«Покупатели психологически стали привыкать к высоким ставкам»
В октябре в казанской агломерации застройщики реализовали 935 квартир общей площадью 43,7 тыс. кв.м за 9,6 млрд рублей. По сравнению с сентябрем число проданных объектов сократилось на 151, а выручка девелоперов упала на 836 млн рублей. В 2023 году статистика продаж в октябре в Казани и ее пригородах выглядела следующим образом: было раскуплено почти 1,8 тыс. квартир за 14,8 млрд рублей.
«В сентябре показатели были достаточно высокие – рынок поглотил 1086 квартир, итоги октября также довольно хорошие для текущих условий, – отмечается аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин. – Оборотная сторона этой ситуации в том, что, чем лучше будут эти показатели, тем более суровыми окажутся действия Центробанка в отношении ключевой ставки. И слухи о возможном ее повышении до конца этого года с такими продажами все больше становятся похожими на правду».
Активность со стороны покупателей, несмотря на высокие ипотечные ставки, отмечают эксперты рынка. «Клиенты начали психологически привыкать к высоким ипотечным ставкам. К тому, уже не всем доступна сниженная ставка на новостройки. В октябре были активные консультации. Но более половины месяца была сложность выхода на сделки из-за отсутствия лимитов по семейной ипотеке. Именно это, на мой взгляд, повлияло на статистику продаж в октябре», – поделилась наблюдениями руководитель направления новостроек АН «ОК», кандидат экономических наук Наталья Мандрикова.
Это же подтверждает и коммерческий директор АН «Альтера» Александр Столяров, по его словам, продажи новостроек в октябре были в разы выше, чем в сентябре, августе и даже июле этого года. На активность покупателей повлияло несколько факторов. «В сентябре люди долго раздумывали, выходить ли на сделки или нет. В октябре уже начали поджимать сроки по условиям выхода на семейную ипотеку, что создало дополнительный ажиотаж и спрос», – рассказал он. «Могу сказать открыто, что брони новостроек было больше, чем выходов на сделки, – добавил Александр Столяров. – Это связано с переходами из одного банка в другой, а также с отменой 20-процентного первоначального взноса в некоторых из них. Например, в одном банке эту льготу отменяли, а в другом — предоставляли. Были даже случаи, когда у клиентов оформлялось по 5–6 ипотек на семейную программу из-за всех этих переходов».
Нервозность из-за семейной ипотеки и популярность рассрочки
Эксперты рынка недвижимость в один голос заявляют: высокие рыночные ставки по ипотеки, вопреки прогнозам и ожиданиям, не отпугивают покупателей. «Берут ли ипотеку в текущих реалиях? Еще как! По ставке 20–25% оформляется множество сделок. Более того, клиенты говорят, что добиться ставки в 23% считается большим успехом. Напомню, что уже в ноябре есть банки, выдающие ипотеку под 28,5–29%», – говорит коммерческий директор АН «Альтера». При этом, добавляет Александр Столяров, ипотеку под 23% брали на суммы от 2 млн до 5 млн рублей. «Эти клиенты имеют хороший первоначальный взнос и планируют закрыть кредит в ближайшее время», – отмечает он.
Те, кому рыночные условия не по карману, рассчитывают на льготные ипотечные программы, но и с ними не все гладко, поскольку лимиты на них то и дело заканчиваются. Некоторые банки закрыли лимиты еще в августе. «Чтобы вы понимали, несколько банков фактически заявили: «Мы готовы работать, но с первоначальным взносом 50%». Это практически остановило многих покупателей. Думаю, 8 из 10 клиентов в такой ситуации решили отложить покупку, и это, конечно, повлияло на рынок», – обратил внимание Александр Столяров.
«Ситуация с лимитами формирует нервозность. При наличии одобрения от определенного банка нет уверенности, что получится купить квартиру по цене, указанной в прайсе у застройщика. Банки выводят по субсидированным ставкам преимущественно на условиях комбо-ипотеки или ипотеки по сверхлимитам. Или при условии оплаты им комиссии от застройщика – это все увеличивает бюджет покупки для клиента», – пояснила Наталья Мандрикова.
