Ипотека составляет 10% от ВВП — это прорыв
Пленарное заседание Международного жилконгресса обещало быть интересным с самого начала, ведь вопросов о настоящем и будущем строительной отрасли накопилось более чем достаточно. Так, предвосхищая все вопросы по поводу ипотеки, вице-премьер Марат Хуснуллин заявил: «Пока инфляция не охладится, ипотека развиваться дополнительными мерами стимулирования со стороны государства пока не будет».
По словам вице-премьера, на сегодня в строительной отрасли инфляция выше, чем в целом по стране. «Посмотрите, что происходит с ценами на стройматериалы, мы видим страшный дефицит рабочей силы. И, конечно, если у нас будет там инфляция в стройке 15-20%, мы никакими мерами поддержки не сможем ипотеку держать», — подчеркнул он.
При этом Хуснуллин не исключил, что дополнительные меры могут быть внедрены после того, как инфляция снизится. «Как только инфляция пойдет на спад, мы будем выходить в правительство за дополнительными мерами поддержки ипотеки. Это будет и улучшение ситуации по льготной ипотеке», — анонсировал заместитель премьер-министра РФ.
Также обсуждаются механизмы, которые защитят застройщиков при продаже квартир в рассрочку. «Такую инициативу обсуждаем, потому что сегодня есть риски, что достаточно тяжело квартиру, если за нее не платят, вернуть застройщику», — пояснил Хуснуллин. «Мы обсуждаем ссудосберегательные кассы, ЖСК и еще целый ряд мероприятий для поддержки рынка строительства», — добавил он.
Впрочем, то, что удалось раскрутить рынок ипотеки, вице-премьер страны назвал одним из главных достижений. На сегодня ипотека сегодня составляет 10% от ВВП. «Учитывая, что еще 5 лет назад было на уровне 2-3%, конечно, такой существенный скачок — это прорыв», — подчеркнул Хуснуллин.
Он напомнил, что продолжают действовать ряд льготных ипотечных программ, в том числе Дальневосточная ипотека, которая действует до 2030 года. «У нас очень большой рынок по новым территория. Сейчас там пока выдано 28 разрешений на строительство, все дома скупают на фундаменте. Сейчас задача — раскрутить там рынок», — сказал Хуснуллин.
В то же время вице-премьер считает, что недостаточно активно ипотека используется в сегменте ИЖС. «Мы видим большую точку роста в ИЖС. Жизнь показала, что после пандемии народ стал больше ходить в ИЖС», — отметил Хуснуллин. По его словам, развитию этого сегмента способствовали ряд факторов, один из них — развитие и модернизация сетей. Например, по программе социальной газификации только в прошлом году к сетям газоснабжения были подключены 400 тыс. домовладений. Кроме того, Росреестр упростил процесс регистрации имущества.
«Мы пока не докручиваем тему с ипотекой в ИЖС. Ее доля в ИЖС составляет порядка 18%. По большому счету должна быть 50%», — заявил вице-премьер страны. По его словам, есть задача, чтобы банки научились правильно оценивать жилье, построенное хозспособом. К росту доли ипотеки в ИЖС будет способствовать и введение с 1 марта 2025 года эскроу-счетов для этого сегмента. «Очень много вопросов, которыми нужно заниматься», — считает Хуснуллин.
36 «квадратов» на человека к 2036 году
Жилищное строительство является одним из драйверов развития экономики, напомнил вице-премьер. И еще одним достижением он назвал повышение показателя обеспеченности жильем, которая составила 29 кв.м на человека. Поскольку цели к 2030 году — повысить этот показатель до 33 кв.м на человека, нужно ежегодно строить на менее 100 млн кв.м жилья, подчеркнул Хуснуллин. «А вот к 2036 году мы хотим выйти на обеспеченность на уровне 36-37 кв.м на человека», — обратил внимание он. Для сравнения вице-премьер привел в пример Прибалтику, где обеспеченность жильем превышает 35 кв.м на человек и страны Восточной Европы с показателем порядка 40 «квадратов» на одного жителям.
Для достижения этих целей уже сейчас правительство активно работает с регионами, чтобы они повысили градпотенциал. «Если сейчас градпотенциал по многоквартирке 400 млн кв.м с небольшим, задача — выйти на 1 млрд кв.м», — озвучил амбициозные планы Хуснуллин. Для этого, в том числе необходимо ускорить процедуру передачи земельных участков.
В связи с повышением градпотенциала упомянул вице-премьер и механизм комплексного развития территорий (КРТ). «Мы сейчас обсуждаем и КРТ на ИЖС», — сказал Хуснуллин.
В свою очередь замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин отметил, что на сегодня на этапе строительства находится порядка 118 млн кв.м жилья. Примерно половина этого объема будет вводиться после 2027 года. «По объемам ввода 2024-2025 годов проблем не видим. Может быть, в каких-то регионах переносы будут, но они происходят из года в год», — отметил замминистра. Он сообщил, что в 2024 году с привлечением средств граждан вышло на стройку порядка 38-40 млн кв.м.
Выводить новые объекты в нынешних условиях будет сложнее, констатировал Стасишин. «Если мы раскладываем рыночную стоимость квадратного метра жилья на инвестиционную себестоимость, себестоимость, доходность и т. д., доля затрат на обслуживание кредита в цене 1 кв.м сегодня приближается к 25%, — озвучил замминистра. — Это означает, что в момент продажи квартиры о рентабельности выше 5-7-10% мы говорить не можем». Как пояснил замминистра, речь идет в первую очередь о нестоличных городах или городах с численностью населения менее 1 млн человек.
