Что такое флиппинг, и много ли можно на нем заработать в Казани?

Кто такие флипперы, и чем они занимаются?

Термин флиппинг для людей, далеких от темы недвижимости, может быть не знаком. В переводе с английского языка он означает «переворот». Само понятие флиппинг пришло из Америки, где в 80-х годах прошлого века появилась такая практика — предприимчивые жители скупали старые дома, ремонтировали их за свой счет, а затем выставляли на продажу по рыночной цене. Эта схема, которая позволяет заработать с помощью инвестиций в недвижимость, стала популярной и начала использоваться и за пределами США.

В России флиппинг также оказался востребованной стратегией, правда, в нашей стране чаще всего речь идет не о домах, а о квартирах. «Это достаточно популярная тема, в Казани есть несколько агентств недвижимости, которые работают исключительно на теме флиппинга. Они либо самостоятельно, либо с привлечением инвесторов покупают квартиры, делают там ремонт и продают их. Другими квартирами они в принципе не занимаются», — рассказал вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. У таких агентств уже есть своя команда — ремонтная бригада, дизайнеры и т. д.

Флипперами могут быть и физические лица, однако здесь есть нюансы. По мнению Савельева, флиппинг может быть выгодным и интересным обычному человеку, если вы самостоятельно умеете делать ремонт и разбираетесь в вопросах недвижимости, строительства и отделки. Если же нет — то придется достаточно сложно, и гарантировать успех вряд ли можно будет.

Почему флиппинг — это выгодно в принципе? Сейчас многие покупатели переориентировались на то, чтобы приобретать жилье с готовым ремонтом и мебелью. «Лет 10 назад покупатели предпочитали делать ремонт и покупать мебель под себя. Сейчас более дорогая квартира с хорошим ремонтом и мебелью будет пользоваться бОльшим спросом, чем квартира без мебели, но которая стоит дешевле. Но при условии, что ремонт сделан качественный, мебель красивая и вписывается в дизайн», — отмечает Андрей Савельев.

Какой доход можно получить?

Есть два вида флиппинга. Первый — классический, когда для дальнейшего преображения и продажи покупают «убитую» квартиру эконом-класса, например, хрущевки, ленинградки, гостинки, студии или даже комнаты общежитий, которые перевели в статус квартир. «В этом сегменте достаточно хороший прирост, доходность может составлять порядка 15-20%», — говорит Савельев.

В качестве примера возьмем однокомнатную квартиру — хрущевку, которая на данный момент, февраль 2024 года, стоит на рынке 4,5-4,7 млн рублей в зависимости от района Казани. «Убитую» однушку этого сегмента можно найти за 3,5-3,8 млн рублей. Порядка 500 тыс. рублей потребуется на ремонт. В дальнейшем ее продадут по рыночной цене. Доход таким образом составит 300-400 тыс. рублей, то есть 10%.

Второй вид флиппинга — не классический, когда покупается жилье в новостройке, особенно на этапе строительства, и после ввода ее в эксплуатацию в квартире делается ремонт. При этом в новостройках выбор флипперов чаще всего падает на однокомнатные квартиры площадью от 30 до 40 кв.м. «В этом случае доходность невысокая — в среднем от 500 тыс. до 1 млн рублей с квартиры», — отмечает эксперт.

В случае с флиппингом имеет большое значение скорость реализации объекта недвижимости, это напрямую влияет на доход флиппера. В среднем полный цикл от покупки до продажи занимает от 3 до 6 месяцев.

Андрей Савельев вице-президент Гильдии риелторов РТ:

— Во флиппинге чем больше срок, тем меньше прибыль. Если вы будете заниматься одним объектом год-полтора, то проще будет положить те же деньги на депозит в банке и получить аналогичную прибыль, не прилагая никаких усилий. Полгода — это максимум: месяц-полтора уходит на ремонт и два месяца — на продажу

Как выбрать квартиру для флиппинга?

Флипперы очень внимательно относятся к выбору квартиры, которую будут «приводить в чувства» для дальнейшей перепродажи. Первоначальная стоимость, то есть дисконт, с которым флиппер купит недвижимость, и состояние объекта — далеко не единственные факторы при этом. Нужно учитывать еще много других моментов, которые влияют на востребованность жилья. Ведь как помним, суть этого варианта инвестиций — в быстрой продаже обновленной недвижимости.