Все большую популярность в текущих условиях на рынке получает рассрочка, эксперты сходятся во мнении, что этот инструмент покупки новостройки продолжит набирать обороты. «Если полгода назад можно было найти лишь 5–6 стандартных программ рассрочки (например, внесение 50% первоначального взноса и закрытие оставшихся 50% через полгода), то сегодня предлагаются разные ее виды. Самая длинная рассрочка в октябре достигала 40 месяцев — до окончания строительства. Она позволяла равномерно выплачивать платежи, начиная с первоначального взноса всего в 30%», – привел пример коммерческий директор АН «Альтера». По его мнению, рассрочка позволяет распределить финансы более эффективно. «Часть средств можно положить на депозит для накопления процентов, часть — вложить в бизнес, а оставшуюся часть — в недвижимость, что помогает сохранять и увеличивать капитал», – отметил Александр Столяров.
Также среди покупателей востребованы программы с субсидированием первоначального взноса и траншевая ипотека. «По стандартным условиям, на выходе ставки составляют 27,5–28%. Но есть плюс: на первые два года платеж составляет около двух рублей за объект», – озвучил преимущества траншевой ипотеки Александр Столяров.
Продажи в бизнес-классе увеличили среднюю цену «квадрата» до 219 тыс. рублей
Средняя цена квадратного метра в прошлом месяце перевалила за 219 тыс. рублей. За месяц показатель вырос на 15 тыс. рублей. А средняя стоимость квартиры за месяц выросла с 9,6 млн до 10,3 млн рублей. При этом средняя площадь проданных объектов практически не изменилась.
Как пояснил аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин, это связано с изменением цен на отдельные проекты, в том числе бизнес-класса, и выходом на рынок новых жилых комплексов. Например, со 130 тыс. рублей на старте продаж до 213 тыс. рублей выросла средняя стоимость квадратного метра в проекте «Экосити» от Glorax. Также неплохие продажи демонстрируют проекты бизнес-класса со средним ценником 360 тыс. рублей и выше. Так, в ЖК «Заря» этот показатель за месяц вырос на 300 тыс. рублей – до 733 тыс. рублей. Кроме того, в октябре начались продажи в ЖК «Минтимер» со средней стоимостью квадратного метра 279 тыс. рублей.
«Октябрь с ценником 219 тыс. рублей за квадратный метр – не совсем объективная цифра, на которую нужно ориентироваться, – уверен аналитики Урбан Медиа. – Если посмотреть данные за 10 месяцев, скорее всего, средняя цена квадратного метра будет на уровне 200-205 тыс. рублей. В целом ежегодно рост этого показателя составляет порядка 30 тыс. рублей, и 2024-й не станет исключением – тенденция на такую динамику сохраняется и в этом году».
Камбэк «Ак Барс Дома» и падение ТСИ
Больше всего квартир в октябре 2024 года реализовал «Ак Барс Дом» – 140 квартир общей площадью 7,3 тыс. кв.м почти за 1,6 млрд рублей. Девелопер не только продал на 21 объект больше, чем в сентябре, но и вернул себе лидерскую позицию в топ-застройщиков казанской агломерации. Средняя цена квадратного метра существенно не изменилась и составила 213 тыс. рублей, при этом средняя стоимость квартиры – 11,2 млн рублей. Проданные квартиры чуть просторнее, чем в сентябре – 52 «квадрата».
Второе место по числу проданных за месяц квартир занял федеральный девелопер ПИК, который месяцем ранее замыкал первую пятерку застройщиков. В октябре ПИК продал 128 квартир площадью 5,2 тыс. кв.м за 1 млрд рублей. Для сравнения – в сентябре у девелопера было раскуплено 111 квартир за 882 млн рублей. Средняя цена «квадрата» в жилых проектах ПИК – 194,5 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры – 7,9 млн рублей. При этом средняя площадь квартир существенно ниже, чем у ближайшего конкурента «Ак Барс Дом» – почти 41 кв.м.
В тройку лидеров по продажам в октябре вошел «СМУ-88», который поднялся на одну строчку. Татарстанский застройщик в прошлом месяце реализовал 90 квартир общей площадью 4,7 тыс. кв.м, выручив с них 1,2 млрд рублей. Средний ценник за 1 кв.м в проектах девелопера составила почти 255 тыс. рублей, средняя цена квартиры – 13,4 млн рублей. Средняя площадь проданных квартир примерно на 3 кв.м больше, нежели в сентябре.