На фоне мер регулятора, направленных на охлаждение рынка жилищного строительства и рынка кредитования в целом, «мы видим риски снижения объемов запуска новых проектов в 2026—2027 гг.», сказал Стасишин. Это неизменно приведет к сокращению объемов ввода жилья в дальнейшем.
«Самое главное — вместе с регионами нам сегодня очень внимательно смотреть за состоянием застройщиков в части того, как развивается их бизнес. Мы считаем, что сегодня задача — в срок сдать качественное жилье гражданам нашей страны и потихонечку, смотря на то, что происходит на рынке, подходить к запуску новых проектов».
Жить в Смоленске, а работать в Москве?
Марат Хуснуллин также рассказал о новом нацпроекте «Инфраструктура для жизни». «Скорее всего, мы будем развивать инфраструктуру и строить жилье в первую очередь там, где будет хорошая транспортная доступность», — подчеркнул Хуснуллин. Так, в новом нацпроекте есть проект Центрального транспортного узла. «Если раньше Москва и Московская области реализовывали проект ЦТУ на территории двух субъектов, то теперь задача — дойти до всех основных городов Центрального федерального округа, — рассказал вице-премьер страны. — Если, например, в Смоленск будет ходить электричка за 2,5-3 часа, то жилье в Смоленске, скорее всего, точно будет строиться. То есть, если Москва решает эту задачу, то все ЦФО начинает развиваться более активно».
Такой сценарий Хуснуллин назвал китайской моделью развития, где агломерации занимают по 300 км. Там активно развивают высокоскоростное пригородное сообщение, благодаря которому жители могут жить в одном городе и приезжать работать в Пекин или Шанхай. «Эту модель мы тоже видим», — заявил вице-премьер.
При этом на сегодня, по его словам, определены 2,3 тыс. городов, которые будут опорными точками. Это те города, в которые прежде всего будут вкладываться финансы, которые будут связывать дорогами, с другими видами транспорта и будет бюджетное финансирование.
Также с новым нацпроектом «увязана» сложная программа модернизации коммунальной инфраструктуры. «Коммунальная отрасль — единственная в нашей стране, которая ежегодно ветшает больше, чем мы в нее вкладываем, — отметил Хуснуллин. — И наша задача — в ближайший год-два сломать этот отрицательный тренд по стране по ветшанию коммунальных сетей».
Нацпроект также предполагает развитие общественного транспорта, благоустройство, то есть вопросы комфортной жизни рассматриваются в комплексе. «Мы подготовили паспорт проекта, практически прошли все согласования. Буквально 2-3 дня, и мы все поправки ко 2 чтению бюджета включим», — рассказал вице-премьер. По его словам, получить сумму, на которую рассчитывали изначально, не получилось.
Нет жилью менее 28 «квадратов» и апартаментам
От вопросов более глобальных — к частным. Например, разделились мнения по поводу запрета, который ввели в Москве, на строительство квартир площадью менее 28 «квадратов». «Когда мы говорим о строительстве нового жилья, просчитываем модель обеспечения всех жителей в первую очередь образовательными, медицинскими учреждениями, исходя из тех нормативов, которые действуют. Чем меньше средняя площадь квартир, тем, соответственно, больше жителей», — отметил заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов.
Гендиректор ГУ «А101» Игнатий Данилиди предложил не отказываться совсем от малоформатного жилья, ведь на него есть спрос, а ограничить долю таких маленьких квартир. «Должен ли оно быть массовым? Точно нет. Но для многих наличие таких квартир послужило возможностью приобрести свое первое самостоятельное жилье», — обратил внимание руководитель девелоперской компании. Среди покупателей таких малоформатных квартир могли быть и молодежь, и семьи, то есть в долгосрочной перспективе жилье такого формата положительно может влиять на демографию, считает Игнатий Данилиди.
Замминистра строительства и ЖКХ РФ пожурил регионы, которые следом за Москвой без лишних раздумий также решили отказаться от малоформатных квартир. «Они (власти столицы — прим.ред.) посмотрели структуру рынка, стройки, объемы проектирования, посмотрели будущие проекты и сделали так, понимая, что себестоимость объектов позволяет их перепроектировать, приняв абсолютно сбалансированное решение. Что сделали некоторые другие субъекты? «Ой, почему бы тоже нет?» — сказали, а потом только посмотрели и отменили свое решение», — обратил внимание Никита Стасишин. По его мнению, с точки зрения первой квартиры для студента это неплохой вариант. «Плохо ли это с точки зрения инвестиций? В каждом городе своя стоимость аренды. Но это точно нехорошо для создания комфортного для проживания жилья и создания нового качества среды», — уверен Стасишин.
Тем временем власти Москвы уже объявили о новом «глобальном» решении — отказаться от апартаментов. «Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения? Ответ — в обеспечении социалкой и необходимой инфраструктурой. Второй момент: апартаменты — это не жилье, там нельзя прописаться, соответственно, невозможно получить по месту жительства необходимые социальные услуги, в первую очередь, образовательные. Мы посмотрели на те обращения, которые поступают от жителей таких проектов, и пришли к выводу, что правильнее двигаться по формату жилья», — пояснил Ефимов.
При этом, по его словам, проекты, к строительству которых уже приступили и по которым выданы градостроительные разрешения, останавливаться не будут. «Мы предлагаем девелоперам, где это возможно, перевести эти проекты в жилые. Это выгодно и для города, и для застройщика», — уточнил заммэра Москвы.
В целом, по мнению Ефимова, апартаменты, как одна из разновидностей гостиничных номеров, популярны и целесообразны на юге России, где такими помещениями пользуются эпизодически, в сезон. «Специфика Москвы нас подталкивает к тому, чтобы апартаменты не строили», — резюмировал он.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий