Без суда и последствий: как узаконить перепланировку

Когда нужно согласовывать перепланировку

По общему правилу перепланировка возможна только в своем жилище и не должна затрагивать общедомовое имущество (лестничные площадки, лестницы и др.). При этом изменения в квартире не должны нарушать законодательные нормы и правила.

Перепланировкой, согласно ст. 25, 40 Жилищного кодекса, будет считаться изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, изменение его внутренней планировки, также без изменения границ и/или площади помещения. Перепланировка будет считаться оконченной, когда сведения о ней будут внесены в ЕГРН.

Согласование не понадобится совсем, если преобразования ничего не изменят, не повредят конструкции дома, соседям, самим жителям. Это может быть косметический ремонт: обновление штукатурки, покраска стен, смена обоев, плитки, напольных покрытий, замена дверей, окон, остекление балкона. А также можно устанавливать новое инженерное оборудование, если оно по устройству и габаритам соответствует прежнему, переставлять электроплиту в пределах кухни.

Читайте также Как исправить неудачную планировку в квартире

Разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

• устанавливать другое оборудование: душевую кабину вместо ванны или газовую плиту вместо электрической

• менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции

• изменять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов, ломать стены и строить перегородки, делать или заделывать проемы

• менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями

• устанавливать антресоль

• делать новое окно или расширять его

• увеличить жилую площадь, например, за счет кухни или коридора

• переносить или совсем убирать кухни и санузлы.

Также есть категория приятных для вас усовершенствований квартиры, которые с точки зрения закона невозможны. Это то, что нарушает прочность или ведет к разрушению несущих конструкций здания, ухудшает сохранность и внешний вид фасада, нарушает работу инженерных систем или установленного на них оборудования, требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Сюда относится все, что опасно делать, например, переносить батареи на балкон, делать водяные теплые полы или пристраивать лоджию, которой не было.

Что включает процедура согласования?

По общему правилу согласование необходимо проводить до того, как собственно произведена сама перепланировка. Но бывают случаи, когда вы уже приобрели жилье, в котором были произведены изменения. В этом случае процедура немного похожа, но только в части сбора документов: согласий и разрешений. Обращаться же в этом случае нужно в суд, который решит, можно ли признать такую перепланировку законной или же вам придется возвращать квартиру в изначальное положение, которое закреплено в техническом плане. То есть неузаконенная прежним собственником перепланировка, на которую вы не обратили внимание при покупке вторички, теперь становится вашей головной болью.

Читайте также Как присоединить балкон или лоджию к комнате

Напомним порядок согласования перепланировки:

1. Подготовка пакета необходимых документов и заявления. Они установлены в п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса, также требования к составу бумаг могут содержаться в локальных региональных нормативных актах. Как правило, сюда входят следующие документы:

• Проект перепланировки, подготовленный специалистом. Содержит описательную часть и схематичный план, по которому будут произведены работы.

• Технический план и выписка из ЕГРН, как подтверждение права собственности.

• Заключение органа санэпиднадзора, который проверяет, соблюдены ли требования, за которые отвечает эта организация. Например, санузел не перенесен в кухню, так называемые мокрые точки оставлены в изначальном положении.

• Разрешение от банка, если квартира, в которой задумана перепланировка, куплена с помощью ипотечного кредита, а он еще не закрыт.

• Документ о согласовании перепланировки с управляющей компанией, в том случае, если меняется площадь жилой части квартиры, которая влечет изменение жилой площади всего дома. Например, в двухкомнатной квартире 50 кв.м, из них 30 кв.м жилая площадь, непосредственно сами комнаты, и 20 кв.м нежилая, сюда относится ванная, санузел, коридор, кухня.

• Согласия всех собственников, проживающих в доме, если меняется общая жилая площадь дома.

Ирина Анфиногенова, юрист по делам с недвижимостью:

— Если в результате перепланировки меняется соотношение жилой и нежилой площади, то изменения вносятся и в состав общей площади дома. А это значит, что помимо положительного ответа от УК понадобится запросить согласие у всех собственников дома. На деле, когда дома многоэтажные, с множеством подъездов, а вы не знаете даже соседей, сделать это практически нереально. Но если очень хочется, то можно попробовать. Я же рекомендую делать план изменений таким образом, чтобы не уменьшать и не увеличивать жилую площадь квартиры. А вот, например, кухню и туалет можно увеличивать за счет коридора или коридор за счет кухни, но никак не за счет жилой площади. Также нельзя нарушать права соседей, устроив санузел над их кухней.

2. Обращение с этим пакетом документов в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена или отклонена, при этом отказ можно обжаловать в суде. Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В зависимости от загруженности чиновников срок может составить от двух недель до месяца.

3. После принятия решения местная администрация выдает заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку, в документе указывается также срок окончания работ.

4. После завершения всех строительных работ надо направить уведомление об их завершении в администрацию и подготовить технический план. Также вам дадут обходной лист для подписи у организаций, он подтвердит, что вы выполнили перепланировку в соответствии с выданным ранее решением.

5. Проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией от местной администрацией и выдача акта приемочной комиссии.

Далее орган местного самоуправления может без участия собственника направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение.

Читайте также Собственная гардеробная реальнее, чем кажется

А если перепланировка уже сделана?

Если перепланировка сделана до получения разрешения, то необходимо обратиться в местную администрацию за согласованием. После получения отказа собрать пакет документов, разрешения, согласия и обратиться в суд с исковым заявлением.

В суде придется доказать, что выполненная ранее перепланировка сделана без нарушения прав других лиц, конструкций, нормативов по площадям и прочих требований. Добиться согласования перепланировки в судебном порядке гораздо сложнее, чем запросить ее заранее.

По словам юриста Ирины Анфиногеновой, на это уйдет не только больше нервов, но и времени. С учетом различных накладок увязнуть в тяжбе можно на несколько месяцев: от трех до шести. И, конечно, судебное обращение не гарантирует положительного решения.

Ирина Анфиногенова, юрист по делам с недвижимостью:

— Исходя из моей практики, максимальные изменения, которые можно согласовать просто и легко — это объединение кухни, оборудованной электроплитой, с залом. И то понадобится установить двери, например, раздвижные, вместо распашной с дверным проемом, который был раньше. Также не составит труда согласовать перенос дверных проемов, так как изменения не существенные.

По словам эксперта, часто без проблем согласуют увеличение ванной комнаты за счет коридора, объединение туалета с ванной комнатой или превращение части коридора в гардеробную.

«В целом, чем больше креатива, тем меньше шансов получить согласование. Обычно встречается желание увеличить жилую площадь за счет балконов, лоджий или объединить кухню с жилой комнатой. Но решаясь на этот шаг, нужно понимать, что путь этот непростой, и чтобы получить согласие всех жителей, придется потратить не один час жизни, — предупреждает эксперт. — Радует, что законодатель понимает потребности людей в большем комфорте при ограниченных возможностях и разрешает устанавливать застройщикам при сдаче домов в эксплуатацию плавающую планировку, в которой больше свободы действий. А после перепланировки узаконить ее не составляет большого труда».

Читайте также Как избежать опасных ловушек при покупке жилья на вторичном рынке