Выбираем
1
181

Инвесторы перетекают из жилья в коммерческую недвижимость — почему?

Фото: Урбан Медиа

Фото: Урбан Медиа

Доходность от инвестиций в коммерческие помещения превышает 30% годовых, но для покупки такого объекта нужно подготовиться. Основатель инвестиционного агентства недвижимости «Вквадрате» Наиль Калимуллин рассказывает, с какой суммы начать инвестировать, почему лучше выбирать помещение на вторичном рынке и как решить вопрос с налогами.

Любая нестабильная ситуация в стране провоцирует небывалый спрос на жилую недвижимость: россияне скупают квартиры, лишь бы сохранить свои кровные от быстрорастущей инфляции. Вспомнить хотя бы события февраля 2022 года: все, у кого были деньги, ринулись скупать жилье, так что застройщики зафиксировали небывалый спрос. Желание россиян заработать на недвижимости подтверждает и статистика.


По данным соцопроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ, жилье остается самым популярным способом вложения средств у россиян. При наличии крупной денежной суммы около половины опрошенных (49%) выбрали бы покупку жилой недвижимости. 72% респондентов считают вложения в жилье выгоднее банковских вкладов (полтора года назад так считали 66%). При этом 29% респондентов, готовых вкладываться в жилье, хотели бы в последующем сдавать его в аренду.

По данным Центробанка, объем наличных на руках у населения, бизнеса и ИП достиг рекорда и составил 14,2 трлн рублей. Значит, деньги есть и их нужно приумножать. Но у нас для вас есть неприятная правда: заработать на инвестициях в жилую недвижимость сейчас достаточно сложно. А как можно преумножить свои деньги? Основатель инвестиционного агентства недвижимости «Вквадрате» Наиль Калимуллин отмечает, что прибыль с коммерческой недвижимости значительно выше.

Я уже больше 15 лет работаю на рынке недвижимости Казани, и в последние 4 года наша компания больше ориентируется именно на коммерческие помещения, так как это намного выгоднее с точки зрения инвестиций. Например, рентабельность от сдачи квартиры составляет максимум 4-5%, а коммерческая недвижимость приносит 9-12% и более процентов годовых.

За 15 лет нашей работы с инвестиционными проектами в недвижимость компания «Вквадрате» реализовала более 150 инвестпроектов, на которых клиенты заработали более 200 млн рублей чистой прибыли. Специально для Урбан Медиа Наиль Калимуллин рассказал, с чего начать инвестировать, чтобы добиться таких же результатов.

Сравнительная таблица по доходности инвестирования в жилую недвижимость и в коммерческую недвижимость. Данные: АН ВКвадрате
Сравнительная таблица по доходности инвестирования в жилую недвижимость и в коммерческую недвижимость. Данные: АН «ВКвадрате»

Выбрать стратегию инвестирования

Инвестиции в коммерческую недвижимость подразумевают два варианта развития событий. Первый — это когда вы приобретаете недвижимость, сдаете ее и получаете пассивный доход. То есть вы просто покупаете помещение и сдаете его в аренду. Как я уже говорил, доходность может достигать 9%-12% и более.

Второй вариант — это спекулятивные сделки. Когда мы можем приобрести объект, провести определенные действия, например, несколько объектов укрупнить в один или, наоборот, один большой разделить на несколько, или сделать косметический ремонт в нем, и продать его. Таким образом вы увеличиваете привлекательность объекта и повышаете его ликвидность, а потом загружаете арендаторами и налаживаете арендный поток. И стоимость объекта вы рассчитываете, исходя из вашего арендного потока. В результате вы продаете не просто объект недвижимости, а готовый арендный бизнес, тем самым зарабатывая спекулятивную составляющую.

Год назад я купил помещение площадью 17 кв.м. на ул. Мавлютова за 1,3 млн рублей.  а через год продал его за 2,2 млн рублей. Выгода инвестиций - очевидна!
«При выборе коммерческого объекта не так важно, какое техническое состояние он имеет. Люди примеряют объекты на себя, потому что они привыкли делать так при выборе жилой недвижимости».

В последние годы мы активно развиваем именно это направление: сами закупаем объекты, упаковываем и продаем, также предлагаем поступать и нашим клиентам. Это наиболее прибыльный вариант инвестирования: у нас есть кейсы, когда мы закрывали доходность 85-90% годовых. И это не предел.

Например, в 2021 году в сентябре мы купили для нашего инвестора объект площадью 180 кв.м. за 14,2 млн рублей. Мы сделали там ремонт на 1,6 млн рублей и разделили его на два помещения: 110 и 60 кв.м. В итоге мы сдали его в аренду федеральной сети и местному ИП, организовали арендный поток на сумму 170 тыс. рублей. А потом в феврале 2022 года продали этот объект за 22 млн рублей. Срок проекта — 5 месяцев, а доходность составила более 80% годовых.

Определить бюджет

Для получения дохода со спекулятивных сделок можно начать и с суммы чуть более миллиона, но важно правильно оценить объект. Приведу пример: ровно год назад я купил помещение площадью 17 кв.м. на ул. Мавлютова за 1,3 млн рублей. Это было помещение на первом этаже старого жилого дома. Я сделал там ремонт, провел коммуникации, поменял электричество, канализацию и сделал отопление. Целый год я сдавал помещение в аренду за 15 тыс. рублей, а через год продал его за 2,2 млн рублей. Выгода — очевидна!

Есть еще и другой вариант, если у вас на руках небольшая сумма денег: можно принять участие в коллективных инвестициях. Это когда инвесторы объединяются по 3-5 человек, покупают объект и потом сдают его. Компания «Вквадрате», кстати, часто организовывает подобные коллективные программы.

Для получения пассивного дохода от коммерческой недвижимости на руках должно быть не менее 2 млн рублей. Все объекты ниже этой суммы в Казани будут считаться низколиквидными, и вам будет сложно их перепродать. Поэтому лучше выбирать что-то подороже.

Пример инвестиций на 2 млн рублей: у нас 1,5 года назад были клиенты из Альметьевска, которые хотели купить гостинку в Казани за 2,2 млн рублей, чтобы сдавать ее в аренду за 8-9 тыс. рублей в месяц. Я показал им островок в ТЦ «Республика» на цокольном этаже, который стоил 2,4 млн рублей. В итоге они купили его, и теперь сдают за 20 тыс. рублей в месяц. Таким образом я смог увеличить арендную плату своим клиентам в 2 раза.

Если у вас на руках нет двух млн рублей, то вы можете взять коммерческую ипотеку. Я считаю, что кредитное плечо — это всегда увеличение доходности инвестора. Кроме того, сейчас в некоторых банках действуют льготные ставки от 7,5%, и вы сможете арендными платежами покрывать ежемесячную платежку по кредиту.

В последние 1-2 года покупать объекты в новостройке становится невыгодно, так как там срок окупаемости достаточно длинный.
«В последние 1-2 года покупать объекты в новостройке становится невыгодно, так как там срок окупаемости достаточно длинный».

Конечно, каждому инвестору нужно индивидуально оценивать свои силы. Любая инвестиция несет определенные риски. И если объект будет простаивать, то важно, чтобы у вас была возможность закрывать платежи самостоятельно.

Выбрать высоколиквидный объект

Важный момент в инвестировании коммерческой недвижимости — это выбор объекта. На что в первую очередь обратить внимание?

Вторичка или новостройка?

В последние 1-2 года покупать объекты в новостройке становится невыгодно, так как там срок окупаемости достаточно длинный. Как правило, помещение в новостройках покупают те клиенты, которые хотят владеть топовой локацией, или у которых есть длинные деньги. Потому что объект в новостройке начнет зарабатывать только через 3-5 лет.

На вторичке вы можете купить помещение от 110 тыс. рублей за кв.м. При этом если вы ищите помещение вместе с консультантом по коммерческой недвижимости, то можно найти и чуть более дешевые варианты. Мы иногда встречаем недооцененные объекты в спальном районе стоимостью от 90 тыс. рублей за «квадрат» и предлагаем их своим клиентам.

А вот объекты на первичном рынке стоят от 170 тыс. рублей за кв.м. и выше. При этом арендный платеж и на первичном, и на вторичном рынках будет одинаковый.

Какой район Казани лучше?

Для инвестиций в коммерческую недвижимость район значения не имеет. Здесь важна емкость рынка и покупательская активность (трафик). Я бы рекомендовал обращать внимание на густонаселенные спальные районы города, где проживает большое количество людей и где слабо развита инфраструктура.

Например, в ЖК «Салават Купере» проживает в общей сложности 30 тыс. человек. И там до сих пор нет нормальной инфраструктуры: как социальной, так и коммерческой. С точки зрения жилой недвижимости, объекты там стоят гораздо дешевле (на 20%), чем в городе. А вот коммерческий объект будет высоколиквидным, потому что на территории района достаточно плотная застройка и огромные перспективы для бизнеса. Наша компания недавно как раз вложилась в один из таких объектов в этом ЖК и смогла сделать хороший арендный бизнес.

На что же тогда обращать внимание?

Вы сейчас удивитесь, но при выборе коммерческого объекта не так важно, какое техническое состояние он имеет. Люди примеряют объекты на себя, потому что они привыкли делать так при выборе жилой недвижимости. Многие новички считают, что помещение должно ему нравится. Но в коммерции важно не это, здесь важны цифры. Нужно обращать внимание на следующие характеристики:

  • емкость рынка

  • трафик

  • локация

  • конкурентная среда

  • выгодное соседство арендаторов

  • ближайшее расположение медицинских и образовательных учреждений

  • мощность электроэнергии

  • наличие вентиляционной системы

  • входные группы.

Есть и другие моменты, которые стоит учитывать, но все это зависит от того, какой арендный бизнес вы хотите развивать в этом помещении.

Проверить юридическую чистоту помещения

С одной стороны, покупать коммерческую недвижимость гораздо легче, так как там нет проблем с опекой, несовершеннолетними детьми, долями, наследниками. С другой стороны — здесь тоже есть свои нюансы. Например, бывает такое, что в помещении есть входная группа, а по документам ее нет, или она официально не зарегистрирована. Часто в коммерческих объектах проводят перепланировки, и где-то они узаконены, а где-то нет. И все это тоже надо учитывать, когда вы покупаете помещение.

Коммерческие объекты недвижимости, как правило, принадлежат юрлицам, в жилой недвижимости вы чаще имеете дело с «физиками». И я знаю, что для многих покупка объекта у юрлица является стопфактором, так как компания может обанкротиться. Но на самом деле, работать с юрлицами проще: их можно проверить на предбанкротное состояние в открытых источниках. В крайнем случае вы можете обратиться к специалистам, которые проведут проверку.

Оформить в собственность

Регистрация сделки по покупке коммерческой недвижимости проходит точно таким же образом, как и в жилых помещениях. Вам также нужно будет оформить все в Росреестре и получить соответствующие документы на собственность. Все стандартно. И только в случае, если вы покупаете помещение с торгов, есть определенные сложности. Но это уже отдельная тема для разговора.

Оптимизировать налоги

Важно принять правильное решение, как вы будете вести свою деятельность в качестве инвестора и оплачивать налоги государству. У вас есть три варианта:

  • физлицо

  • юрлицо

  • ИП.

Но все это опять таки зависит от выбранной вами стратегии инвестирования. Одно дело, если вы планируете всю жизнь сдавать помещение в аренду, другое — если хотите в будущем перепродать его через год. Лучше всего обращаться к специалистам, потому что при выборе определенной стратегии возникает множество разновидностей систем налогооблажений.

Кстати, у многих есть ошибочное мнение, что если объект находится в собственности более 5 лет, то в договоре при продаже можно указать любую стоимость. В коммерческой недвижимости это правило не работает.

Прежде чем искать арендатора, вам нужно изучить рынок — какие коммерческие помещения есть рядом, чего не хватает, а что наоборот может привести вам новых клиентов.
«Прежде чем искать арендатора, вам нужно изучить рынок — какие коммерческие помещения есть рядом, чего не хватает, а что наоборот может привести вам новых клиентов».

Выбрать арендатора

У каждого объекта есть свой сегмент арендатора. Прежде чем искать арендатора, вам нужно изучить рынок — какие коммерческие помещения есть рядом, чего не хватает, а что наоборот может привести вам новых клиентов. Если у вас небольшое помещение, то, скорее всего, там будет базироваться индивидуальный предприниматель, а если объект крупный, то можно будет обратиться и к крупным торговым сетям. Без вводных данных об объекте невозможно сказать, какой арендатор точно будет приносить вам доход. Все это лучше обговорить на индивидуальной консультации в нашей компании.

Что делать, если не разбираетесь?

Юридическая чистота объекта, его ликвидность, оплата налогов, выбор арендатора — все эти вопросы важно решить до покупки помещения. А ведь на рынке Казани сейчас представлено более 3 тыс. объявлений о продаже коммерческой недвижимости. И, конечно, новичку в этом самостоятельно разобраться будет сложно.

Компания «Вквадрате» — это ваш проводник в мир инвестиций. Мы поможем:

— подобрать коммерческое помещение

— найти готовый арендный бизнес

— составить индивидуальный инвестиционный проект

— делегировать управление вашим бизнесом.

Хотите сохранить и приумножить свои деньги? Записывайтесь на консультацию в АН «Вквадрате», мы поможем определиться и выберем наиболее выгодный для вас инструмент инвестирования.

Реклама.

1
182
Обсуждения
1 Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий

Александр
Так коммерческая недвижимость всегда была более доходной. И порог входа доступен далеко не всем.
Ответить