• Месторасположение квартиры

Одинаковые квартиры в разных микрорайонах города будут расходиться с разной скоростью. Большим спросом будет пользоваться недвижимость там, где уже есть развитая инфраструктура. Очевидно, что более востребованными будут квартиры там, где хорошо развита маршрутная сеть городского транспорта, есть удобные парковки, поблизости находятся школы, детсады, поликлиники и больницы и другие важные объекты. А вот, к примеру, квартиру где-нибудь на окраине города, вдали от благ цивилизации или рядом с промзоной будет сложнее продать. Также часто жители города ценят близость торговых центров, благоустроенных зеленых территорий — садов, парков и скверов.

Читайте также: Лучшие районы для проживания в Казани

• Площадь квартиры

Среди большого разнообразия вариантов флипперы остановятся на самых ходовых квартирах. Как правило, это однушки, студии, гостинки. Да и ремонт сделать в небольшой квартире намного быстрее и проще, чем в двух- или трехкомнатной.

• Этаж

Подыскивая квартиру для дальнейшей перепродажи, следует учитывать, что не все этажи одинаково любимы покупателями. Например, первый этаж покупатели будут выбирать неохотно, поэтому продажа может затянуться.

• Состояние дома

Даже самая популярная среди покупателей вторички однушка в микрорайоне с развитой инфраструктурой может оказаться невыгодным вложением, если она находится в доме, который многие годы не видел капитального ремонта, а то и вовсе находится чуть ли не в аварийном состоянии. Кроме состояния квартиры, ее площади, этажности покупатели обратят внимание на состояние фасадов, входных групп, подъездов, лестничных площадок. Если лифт скрипит, в подъезде стоит невыносимый запах канализации, а входная дверь открывается со скрипом, то высока вероятность, что продажа объекта затянется.

Читайте также: Чем отличается панельный дом от блочного?

Чем рискуют флипперы?

Хотя флиппинг звучит как весьма заманчивое дело, как и у любых других операций с недвижимостью здесь есть свои риски. По мнению вице-президента Гильдии риелторов Татарстана, основных таких моментов три.

• Неправильная экономика

Флиппер, особенно начинающий, может попросту ошибиться в своих расчетах, тем самым по итогу купли и продажи недвижимости остаться без дохода. «Такое иногда встречается во флиппинге, когда купили квартиру, сделали в ней ремонт, а продали ее по себестоимости, из-за того, что не просчитали заранее стоимость недвижимости в хорошем состоянии и не проанализировали рынок. То есть, например, за 4 млн рублей купили, за 1 млн рублей отремонтировали и за 5 млн рублей продали, — говорит Андрей Савельев. — Для этого и нужны риелторы, которые смогут оценить, сколько будет стоить объект после ремонта».

• Неверно выбрана локация

Если квартиру купили в доме, который не отличается удачным месторасположением, это в конечном счете приведет к финансовым потерям. «Есть локации в Казани, где срок экспозиции очень длинный. Соответственно, если флипперы за полтора месяца сделали ремонт, а потом полгода не могут продать квартиру, уходят на 7-8 месяцев, это уже будет потеря прибыли», — отмечает эксперт.

• Рост стоимости строительных и отделочных материалов

Дорожают не только сами квартиры, но и строительные и отделочные материалы. Соответственно, флипперы рискуют тем, что цены на материалы вырастут стремительно, из-за чего ремонт им обойдется в два раза дороже, чем они рассчитывали изначально. В результате вся прибыль нивелируется.

О чем нужно помнить во флиппинге:

• Прежде чем купить квартиру, убедитесь, что нет никаких обременений, не должны объявиться ранее неучтенные наследники, в квартире не было не узаконенных перепланировок. То есть нужно быть бдительными и изучить все юридические вопросы.

• Если флиппер — физическое лицо, то после продажи ему придется заплатить налог 13%, поскольку он имеет квартиру меньше пяти лет. Причем налог на доходы физлиц будет начисляться на сумму разницы между ценой покупки квартиры и ее продажи. Если флиппингом занимается индивидуальный предприниматель, то размер налога будет зависеть от системы налогообложения, которую он выбрал.

• Если вы захотели заняться флиппингом, то не следует стремиться объять необъятное и браться за несколько квартир сразу. Как и в любом другом деле, нужен опыт, а также своя команда — риелторов, дизайнера, отделочная бригада и т. д., причем это должны быть проверенные и надежные специалисты. Уже после, если вы на собственном примере убедитесь, что флиппинг — это выгодно, сможете инвестировать сразу в несколько объектов и получать значительно больший доход.

Планируете купить квартиру для флиппинга в Казани?

Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости проведут для вас бесплатную консультацию.

Как вас зовут

Телефон

Вопрос

Отправить

Оставляя заявку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности