВРИ выбрать

Выбор подходящего статуса земли зависит от целей ее использования. Если вы планируете построить частный дом для постоянного проживания, лучше всего отдать предпочтение земельным участкам типа ИЖС. Такой участок будет стоить дороже, но зато у вас не будет практически никаких ограничений. Для обычной загородной дачи вполне подойдут земли ДНП или СНТ, а тем, кто хочет заниматься сельским хозяйством или планирует разводить скот, стоит отдать предпочтение землям ЛПХ.

Конечно, строить дома разрешено не только на землях ИЖС — участки со статусом ДНП и СНТ тоже подойдут для этих целей. Но тут нужно помнить, что участки ИЖС расположены ближе к цивилизации, а в случае с другими ВРИ чаще слабо развита инфраструктура — где-то не проведен газ, не достроены дороги, не протянут водопровод.

Читайте также Строительство дома в СНТ: можно или нельзя

Преимущества и недостатки ИЖС

Итак, мы определились, что земли с видом разрешенного использования ИЖС будут самым оптимальным вариантом для строительства частного дома. Но чем именно они хороши?

Преимущества земельных участков со статусом ИЖС:

• Допустимо возведение дома высотой до 20 м (3 этажа). Разрешается строительство по индивидуальному проекту.

• Разрешается заводить домашнее хозяйство. Но только для личного использования, не в коммерческих целях.

• Можно разбить сад и огород. Допускается продажа выращенных фруктов и овощей.

• Нет обязательств перед председателем. Захотели заниматься земледелием — занимайтесь, хотите разводить скот — разводите. Это не будет обязательным условием, как это было бы при СНТ.

Из недостатков стоит выделить более высокую стоимость земельных участков, а также некоторые ограничения по строительству дома. В частности — запрет на возведение дуплексов и таунхаусов.

Перед покупкой участка для ИЖС лучше предварительно взглянуть на карту генерального плана развития территории. Если в будущем рядом с вашим домом планируют создать какой-либо важный объект инфраструктуры или протянуть логистический узел, такое вложение точно будет ликвидным. А вот планы по возведению рядом с домом многоэтажек — не самая привлекательная перспектива.

Что можно строить на участке ИЖС

На земле со статусом ИЖС допустимо возводить частные дома, дачи или даже коттеджи. Главное, чтобы постройка соответствовала всем нормам, описанным Земельным кодексом и СНИПом 30-02-97.

Главные требования:

• дом должен иметь высоту не более 20 м

• расстояние от дома до ближайшего забора должно быть более 3 м

• площадь дома должна быть менее 1500 кв.м.

Жилой дом разрешается делить на несколько владельцев, главное — выделить примерно равные доли каждому из них. И конечно, строительство объекта должно выполнять в соответствии с действующими нормами и требованиями.

Дают ли ипотеку под ИЖС

Согласно действующему законодательству банки имеют право выдавать ипотеку под покупку земельного участка и возведение частного дома. Причем неважно, какой именно статус имеет земля и какой дом вы планируете на ней построить. Более того, некоторые кредитные организации даже предлагают более низкую процентную ставку тем, кто планирует оформить ипотеку под ИЖС.

Единственное, ипотеку для строительства дома потребуется обеспечить другим залогом. Это вполне логично, ведь несуществующий объект недвижимости не может являться предметом залога. В этом случае в качестве обеспечения используется земельный участок и иной объект недвижимости, имеющийся в собственности.

Читайте также «Климат как в Крыму или Сочи»: почему Верхнеуслонский район недооценен для ИЖС

Можно ли перевести участок СНТ в ИЖС?

Купить дешевый участок СНТ, а затем перевести его в ИЖС и получить полный пакет преимуществ нового статуса — звучит заманчиво. Но как обстоят дела на самом деле? Поскольку земли СНТ представляют собой объединение целого комплекса земельных участков, изменить ВРИ их всех не получится, но зато можно договориться об изменении статуса одного конкретного участка. Такая процедура хоть и сопровождена определенными трудностями, но вполне реальна.

После получения нового статуса участок фактически будет иметь статус ИЖС, и вы сможете отделиться от действующего раннее сообщества СНТ. Для вас больше не будут иметь силу обязательства перед другими собственниками, и вы не обязаны будете вести сельскохозяйственную деятельность. Единственная загвоздка — может возникнуть проблема с регистрацией участка. Дело в том, что на территории СНТ чаще всего нет разделения на улицы, не говоря уже о номерах домов. Соответственно, будет сложно идентифицировать возведенный объект недвижимости.

Изменить статус участка можно следующим образом:

• Ознакомьтесь с документацией СНТ. Убедитесь, что в бумагах есть пункт о возможности перехода на статус ИЖС. В противном случае ничего не выйдет.

• Подготовьте полный пакет документации. Для оформления перевода потребуется паспорт, выписка из ЕГРН и заявление. В некоторых случаях могут попросить дополнительные документы, об этом сотрудник МФЦ скажет лично.

• Посетите МФЦ. Подайте заявление и ожидайте его рассмотрения. По закону ответ придет не позднее 30 дней с момента подачи заявления. За перевод участка в новый статус потребуется заплатить пошлину.

• Закажите выписку из ЕГРН. Она понадобится для подтверждения прав собственности.

Отказать в смене статуса вам не могут, если только этот запрет не прописан в правилах землепользования и застройки.

Что нужно запомнить

Земли ИЖС располагаются в населенных пунктах и подойдут для строительства дома с постоянным проживанием в нем.

Строить дом допустимо на сельскохозяйственных землях и СНТ, однако эти территории будут располагаться на удалении от населенных пунктов.

На участке ИЖС можно построить большой дом до 3 этажей и имеющий высоту до 20 м.

Земли для ИЖС всегда стоят дороже любых других земель, но зато они практически не ограничивают своих собственников в возможностях использования участка.

При необходимости можно оформить переход участка со статуса СНТ на ИЖС, но только в том случае, если такая возможность документально зафиксирована в актах об использовании этой земли.

Читайте также Как взять землю в аренду у администрации города: с чего начать и как оформить?