Четвертое место в топ застройщиков по итогам октября занял «Унистрой». Несмотря на то, что число реализованных объектов существенно снизилось – со 148 в сентябре до 90 в октябре, татарстанский застройщик удержался на первых строчках рейтинга. Средняя цена квартир зафиксирована на уровне 10 млн рублей (примерно на 500 тыс. больше, чем месяцем ранее) при средней цене квадратного метра 187 тыс. рублей. Таким образом «Унистрой» удалось заработать почти 910 млн рублей. Средняя площадь проданных объектов была 54 кв.м.
Замыкает пятерку лидеров еще один татарстанский застройщик ТСИ, который буквально «слетел» на четыре позиции за месяц. Девелопер показал наибольшую отрицательную динамику по продажам квартир – со 149 в сентябре до 87 в октябре. Выручка с реализации этих объектов составила 709 млн рублей. Средняя цена «квадрата» в октябре установилась на уровне 207 тыс. рублей, тогда как месяцем ранее была 190 тыс. рублей. Средняя стоимость распроданных квартир составила 8,2 млн рублей (для сравнения – в сентябре на 900 тыс. рублей меньше, а именно – 7,3 млн рублей). Средняя площадь квартир – 39 кв.м.
Флагманский проект ТСИ – «Радужный-2» – также просел в плане продаж, средняя стоимость квадратного метра там достигла 189 тыс. рублей. Аналитик Урбан Медиа обратил внимание на то, что из месяца в месяц этот показатель рос. «Возможно, это верхний потолок для тех, кто ищет жилье в этой локации, поэтому продажи могли снизиться, – считает Марат Идиатуллин. – При такой цене квадратного метра в жилом проекте в пригороде Казани, вполне вероятно, что спрос перетекает в другие комплексы, где цена более привлекательная».
Среди проектов, вошедших в топ ЖК октября (о них Урбан Медиа расскажет чуть позже), есть несколько проектов от федеральных девелоперов. Наталья Мандрикова уверена: их выход на местный рынок стимулирует качественное развитие жилых проектов. Кроме того, они могут предложить интересные программы рынку (в частности, такие программы есть у ФСК и «Эталона»).
Плюсы в приходе на татарстанский рынок федералов видит и Александр Столяров. Например, были интересные программы на старте продаж по проекту «Экосити». «Проект направлен на развитие территории, и перспективы этого района выглядят очень привлекательно, – отмечает коммерческий директор АН «Альтера». – В их проектах много интересных «фишек», которые пока не представлены на нашем рынке».
«ЦБ дал понять: нет смысла откладывать покупку»
По поводу продаж на рынке недвижимости до конца 2024 года эксперты настроены оптимистично, при этом озвучили тенденцию к росту сделок на вторичном рынке.
Вторая причина – прогнозы роста ключевой ставки. «С повышением ключевой ставки в октябре ЦБ дал понять, что в декабре она вырастет еще больше. Это значит, нет смысла откладывать покупку недвижимости, просто надо искать варианты покупки без банков», – поясняет руководитель направления новостроек АН «ОК». Кроме того, рынок будут подогревать через внедрение с 1 января 2025 года стандартов ипотечного кредитования и запрет ряда схем продажи. Среди наиболее выгодных на сегодня вариантов покупки новостройки Наталья Мандрикова называет рассрочку на всю стоимость, например, через ЖНК, рассрочку с первоначальным взносом на 1 год или более с последующим переходом на ипотеку и траншевую ипотеку.
Александр Столяров напоминает, что в ноябре и декабре рынок недвижимости, как правило, это рынок вторички, потому что люди хотят не просто купить квартиру, а заехать в нее до Нового года. «Поэтому мы активно продолжаем работать на вторичном рынке сегодня. Работать с рассрочками, которые, кстати, выходят за пределы года, двух, а иногда и до трех лет, то есть с максимально возможным сроком, потому что клиенты на длинную дистанцию смотрят, что лучше взять, – говорит эксперт. – Кстати, на сегодняшнем рынке есть застройщики, которые дают рассрочку на 5 и более лет, даже до 7 лет».
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий